1981年，國內第一家物業管理公司在深圳經濟特區成立，此后，物管行業如雨后春筍般發展壯大。中指院數據顯示，2022年，中國物業管理行業按在管建筑面積計的市場規模達到289億平方米。
需要注意的是，中國物管行業以“億”計數的另一面，是競爭格局分散且競爭激烈。2022年，行業內有超過20萬家參與者。同年，按在管建筑面積計，中國物業服務百強企業約占中國物業管理市場市場份額約49.6%。在分散的競爭環境下，物管企業若想在資本市場“亮相”，一大先決條件是業務規模做到區域市場的頭部。
智通財經APP注意到，9月21日，港交所主板迎來一家綜合城市服務及物業管理服務提供商——西安經發物業股份有限公司（下稱“經發物業”）遞交上市申請，光銀國際為其獨家保薦人。
陜西物業服務企業綜合實力第一
經發物業招股書顯示，公司為一家位于陜西省且業務布局中國西北部的領先綜合城市服務及物業管理服務提供商。根據中指院的資料，按2022年陜西省在管建筑面積計，本公司在2022年物業服務百強企業中排名第一，市場份額約為1.7%。
過往業績期間，經發物業的主要業務分別為城市服務、住宅物業管理服務和商業物業管理服務。截至2023年9月11日，公司的業務覆蓋西安、銅川、韓城及石河子。
截至2023年6月30日，經發物業已約向中國138個項目提供公共物業管理服務、基本住宅物業管理服務及基本商業物業管理服務，總合約建筑面積為1490萬平方米，其中總建筑面積1340萬平方米由公司管理。公司為陜西多個不同級別的政府機構及公共機關提供公共物業管理服務。截至2023年6月30日，公司為城市道路、立交橋及地下通道（總面積1130萬平方米）提供清潔和保養服務。
于往績記錄期間，經發物業的業務規模及財務表現均實現穩定增長。公司的在管建筑面積由截至2020年12月31日的880萬平方米增至截至2021年12月31日的1080萬平方米，并進一步增至截至2022年12月31日的1320萬平方米，2020年至2022年復合年增長率為22.6%。截至2023年6月30日，公司的在管建筑面積進一步增至1340萬平方米。
經發物業的收益由2020年的4.77億元（人民幣，下同）增加24.4%至2021年的5.94億元，并進一步增加19.1%至2022年的7.07億元。公司的收益由截至2022年上半年的3.31億元增加18.1%至2023年上半年的3.91億元。
經發物業的凈利潤由2020年的2663.2萬元增加17.0%至2021年的3115.5萬元，并進一步增加20.2%至2022年的3743.9萬元。公司的凈利潤由截至2022年上半年的1577.0萬元增加59.9%至截至2023年上半年的2521.6萬元。
陜西省物業管理行業穩定成長
據智通財經APP觀察，經發物業業績實現穩定增長，外部原因是中國物業服務行業規模增長平穩，且市場份額有向頭部企業集中趨勢
中指院數據顯示，中國物業服務百強企業的平均在管總建筑面積由2017年的約3160萬平方米增加至2022年的約6400萬平方米，復合年增長率約為15.1%。此外，物業服務百強企業管理的項目平均數目由2017年的178個增加至截至2022年的268個，復合年增長率為8.5%。
就陜西省而言，截至2022年，陜西省物業管理公司的在管總建筑面積由2017年的約5.02億平方米增加至2022年的約7.67億平方米，復合年增長率為8.9%。根據中指院的預測，陜西省物業管理公司的預期在管總建筑面積將由2023年的約8.26億平方米增加至2027年的10.26億平方米，復合年增長率為5.6%。
根據中指院的資料，陜西省物業管理公司的總收入由2017年的121億元增加至2022年的191億元，復合年增長率為9.5%。預期陜西省物業管理公司的總收入將由2023年的201億元增加至2027年的238億元，復合年增長率為4.3%。
在可預見的未來，陜西省物業管理行業保持穩定成長，為經發物業提供了良好的發展土壤。不過，據智通財經APP觀察，公司要提升業績質量還需要繼續降低對少數客戶的依賴，以及提升對外“話語權”。
少數客戶依賴待進一步改善
招股書顯示，經發物業的客戶主要包括政府機構、公共機關、物業開發商、業主、住戶及租戶。2023年上半年，公司們向五大客戶提供服務產生的為1.62億元，占總收益的41.4%。上半年公司向單一最大客戶西安經濟技術開發區管理委員會提供服務產生的收益為1.13億元，占總收益的29.%。
于2020年、2021年及2022年及2023年上半年，經發物業母公司經發控股集團分別向公司的總收入貢獻1.12億元、1.39億元、1.51億元及7400萬元，分別占總收入的23.5%、23.5%、21.3%及18.9%。
于2020年、2021年、2022年以及截至2023年6月30日止六個月，經發物業的貿易及其他應收款項分別達到1.85億元、1.39億元、2.43億元和2.58億元，同期貿易應收款項平均周轉天數分別為52天、57天、83天及106天。
綜合來看，過去幾年經發物業取得良好的業績增長勢頭，但對外話語權仍舊較弱，因此此次若能上市成功，或許能改善公司第三方物業管理方面的業績。一方面，上市融資，為其現有業務及未來擴張提供資金;上市以后，公司也能進一步擴大聲譽、增強公司形象，從而提高吸引戰略投資者的能力。
jay
