看漲房價后，恒順醋業會不會后悔了？

我們很多人都被房價壓彎了腰，那么，這些榨干青春買的房子應該放在哪個會計科目里呢？有人會說，是“固定資產”。

固定資產有三個特點：

第一，它是能看得見也摸得著的有形資產：

第二，它的價值比較大，飯店里的鍋碗瓢盆價格便宜稱不上是固定資產；

第三，固定資產的使用壽命超過1年。要是使用不到1年就報廢了，它就對不起“價值大”這個特點了。價值大還不耐用，誰愿意買它呢。

因此，我們的房產很符合“固定資產”的特點，應該在“固定資產”這個科目列示。不過凡事總有例外，恒順醋業就不是這樣做的，它的一部分房產屬于“經營性物業”，并且它的“經營性物業”屬于“投資性房地產”。

經營性物業是指以經營性房屋為主體的物業，開發商持有它們的目的就是為了獲利；而投資性房地產指的是投資性房地產指的是企業為了賺取租金，或者為了在房子升值后將其賣出賺取差價的房地產。

為什么恒順醋業會把房子放到投資性房地產里呢？

這就得從報表數據說起了。

一、為什么2010年投資性房地產突然增多？

下圖是從“同花順iFinD”中提取的2007—2021年投資性房地產的數據，從中可以看出2010年公司投資性房地產突然增至2.34億元，叫人不禁好奇公司當年都做了啥。

這個時候我們一定得去看年報附注，里面提到了“歐尚超市和恒順商業廣場”；此外，年報里還介紹公司的投資性房地產按照“成本模式”計量。

對于資產的兩種計量模式我們一定要搞懂，這關系到企業的凈利潤。

企業持有的投資性房地產有兩種后續計量方法，一種是采用成本模式計量，另一種是采用公允價值模式計量。這兩種模式的區別有兩點，一是是否計提折舊和攤銷，二是是否會產生公允價值變動損益。

采用成本模式計量的投資性房地產，需要根據資產原值和預計使用年限，計提相應的折舊和攤銷；折舊和攤銷最終會反映到利潤表上，減少企業的凈利潤。

采用公允價值模式計量的投資性房地產，不需要計提折舊和攤銷；但是以公允價值計價的投資性房地產的價值會隨時發生變化，進而產生公允價值變動損益。如果房地產升值的話，公允價值變動損益就會增加，進而增加企業的凈利潤。

二、變更會計政策，是因為看漲房價？

2012年，恒順醋業變更了會計政策，其投資性房地產由成本模式計量，轉變為公允價值計量。公司給出的原因很長，簡單來說就是“看漲房價”。

公司表示：

鎮江恒順商城有限公司從事的主要經營業務為投資性物業。

由于該公司所持投資性物業主要為成熟商業區的商業物業，物業價值增值較快，升值潛力較大且預計將會持續，因此在成本計價模式下，賬面凈值隨折舊和攤銷而不斷減少，無法體現投資性房地產的增值部分，低估了公司價值，不利于投資者了解公司的真實情況。采用公允價值模式計量投資性房地產,有利于增強公司財務信息的真實性，能夠及時反映公司價值的變化。

公司的意思是成本法計量低估恒順商城的價值，改成公允價值計量是為了真實反映公司價值。但是，事實果真如此嗎？

下圖是恒順醋業“非經常損益”的明細。

紅色字體標出的是其投資性房地產因市價變動產生的損益情況。

2012—2021年年間，2014年、2020年和2021年該金額都是負數，表示房價下跌了，2010年年報里的“商場增值”的判斷失誤，本想增加利潤卻減少了利潤，不知道公司有沒有后悔；不過其他年份該金額是正數，表示房價上漲，恒順醋業因此受益很多。

特別是在2018年的時候，房價上漲給公司帶來的收益為0.49億元，當年恒順醋業的凈利潤為3.04億元，變更會計政策產生的收益由此可見。但是：

這筆收益跟恒順醋業的主營業務有關系嗎？

這筆收益能給恒順醋業帶來現金流入嗎？

這筆收益除了增加利潤表上的凈利潤，能對現金流量表產生影響嗎？

這次收益其實只是一種數字游戲、像變戲法一樣增加了公司利潤，實際上公司的經營情況該什么樣還是什么樣。

三、

主營業務，謹慎看待“變戲法”

如果知道了變更會計政策對報表科目有哪些影響，相信你對本文前面的內容，以及對投資性房地產這個科目的理解，一定會更加深刻。以2012年為例。

因為投資性房地產由“成本模式計量”改為“公允價值模式”計量，下面的一系列變化如此產生：

①資產負債表中的“未分配利潤”和“少數股東權益增多”。

②利潤表中的“公允價值變動損益”增多。

③利潤表中的“營業成本”和“管理費用”減少。

④利潤表里的“凈利潤”增多。

上述四條最重要的變化是“凈利潤”增多。

恒順醋業的10年平均凈利率為11%；

假設變更會計政策給公司帶來了1000萬元的凈利潤，這就相當于變相給公司增加了1.1億元的收入；公司得賣多少瓶醋才能增加1.1億元的收入？

可見，通過調整會計政策增加收入，可比從提高經營業績賺錢，容易得多。因此，我們一定要睜大卡姿蘭大眼睛，透過現象看本質呢。

本文轉自:小北讀財報