“半價房”模式風險太大，不宜推廣

近日，云南大理發布《關于印發促進房地產業平穩健康發展的實施意見的通知》，支持房地產開發企業通過共有產權方式銷售商品房，購房人可以先期購買不低于50%的產權，剩余產權繼續由房地產開發企業持有，由購房人租賃使用，再按雙方合同約定購買剩余產權。

而在此前，深圳市企業人力資源發展促進會曾聯合深圳安佳建實業發展有限公司發布“青年人才共有房計劃”，由青年人才與企業共同擁有產權，三年后可相互回購。而此次云南大理的“半價房”新政，與深圳的“半價房”新政有異曲同工之處。所不同的是，深圳的“半價房”針對的是青年人才，而大理的則是所有購房者。很顯然，面要廣得多。

單從“半價房”政策來看，也不是首創。早在幾年前，就有過這樣的嘗試，地方政府為了解決居民的住房問題，也為了減輕新市民的購房負擔，推出了“半價房”政策，由購房者和地方政府建立共有產權，可以在約定期限內，由購房者購買剩余產權，也可以由地方政府回購產權。而此次大理推出的“半價房”政策，是由購房者和開發商建立共有產權，實行半購半租方式，未購部分先由購房者以支付租金的方式使用，最終按雙方約定的時間購買剩余產權。

按理，對這樣的運作模式和操作方式不應當有太多異議，畢竟，此前已經有過類似做法。關鍵是，大理的這項政策，是建立在購房者和開發商之間，就難免讓人心生擔憂了。特別是開發商的信用，是此項政策能否較好執行的關鍵。因為，按照目前開發商的資金實力，是很難支撐得住半價售房的。一旦出現資金鏈斷裂問題，新的矛盾也就不可避免了。

更重要的，推出“半價房”政策后，房屋的產權變成開發商與購房者共有，如果開發商拿這些房屋去抵押貸款，是否可行？要不要經所有共有產權者的同意。如果沒有經過其他產權擁有者的同意，開發商將房屋產權用于抵押貸款，是否算違規，其他產權擁有者如何維權，也是一個問題。一旦開發商因為資金鏈斷裂而跑路，后續問題又當如何解決。等等，這些問題都必須考慮。否則，后續的矛盾會很多，糾紛也會很多，甚至會引發社會不穩定因素。

共有產權以政府信用背書，是不會引發社會矛盾的，政府也會想方設法維護共有產權的信用形象的。但是，企業則不同，一旦企業經營出現了問題，資金鏈斷裂，就難免會出現爛尾、停工、跑路等方面的問題，購房者作為共有產權方之一，往往是沒有解決問題的手段的，最終會把矛盾交到政府手里，由政府來買單。與其政府有可能為開發商的失信行為買單，不如政府把這項工作接過來，還是由政府與購房者建立共有產權。

地方政府為了救樓市，也為了幫助開發商售房，想盡了辦法，使出了百般武器。只是，讓購房者與開發商建立共有產權的方式，真的不妥。開發商可以利用掌握的房產資源發展住房租賃業務，但決不能與購房者建立共有產權。除非這些共有產權由政府來托底，否則，風險很大，失信的概率也很大。如果為了一時的利益需要，給未來留下太多的風險隱患、失信矛盾，就是弊大于利。

我們不是對開發商不信任，而是在目前的條件下，開發商沒法按照自己的意愿去做，沒法很好地守住信用。被動失信也好，主動失信也罷，失信似乎都很難避免。與其這樣，不如禁止。而依靠“半價房”來鼓勵居民購房，最主要的目的也不是解決居民的住房問題，而是開發商的銷售問題。那么，政府的屁股還是坐歪了，沒有坐正，至少是坐偏了。

本文轉自:鎮江譚浩俊