房子“難賣”了？內行人：問題或不再是高房價，而是些新麻煩

文：未晞

3月15日，國家統計局公布了全國商品房銷售情況的最新數據。數據顯示，今年1-2月，全國商品房銷售面積為15703萬平方米，同比下降9.6%，其中，住宅銷售面積下降13.8%。全國商品房銷售額為15459億元，同比下降19.3%，其中，住宅銷售額下降22.1%。

此外，去年全年，我國的商品房銷售增速一路下滑，而今年商品房銷售則直接跌入了負增長。這似乎預示著如今的房子已經不那么好賣了。要知道，我國的房價是很高的。據58同城、安居客發布的2022年《2月國民安居指數報告》顯示，2月全國重點65城新房線上均價為17561元/㎡，二手房在線掛牌均價為16958元/㎡。

可見，我國平均房價早已進入了“萬元時代”。而在高房價下，對于大多數人來說，買房并不是一件容易的事。雖然房價問題對房地產的買賣影響很大，但是在“房住不炒”的主基調下，隨著房價漸漸趨穩，影響房產買賣的或是這幾個新麻煩。

關于房子難賣的問題

在我國的社會中，房地產是一種非常必要的商品。畢竟，我們國家的人群有著濃厚的家國觀念，這樣的社會環境也有利于房地產市場的發展，給房產加持了穩定的剛需屬性。而受到剛需屬性的影響，房產在市場當中的流通也是開始變得更加頻繁。

此外，值得注意的是，由于房地產具有剛需的屬性，市場利潤的比重也很高。這使得資本不斷進入房地產市場，為房地產帶來了相應的升值屬性。動輒數十億上百億的資金盤流動可以說是再正常不過了。因此，近二十多年以來，我們國家的房價也是出現了明顯的提升。

在一些城市，房價上漲了近十倍甚至更多，人們買房的意愿也更加強烈。但是，這樣的發展模式，不僅會讓我們買不起房，同時，也會給其他行業的發展帶來相應的障礙。因此，我國也需要遏制房價的上漲。

如今，由于房地產行業受到打壓，以及很多房地產企業所出現的問題，房地產行業的前景看起來比以前差了很多。甚至很多人會認為，房地產可能沒辦法迎來新的轉機了，如此，投資機構自然也不會再入局。這個時候，我們國家的房產就變得更不好賣了。

為什么這么說？因為房地產金融信貸三道紅線的要求，破壞了以往房地產企業和開發商高杠桿的發展模式，使得房地產市場的資金流動性收緊。由此，房地產開發商開始面臨償還債務的壓力，因此他們需要快速出售房地產來回血。而快速售賣房產的最佳方式就是降價，所以近兩年來我們國家的房價終于出現了下降的趨勢。

不過，雖然房價有所下降，但是市場當中對于房產的購買意愿也是同步出現了下降。這也是因為市場消費者對房價下跌的預期更高。他們想等待更好的時機來出手，樓市也是因此開始降溫。而面對著這樣的情況，很多內行人指出未來我國房地產市場面臨的問題，可能不再是高房價，而是一些新的麻煩。

期房風險增加

如今的大多數新房都是以期房的形式進行出售的，即購房者需要先向開發商支付定金或預付款，而房子則要等2-3年完工后才能交付。目前，期房最大的風險就是項目爛尾。當然，購房者也可能會面臨延期交房、房屋質量差等風險。

而從去年開始，高層開始對部分房企實施“三道紅線”，即要求房企需在規定的期限內，把負債等指標降低到標準線以內，如果在時限內未能完成減負債的目標，那今后房企們的融資增幅將受到一定的上限約束。這使得不少房企的資金鏈更加緊張，一旦房企的資金鏈斷裂，那么，期房爛尾的風險就進一步加大了。

住宅量過剩

對于目前的樓市來說，并不是房子不夠住的問題，而是大量的房子都沒有流入到市場當中。據數據顯示，我國城鎮化率已經達到了96%，而且擁有兩套房的占比31.0%，擁有三套房的占比10.5%，城鎮戶均擁房1.5套。所以對于現在來說，房子并不是不夠居住，而是大量的房子都握著少數人手中。

根據西南財經大學2018年公布的數據顯示，在2017年，我國商品房空置率就已經達到了21.4%，即在我國的商品房里面每5套就有一套是空置房。而且這還只是4年前的數據，如今我國的商品房空置率只會更高。

而大量的商品房空置，一方面，造成了極大的資源浪費。另一方面，這些空置房屋也是未來房地產行業存在的一大隱患。一旦這些空置房流向市場會對市場造成很大的沖擊。所以住房空置率高的問題，相當于樓市存在的泡沫，如何消除這些泡沫，將是房地產行業面臨的一大難題。

老業主維權的情況也越來越多

天津某房企在半年之內，將房價從2萬降到1.35萬。按照30%的首付計算，200萬的房子首付款才60萬，這樣算來，有人在短短半年時間就“賠掉”了首付款。老業主在憤怒之余，就要求退差價，而房企卻堅決不答應。實際上，現在的問題倒不是在高房價上面，而是房價在下跌之后，老業主們的集體維權的行為。

如今的房地產市場，可以說是變得撲朔迷離。沒有人知道未來房地產行業將如何發展。但有一點可以肯定的是，如果自己本身剛需要買房的話，其實不需要太在意其他的，只要價錢合理，質量到位就夠了。

而無論房地產行業的走向會是如何，最終它也會找到屬于自己的平衡點，房地產近幾十年的高速發展，給予經濟發展的幫助無疑是巨大的，但是它也超過了國家所認為的合理范圍，所以需要整頓是必然的。

本文轉自:阿俊聊財經