法拍房挺便宜，為何大家都不敢出手呢？租售合同還不是最大障礙？

法拍房在這幾年引發了很大的爭議，大家一方面看到法拍房價格低，另外一方面看到好像收房也挺不容易的。對于主持拍賣的法院來說，只要事先告知信息，收取拍賣金額，在房產中心協助過戶，法律層面屬于拍賣人了，那么剩下就不管法院的事情了。至于拍賣人是否能夠順利入住或者收房，那是另外一層法律關系的事情了。

但是對于民眾去買房子，其實更大的訴求就是想快速以合理的價格買到房子，不希望期間出現任何瓜葛，任何節外生枝的事情都可能造成風險。房產有可能是普通民眾一生中最大的投資或者資金花費，而且大部分民眾買房就是用于居住的，所以看到即使法拍房即使價格低，折扣高，但是民眾也不參與。

法拍房是法院對于案件敗訴的被執行人房產的強制拍賣，目標就是通過拍賣快速折算成現金，一般都是可能以評估事務所的評估價8折作為拍賣底價。價格上確實充滿了誘惑，但是參與人呢？一般來說，要么是對被執行人案件知根知底的相關人士，要么是一些對法律了解的專業人士。因為對他們來說，收房反而并不成為問題的。

法拍房的風險并不僅僅是過戶變更房產證的問題，基本上現在法院協助，房產證都能辦下來，但是我們知道房產證有著所有權，還有著居住權。現在的問題就是居住權無法被保障。如果參與民眾拍賣成功之后無法收到房產，那么難道通過中介還能再次轉賣房屋嗎？其實不能了。因為新的潛在意向購買者一定回去看房，了解到情況后肯定會打退堂鼓啊。

這其中就存在兩種情況，一種是原房產產權人有可能居住在其中不肯退出來；另外一種就是原產權人同居住人簽署了好幾十年的居住合同；如果更復雜的一種，那就是產權人先同一人簽署了長達幾十年的合同，然后租住人再找第三方又簽署了長期租賃合同，層層轉租，那么情況將更加復雜，即使法院介入，也需要好長時間才能厘清情況。

原產權人與租賃房屋人簽署的長期租賃合同，或者再次轉租或者層層轉租，目前成為法拍房的最大風險，因為這也是受到法律保護的。《合同法》第229條明確規定：租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。也就是我們所說的“買賣不破租賃”。房子確實是拍賣人的，但是拍賣人喪失了居住權和處置權。那么買房子還有何意義呢？

法律明確說明：在租賃關系存續期間，即使所有權人將房產讓與他人，這其實對租賃關系也不產生任何影響，買受人不能以自己成為租賃物的所有人為由，否認原租賃關系的存在，并要求承租人返還租賃物。那么拍賣人僅僅能拿到一張證明自己產權的房產證，但是無法居住或者出租或者轉賣，錢花了，房子仍然沒有啊。

如果此時需要破局，那就是需要拍賣人自己找尋各類證據，再去法院去打官司，要證明對方是惡意租賃。這樣法院才能否定原來的租賃關系，自然租賃人就可以騰房了。但是這個難度特別大，因為這屬于民事糾紛，誰起訴誰舉證，尤其面臨層層轉租的情況，要找到假租賃，實質抗拒騰房的證據，難難難！要有物證，還要有資金往來證據，誰能配合提供呢？

其實除此之外，還有一個原因，才是民眾不愿意參與法拍房的顧慮，那就是購買法拍房也無法申請銀行的商業房產按揭抵押貸款和公積金中心的政策貸款。拍賣法拍房，那就是兩次付款，一次是付押金參與拍賣，一次就是拍賣后付剩余的余額。但是現在房產價值巨大，有多少民眾可以實現全款購房呢？即使有些民眾躍躍欲試，但全額資金也將他們拒之門外。

不過，德先生也是建議，如果真的要購房，還是不參與法拍房更好。因為法拍過程中的任何風險，都是民眾很難承擔的。本身民眾對買房不專業，對法律也不專業，那買法拍房絕對是一次充滿風險的投資，為什么要舍本求末呢？拿出這么巨大的金錢去冒這種風險？#法拍房#

本文轉自:勻楓財富解析