鄭州今年首批集中土拍落幕！北龍湖2宗公開地花落保利、碧辰置業

【大河報·大河財立方】（記者 徐兵 實習生 張贏）6月22日，鄭州迎來2022年首輪集中土拍。

此次土拍共掛牌15宗地塊，使用權面積為663259.48平方米（合計約994.89畝），掛牌起始價104.76億元，其中7宗為城中村改造項目用地，3宗為合村并城改造項目用地，5宗為政府儲備用地（公開地）。從競拍結果看，15宗土地全部成交，無一流拍，合計金額106.7億元。

備受

的5宗公開地由保利、鄭州地產、龍湖地產、鄭州地鐵集團、碧辰置業競得：北龍湖鄭政東出〔2022〕3號（網）和鄭政東出〔2022〕4號（網）分別由保利、碧辰置業競得；鄭政出〔2022〕3號（網）由龍湖地產競得；鄭政出〔2022〕9號（網）由鄭州地產競得；鄭政高出〔2022〕2號（網）由鄭州地鐵集團競得。

從整個土拍隊伍來看，國央企、實力品牌房企仍是拿地的主力，總體來說，房企拿地越來越謹慎且趨于理性。

合計約27億元，

北龍湖2宗公開地花落保利、碧辰置業

從區域劃分看，成交的15宗地塊中，管城區4宗、金水區3宗、中原區3宗、惠濟區1宗、鄭東新區北龍湖2宗、高新區2宗。

其中，管城區鄭政出〔2022〕4號（網）、鄭政出〔2022〕12號（網），金水區鄭政出〔2022〕5號（網）、鄭政出〔2022〕6號（網）、鄭政出〔2022〕7號（網），中原區鄭政出〔2022〕8號（網）、鄭政出〔2022〕10號（網）為城改用地。

管城區鄭政出〔2022〕13號（網）、惠濟區鄭政出〔2022〕11號（網），高新區鄭政高出〔2022〕1號（網）為合村并城用地。

政府儲備地（公開地）共有5宗，分別為管城區鄭政出〔2022〕3號（網）、中原區鄭政出〔2022〕9號（網）、鄭東新區北龍湖北岸鄭政東出〔2022〕3號（網）、鄭東新區北龍湖南岸鄭政東出〔2022〕4號（網），高新區鄭政高出〔2022〕2號（網）。

當天上午，經過長達一個多小時的競拍，其中北龍湖2宗公開地塊分別被保利和碧辰置業競得。

鄭政東出〔2022〕3號（網）被保利競得，成交總價13.09億元，樓面地價20663元/㎡，溢價率8%。該地塊位于三全路南、龍潤西路東，使用權面積37264.20㎡，土地用途為城鎮住宅（地下空間為交通服務場站用地），容積率＞1.0且＜1.7，建筑密度＜28%，建筑高度＜24米，綠地率＞35%。起始價121200萬元，熔斷價139380萬元。

鄭政東出〔2022〕4號（網）地塊被碧辰置業（由交換空間有限公司和大有興業創業服務有限公司持有）競得，成交總價13.6億元，樓面地價12050元/㎡，溢價率0%。該地塊位于龍湖中環南路南、九如東路東，使用權面積61006.74㎡，土地用途為商務金融用地、城鎮住宅用地（地下交通服務場站用地），容積率＞1.0且＜1.85，建筑密度＜38.99%，建筑高度＜24米，綠地率＞30%。起始價136000萬元，熔斷價156400萬元。

“北龍湖這兩宗公開地是此次土拍的一大看點，當下市場環境逼仄，房企拿地越來越謹慎，不過對北龍湖的凈地還是有較高熱情的，畢竟賣一宗少一宗。”鄭州某知名房產分析師對記者說。

除上述兩宗公開地外，其他13宗地塊，分別由鄭州地產、永威置業、金水建投、龍湖地產、萬科等競得。

詳情如下：

管城區4宗

鄭政出〔2022〕3號(網)被鄭州龍興房地產開發有限公司（龍湖地產旗下）以起始價9.35億元競得，樓面地價4812元/㎡，溢價率12.2%。該地塊土地位置在童心路南、文德路西，使用權面積55537.78㎡，土地用途為城鎮住宅兼容零售商業、餐飲、旅館（地下交通服務場站用地），容積率＞1且＜3.5，建筑密度＜25%，建筑高度＜100米，綠地率＞30%。起始價83345萬元，熔斷價95745萬元。

