中國房地產真的還有很長的“黃金時代”嗎

中國房地產開發集團理事長、匯力基金董事長孟曉蘇，近日在接受媒體采訪時表示，美國房地產業從建國到現在已經發展了246年，現在的美國房地產仍處在黃金時代。中國房地產業從房改到現在才24年，我們就說中國房地產的黃金時代不在了，從國際比較來說也不合理。因此，他建議，對剛需來說，有買房條件和資金的話，該買房就買房。過去多年有些人不斷地等待更好的時機出現，結果等來等去，越等房價漲得越快。作為著名經濟學家厲以寧的得意弟子之一，孟曉蘇也是中國房地產領域很有影響力、很有話語權、很有發言權的人物，曾經是房改課題組的組長。也就是說，房地產市場的一系列改革政策，很多就是出自于他的手、他的口、他的研究報告和他的建議。自然，孟理事長對中國房地產市場的了解，是非常深刻的，也是比較到位的。

問題的關鍵在于，對中國房地產市場的了解，顯然不能只套理論，不能只看其他國家、尤其是美國怎樣怎樣，而要結合中國實際，看中國居民對待房子、房價、房地產的態度，看中國居民的消費心理和住房理念，看中國居民的收入水平和收入來源渠道，看已經建成的商品房的存在形態。如果撇開這方面的問題，單純就房地產論房地產，就極有可能帶來決策的失誤，形成房地產市場走向的偏差。我不知道，孟理事長有沒有認真分析過，美國房地產業發展了246年，房價發生了怎樣的變化。也就是說，在246年中，美國的房價上漲了多少，而同期居民收入上漲了多少，房價與居民收入的契合度有多高。顯然，從美國的實際房價來看，美國房價的年均上漲幅度是非常低非常低的。與美國人的收入水平相比，完全是匹配的，也是協調的。相反，中國在短短的24年時間里，房價就上漲了5—10倍，年均上漲幅度之高，可以把美國人嚇死。也就是說，我們可能用美國1/10的時間，走完了美國房價的上漲之路。這樣的格局下，說房地產業還有很長時間的“黃金時代”，可能就不太恰當了。

除房價之外，再來看開發企業。既然美國的房地產市場已經“黃金”了246年，自然，美國的房地產開發企業也已經“火熱”了246年，那么，美國到底有多少房地產開發企業，有多少負債累累的房地產開發企業。負債達到萬億水平的開發企業有多少，房地產領域的負債總額是多少，等等。不錯，2008年，美國發生了次貸危機，不僅開發企業大受其害，金融也深受其害。但是，問題出在哪里呢？不就是出在房地產市場的過度發展、過度負債消費、過度負債擴張嗎？而今天的中國房企，有幾個資金鏈還安全呢？房地產開發企業的資金鏈都不安全了，房地產還能“黃金”下去嗎？再看市場需求。從中國的人口來說，特別是城市新興人口來說，剛需確實是支撐房地產市場繼續“黃金”下去不可忽視的重要方面。問題在于，只看需求，不看供應，也是會出現嚴重問題的。恰恰是，中國的房地產市場，玩的就是心跳，就是只嫌少、不嫌多，只怕不夠、不怕過剩。實際情況是，早在七、八年前，住建部專家就公開表示，中國城市的商品住宅已經超過人均一套了。也就是說，平均到家庭，可以一家三套了。如果再繼續供應下去，會不會出現過剩現象呢？面對這個問題，有一個部門可以說清楚，中國有多少空置房、閑置房、庫存房嗎？如果這些房產全部釋放到市場，會帶來怎樣的場景呢？會不會讓房地產市場崩盤呢？是否應當首先消化掉這些房產呢？如果這些情況不了解，只知道拼命建房，房地產市場總有一天會承受不了的。

曾幾何時，一些地方官員為了鼓勵居民購房，常常會用美國老太太負債購房的案例教育身邊人，甚至在會上大講特講。在房價快速上漲的當口，這樣講，確實效果非常好。可是，隨著房價逐步穩定，房奴們已經越來越感到生活的不易。特別是當了房奴后，其他方面的消費大大減少，甚至培養孩子的投入也明顯減少，慢慢地，房奴們有點后悔購房了。那么，如果再去宣傳美國老太太負債購房的事，一定會被罵得狗血噴頭。因為，由于社會保障、社會福利的滯后，當房奴對家庭生活帶來的沖擊和影響太大太大，以至于多數房奴無法忍受，也越來越難以接受。在這樣的大背景下，說中國房地產業還有很長時間的“黃金時代”，就太不切實際了。總之，理論上的房地產業“黃金時代”確實存在，實際中的房地產“黃金時代”，可能背后就是“至暗時刻”，必須引起高度

，切忌盲目樂觀。

本文轉自:鎮江譚浩俊