自2008-09年大衰退以来，美国政府面临的最棘手的挑战之一是重建抵押贷款融资体系。在危机期间，政府拯救了房利美和房地美，政府持有这两家公司79%的股份。此后，几乎所有在美国发放的抵押贷款都得到了美国纳税人的支持。
政府最近采取了一项措施，通过限制对投资性房地产的担保，来减少自己的足迹。这对抵押房地产投资信托公司(REIT) Annaly Capital (纽约证券交易所股票代码：only)意味着什么?
Annaly出售其商业抵押贷款组合
Annaly Capital最近宣布，已与投资公司Slate Asset Management达成协议，将其商业抵押贷款业务以23亿美元的价格出售给后者。这将包括股权投资、贷款和商业抵押贷款证券。安纳利将把这些资金重新配置到住宅和企业资产中。考虑到政府政策的变化，这笔交易在某种程度上是完美的时机。
政府希望限制其对投资房地产贷款的担保
在最后几天的特朗普政府财政部长史蒂文Mnuchin发表了一封信给联邦住房金融局(房利美和房地美）的管理员指挥它限制二套房的数量和投资属性政府确保投资组合的7%。这在抵押贷款市场引起了反应，使得这些贷款更难获得，而且价格更高。这类贷款的利率一般上涨了约0.75%。
投资房地产贷款过去一直是盈利的
根据城市研究所的数据，即使在利率上调之前，这些贷款对房利美和房地美来说都是极其有利可图的。仍然希望发放这些贷款的发起人正在寻找新的出路。像Annaly这样的房地产投资信托基金将是完美的买家。投资房产贷款通常要求借款人支付25%的首付，并有良好的信用评分。当专业的房地产投资者有那么多的股权投资时，他们不太可能放弃一处房产，所以这些贷款是相当强劲的信贷。
其次，只要美国财政部长珍妮特•耶伦一挥笔，针对房利美和房地美的指令就可以轻易撤销。财政部可以简单地指示FHFA取消这些限制，任何事情都不会改变。如果Annaly拥有这些贷款的投资组合，他们将获得一笔横财，因为这些贷款突然变得更有价值，因为它们现在可以由政府担保。因此，像Annaly这样的房地产投资信托基金，如果没有任何变化，就会获得巨大的风险调整后的回报，如果有变化，就会获得意外之财。
其目标是减少政府在抵押贷款市场的足迹
最终，政府希望此举将重启私有抵押贷款支持证券市场，该市场在金融危机期间消失。两党普遍一致认为，纳税人不应该承担美国抵押贷款市场的几乎所有信贷风险，投资房地产或度假屋当然也不应该。如果该指令在华盛顿遭到反对，那将是针对高风险贷款(换句话说，低信用评分和低首付贷款)的其他限制，这些贷款通常针对首次购房者。
抵押贷款投资信托基金行业通常不喜欢债券市场的波动，而去年的市场波动很大。也就是说，一种新的抵押贷款资产类别(符合政府指导方针但没有政府担保的贷款)正在发展，这将为该行业提供具有吸引力的风险/回报组合。Annaly的股息收益率为两位数，略低于账面价值。收益型投资者应该看看。安娜莉是我的首发球员之一。
jay