鄭政出4號(網)被河南永威置業有限公司以起始價1.85億元競得，成交樓面地價為3831元/㎡，溢價率0%。該地塊位于鼎瑞街（宇通路）南、鄭新大道東，使用權面積13769.31㎡，土地用途為城鎮住宅（地下交通服務場站用地），容積率＞1且＜3.5，建筑密度＜25%，建筑高度＜100米，綠地率＞30%。起始價18461萬元，熔斷價21161萬元。

鄭政出12號(網)被鄭州鼎建置業有限公司（鄭州地產旗下）以起始價12.23億元競得，樓面地價4703元/㎡，溢價率0%。該地塊位于在長江東路北、尚才路（七里河路）西，使用權面積74300.76㎡，土地用途為城鎮住宅（地下交通服務場站用地），容積率＞1且＜3.5，建筑密度＜25%，建筑高度＜100米，綠地率＞30%。起始價122296萬元，熔斷價140496萬元。

鄭政出13號(網)被河南省詠麟置業有限公司以起始價6.5億元競得，樓面地價4260元/㎡，溢價率0%。該地塊位于南四環北、河東路東，使用權面積50837.85㎡，土地用途為城鎮住宅（地下交通運輸設施），容積率＞1.1且＜3，建筑密度＜20%，建筑高度＜100米，綠地率＞30%。起始價64973萬元，熔斷價74573萬元。

金水區3宗

鄭政出5號(網)被鄭州市金水建設綜合開發有限公司以起始價7.8億元競得，樓面地價4822元/㎡，溢價率0%。該地塊位于魏河南路南、長安路西，使用權面積46246.33㎡，土地用途為城鎮住宅（地下交通服務場站用地），容積率＞1.1且＜3.5，建筑密度＜25%，建筑高度＜100米，綠地率＞35%。起始價78048萬元，熔斷價89648萬元。

鄭政出6號(網)被鄭州越武房地產開發有限公司以起始價3.92億元競得，樓面地價4839元/㎡，溢價率0%。該地塊位于宏康路（龍門路）南、長安路西，使用權面積23146.42㎡，土地用途為城鎮住宅（地下交通服務場站用地），容積率＞1.1且＜3.5，建筑密度＜25%，建筑高度＜100米，綠地率＞35%。起始價39202萬元，熔斷價45002萬元。

鄭政出7號(網)被河南卓凱置業有限公司（常綠集團旗下）以起始價3.43億元競得，成交樓面地價為4706元/㎡，溢價率0%。該地塊位于索凌路東、魏河北路北，使用權面積20816.05㎡，土地用途為城鎮住宅（地下交通服務場站用地），容積率＞1.1且＜3.5，建筑密度＜20%，建筑高度＜100米，綠地率＞35%。起始價34288萬元，熔斷價39388萬元。

中原區3宗

鄭政出〔2022〕9號(網)被鄭州中豫安開城市建設有限公司（鄭州地產旗下）以起始價6.35億元競得，樓面地價4061元/㎡，溢價率0%。該地塊位于百泉路北、揚州路西，使用權面積52086.78㎡，土地用途為城鎮住宅（地下交通服務場站用地），容積率＞1且＜3，建筑密度＜20%，建筑高度＜80米，綠地率＞35%。起始價63458萬元，熔斷價72858萬元。

鄭政出8號(網)被河南國信樂達房地產有限公司（萬科旗下）以起始價4.22億元競得，樓面地價4642元/㎡，溢價率0%。該地塊政和路南、二砂中路東，使用權面積18163.76㎡，土地用途為城鎮住宅（地下交通服務場站用地），容積率＞1.1且＜5，建筑密度＜25%，建筑高度＜100米，綠地率＞25%。起始價42160萬元，熔斷價48360萬元。

鄭政出10號(網）被鄭州中豫安開城市建設有限公司（鄭州地產旗下）以起始價4.44億元競得，樓面地價3270元/㎡，溢價率0%。該地塊位于愛民路（文化街）南、西四環路西，使用權面積34791.67㎡，土地用途為城鎮住宅（地下交通服務場站用地），容積率＞1.1且＜3.9，建筑密度＜25%，建筑高度＜100米，綠地率＞35%。起始價44376萬元，熔斷價50976萬元。惠濟區1宗

鄭政出11號(網)被鄭州惠盛房地產開發有限公司（鄭州地產旗下）以起始價4.51億元競得，樓面地價3060元/㎡，溢價率0%。該地塊位于綠源路北、毓秀路東，使用權面積50928.62㎡，土地用途為城鎮住宅（地下交通服務場站用地），容積率＞1.1且＜2.9，建筑密度＜25%，建筑高度＜100米，綠地率＞35%。起始價45194萬元，熔斷價51944萬元。

