拆遷致富全面消失？國家一錘定音，明年起“老房子”都按新規處理

回顧我國房地產發展史，每一步都必要和必然，對于我們普通的樓市參與者來說，不能因循守舊，因為歷史重來都不會簡單地重復。

自新中國成立以后，城鎮居民均實行福利分房，到1978年，住房制度開始改革，由福利分房向市場化轉變。1988年，國務院印發《關于在全國城鎮分期分批推行住房制度改革的實施方案》，標志著住房制度進入全面試點階段。再到1998年，《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，停止實物分配，意味著住房全面市場化開啟，我國進入商品房時代。

后來房地產的發展，我們很多人大概都知道了。從1998年至今，住房市場起碼有3大變化，城鎮居民人均居住面積從18平米到近40平米，商品房年度銷售面積從1.07億平米到超過17億平米，當然，還有銷售價格，全國均價從不到2000元/平米到目前近萬元/平米。在商品房快速發展的20來年里，還有一件事不可忽略，也是必然舉措，這就是“棚改”，有人常常稱之為“拆遷”。

為什么說棚改是必然？

雖然我們的商品房發展速度快，很多人的居住條件得到改善，但也還有很多人住在建造時間久遠的老舊房子里，特別是一些危舊棚戶區里的房子，從2008年開始，為改善民生，中央啟動了保障安居工程，加快了棚戶區改造步伐，2012年，住建等7部門聯合發文，要求加快推進棚戶區改造。到2014年，國務院辦公廳印發《關于進一步加強棚戶區改造工作的通知》，推進1億人居住的棚戶區、城中村改造，棚戶區改造進入到頂峰階段。

網上提及比較多的“拆遷致富”，大致源于2013年以后，數據顯示，2013年到2017年改造棚戶區住房2645萬套，比08年到2012年翻番。巧合的是，這期間的房價也處于一個上升過程，一些專家把這歸咎于貨幣化安置的全面實施，讓大量手持貨幣的拆遷戶進入商品房市場，增加了購房需求，比如說宜昌市曾報道“我市貨幣化安置比例從80%提升到90%”，還比如2016年3月12日新華日報報道，江蘇部分城市貨幣化安置比例達到60-80%，由此可見，棚改帶動房地產發展的作用比較普遍。

國家“一錘定音”，“舊改”接棒“棚改”。

隨著城市和房地產市場發展趨于成熟，按照規劃，棚改基本在十三五基本結束，即2020年底基本完成棚戶區、城中村、危舊房改造，大拆大建時代宣告結束。國家一錘定音，要求全面推進城鎮老舊小區改造工作，棚改接替舊改，明年以后，老房子若不拆的話，拆遷致富的現象也將全面消失，變老的房子都按“新規”處理。

按照新規，將在未來5年完成2000年前建造的老舊小區，這是一項重大工程，一部分任務已經在2020年內就已經安排，今年全國計劃改造3.9萬個老小區。根據此前住建部官員倪江波的介紹，總共有16萬個2000年前建造的老小區。僅改造投資就達到4萬億元。這些老舊小區，無論在配套上，還是設施設備老化程度上，居住舒適度都不高，急需要進行升級改造，它們分布在不僅是北上深等這樣大城市，很多縣城老城區也有大量的老小區存在。

相比以往的小區“出新”不同的是，改造的內容更加豐富，既有基礎項，也有選擇提升項目。比如基本的水電氣管網改造就是必須的，屬于保障性質，資金上也不用個人掏腰包，對于改善提升類項目，居民有選擇權，比如老樓加裝電梯，根據意愿進行選擇加還是不加，如果確定要加裝的話，還有相應的財政補貼。還有，隨著家庭汽車越來越普及，老舊小區普遍存在小區車位不足的問題，如果條件具備，小區增加停車位也是改造的內容之一。總體來看，老舊小區經過改造后，變化將是全方位的，居住品質會有明顯提升。

舊改替代棚改，對住房市場的改變是顯而易見的，對小區居住環境帶來改變的同時，也影響到這兩類人，或吃虧了。

第一類是買“老破大”房子進行投資的人。其實，買這類房子進行投資，已經脫離了居住概念，更多的是希望等到拆遷能分一筆巨額財富。一旦不拆遷，即便經過舊改，房子的居住價值有所提升，但由于總價較高，剛需買不了這樣的房子，買優質學區房的人也不會買，因為他們更愿買“老破小”，以后孩子不用學區了，轉手還相對容易些。所以，買了這類“老破大”房子，用于自住還說得過去，但若目的是等拆遷，自然是吃虧了。

第二類是買了品質差、容積率高且老舊房子的人。相對而言，早期建造的房子設計理念相對落后，但有些小區的容積率還比較低，給予后期改造留有空間，比如增加綠化，擴建停車位，加裝電梯等等。但是，如果老小區房屋質量差，即便想裝電梯也不具備安全條件，還有若容積率高小區，就算大家都同意安裝電梯，要落實增加車位都無處下手。對于這類小區的改造，受到條件限制，只能進行基礎類的改造，對房子本身不會帶來顯著的改變，想要有多大保值升值更是無從談起。

因而，有人認為，有一些房子本身就是危房，比如早期的預制板樓，在抗震性不如鋼混結構的房子，還有個別存在安全隱患的危房，僅僅通過改造升級，怕是解決不了根本性問題。

總而言之，舊改代替棚改是住房市場的發展趨勢，能提升居民的居住質量，但在實際工作過程中，也會有一些特殊情況需要具體問題具體分析，做出相應的調整，其最終目標都是整體上提升我們的居住水平。

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本文轉自:專聊房君