1套120萬的房產，10年后，要漲到多少錢才能“保本”？

投資，則是以盈利為目標，否則，經測算勝算概率小，自然就不會去冒那個險，買房也是這個道理。大家可不要認為剛需不應該去算這個，認為反正是自住嘛。其實則不然，現在90后，95后的財務意識比我們那個時候要高出不少，即便是買首套房，同樣也會考慮未來房子是否有增值潛力，也為后面置換打下基礎。

本文權當是一個探討，在數據上盡可能貼近實際，一些無法求證的數據只能推斷，可能存在一定的不嚴謹性，其結果不作為買賣房的依據。

參數設定：

目前房產總價：120萬，含辦理產證的各項費用（3萬），為拎包入住的裝修房。

首付款：3成，35.1萬。

貸款：7成，81.9萬。

房貸利率：按5.5%算。

按揭周期：30年。

長期定存年利率：4%

先看10年持有成本

1.首付款利息成本=35.1萬*4%*10年=14.04萬。

2.10年時間償還本金為14.3萬元，由于不是一次性償還的，時間從1個月到10年不等，取中值5年時間算，本金成本為：14.3萬*4%*5年=2.86萬。

3.償還房貸利息，30年期取前10年，為41.5萬。

還有一項收益，即租金。按中等城市平均租售比算，總價120萬左右的房子的租金在2000元/月左右。10年的租金收益約為：2000元/月*12個月*10年=24萬。

這里需要說明是，這2種情況需要另算：1.如果是毛坯房的話，則需要裝修后才能有這個租金收益，其收益會有4-6萬的打折；2.房屋空置的話，不僅少了這部分租金收益，還需承擔6-7成的物業費；

那么，10年的總持有成本就出來了，即14.04萬+2.86萬+41.5萬-24萬=34.4萬。

由此可知，10年后，房價要達到以下這個數才不算虧錢。

34.4萬/120萬*100%=28.6%，即，在現有價格上增長約29%。同樣的道理，無論你現在什么價格買入，在此基礎上乘以29%，就是10年后的保本價格。

這里需要注意的是，這僅是算保本情形，但我們知道，以保值為目標的買房，還要算賬通貨膨脹的情況，這個又是多少呢？

說實在的，目前還沒看到這方面的具體數據，國家定期發布的CPI僅指特定類別，而整個商品的價格變化則不受這個約束。記得有經濟專家自己估算了一下，在過去20年，現金購買力以平均每年7.5%的速度在減少。所以，算持有房產的保值屬性，還要加上每年7.5%的貶值率。考慮到貨幣供應與GDP增長高度的一致性，未來10年，隨著經濟增速逐步放緩，貨幣增速也應有一個趨緩的過程，所以，適當調低通脹率至6%。

按照復合計算率公式算出，120萬房產的話，貨幣理論上需要達到214.92萬才能實現保值，加上持有成本的34.4萬，一共需249.32萬元。換算成百分比即：（249.32萬-120萬）/120萬*100%=107.76%。用文字表述是，10年后，在現有房價基礎上，再增長107.76%，一倍左右，方可實現保值。

那么，一定有人問，根據房地產的發展趨勢，有大多概率能達到呢？筆者認為，可以概括為一句話，“整體上達到有困難，因城而異”。如何理解呢？

一方面，目前的房價基數已經不低，加上貨幣增速放緩以及人口老齡化因素，房價不可能再像過去那樣增長，保持一個平穩健康增長還是可以期待的。

另一方面，城市之間分化，樓市因此而分化，所謂強者恒強，弱者更弱，直接表現在人口流動上。經濟發達的城市群、都市圈還會繼續吸引中小城市的人口流入，而人口收縮型城市將進一步增加，很顯然，前者在本身的人口吸引力，加上生育放開的紅利作用下，房產實現保值的目標不難，特別優質的一二線城市大概率還能增值，而后者自然又是另外一番景象。那么，看完這個分析結果你意外嗎？

學習房產知識，關注本號。

本文轉自:專聊房君