高新區2宗

鄭政高出〔2022〕2號(網)被鄭州西匯房地產開發有限公司（鄭州地鐵集團旗下）以起始價11.59億元競得，樓面地價4025元/㎡，溢價率0%。該地塊位于東風路南、冉屯西路東，使用權面積96024.98㎡，土地用途為城鎮住宅（地下交通服務場站用地），容積率＞1.1且＜3.0，建筑密度＜25%，建筑高度＜100米，綠地率＞35%。起始價115944萬元，熔斷價133144萬元。

鄭政高出1號(網)被鄭州高新碧桂園房地產開發有限公司以起始價3.86億元競得，樓面地價3784元/㎡，溢價率0%。該地塊位于彎月西路南、歡河路東，使用權面積28338.23㎡，土地用途為城鎮住宅（地下交通服務場站用地），容積率＞1.1且＜3.6，建筑密度＜20%，建筑高度＜100米，綠地率＞35%。起始價38606萬元，熔斷價44206萬元。

公開地占比減少

集中供地輪次“由三變四”

從供地結構來看，本次鄭州主城區集中供地掛出15宗，其中城改地10宗，公開地5宗，城改仍為主力，公開地占比1/3，有所減少。“在當前民企拿地意愿弱、央/國企托底下，鄭州集中供地的方式和結構上均有調整，不難看出政府對市場的謹慎態度。”克而瑞河南區域相關人士分析稱。

與此同時，2022年鄭州集中供地輪次“由三變四”，鄭州市本年度第二、三、四次住宅用地集中出讓活動將陸續組織實施。

克而瑞河南區域相關人士認為，供地批次“由三變四”，對于政府供應及企業拿地均留出更多的調整空間，有利于提升政企雙向靈活度：

一是政府可以隨市場變化及時調整供應結構，減少土地流拍現象，完成土地供應計劃。

二是同一批次供應量的減少，也意味著同一時期片區競品減少，后續地塊集中入市競爭的激烈將有所緩解。

三是對于企業而言，供地批次增加即年內拿地機會也會增加，企業可根據節奏來及時調整資金儲備，布局拿地，相比三批次時期更加靈活。

引入土地預申請制度

降低保證金、出讓金可分期

另外與往年不同的是，此次集中土拍還首次引入土地預申請制度，并且在土地保證金以及出讓金等方面作了積極調整。

通俗地講，土地預申請制度是對市場的提前摸底，目的是促進土地市場平穩健康運行，充分了解市場需求，科學合理安排供地規模和進度，進一步完善國有建設用地使用權公開出讓制度。

具體實施則是，單位和個人對列入招標拍賣掛牌出讓計劃內的具體地塊有使用意向的，可以提出用地預申請。市、縣國土資源管理部門根據土地出讓計劃、土地市場及用地預申請情況，適時組織實施招標拍賣掛牌出讓活動，并通知提出該宗地用地預申請的單位或個人參加。提出用地預申請的單位、個人，應當參加該宗地競投或競買，且報價不得低于其承諾的土地價格。

4月18日，鄭州市自然資源和規劃局曾發布消息稱，鄭州試行國有建設用地使用權出讓用地預申請制度。不過，這并非鄭州首創，重慶、杭州、寧波、合肥等地相繼實行用地預申請制度，并探索出了相對成熟合理的制度規程。

“對于提交用地的預申請企業，一直執行嚴格保密規定。”關于土地預申請制度，河南某政府部門人士向記者表示，引入土地預申請制度有利于加強土地出讓管理工作，落實“穩地價、穩房價、穩預期”長效管理調控機制，保障鄭州土地市場的平穩健康運行。

該人士也表示，為促進房地產業良性循環和健康發展，在本批次供地中，為落實2022年3月1日鄭州市人民政府《關于促進房地產業良性循環和健康發展的通知》，土地保證金以及出讓金也隨市場環境變化做出了調整。“以前保證金是50%，現在降至20%。并且出讓金方面也由原來的一次性繳納改為分期繳納。”

在他看來，集中供地輪次“由三變四”、引入用地預申請制度、降低競買保證金、實施分期繳納等一系列舉措的實施，為鄭州市土地集中供應順利實施保駕護航。2022年首輪土拍未出現土地流拍，公開地競爭理性有序，達到了穩經濟、促增長、提振市場信心的預期目標，實現了鄭州市土地市場平穩運行、整體形勢向好的良好業態。

責編:陶紀燕 | 審核:李震 | 總監:萬軍偉

本文轉自:大河財立方