去年四季度至今，受地產下行和疫情擾動的雙重影響，物業行業出現營收、利潤增速下行、毛利率承壓、應收賬款快速增長等局面，多數物業企業經營業績和市場表現承壓。然而，在逆流之中，依然有新生力量沖擊著資本市場。
9月9日，融匯悅生活順利通過港交所聆訊，站在面向資本市場的起跑點。這也是繼澤眾園林(839506.OC)掛牌新三板以后，素有“福州地產黃埔軍校校長”之稱的黃祖仕旗下第二家上市公司。
來自重慶的物管企業
智通財經APP了解到，融匯悅生活是一家提供全面物業管理服務及商業運營服務供貨商，擁有逾16年營運經驗。公司重點發展成渝經濟區、環渤海經濟區及海峽西岸經濟區的重點城市。公司亦為西南地區的復合大盤管理服務提供商，結合物業管理及商業運營。
從體量上來看，盡管該公司的身體里裝下了“物業+商業”雙重基因，但以合約總建筑面積將將邁過1000萬平方米的門檻來看，在已上市的同行中算不上特別出眾。商管項目方面，公司于重慶市、福建省福州市及山東省濟南市擁有合共33個在管商業項目，合約總建筑面積為40萬平方米，整體規模較小。
據中指研究院的資料，按整體實力計，公司在2020年中國百強物業管理公司中排名第55位，以及在2021年中國百強物業管理公司中排名第50位。
招股書顯示，融匯悅生活的收益由2019年的2.24億元增加至2021年的約3億元，期間復合年增長率為15.8%。上半年來，公司的營收由2021上半年的1.4億元增加21.8%至1.70億元，從增速上來看，在趨近下行和競爭激烈的市場中，仍然保持著一定的成長。
在利潤表現方面，2019-2021年間，公司的年內溢利稍顯波動，分別實現3560萬元、5420萬元及4170萬元。這個情況在今年上半年以來稍有好轉，由2021年同期的2330萬元增加28.8%至3000萬元。
根據招股書，融匯悅生活在物業管理服務方面的業務包括基礎物管服務、非業主增值服務和社區增值服務;在商業運營服務方面的業務包括向租戶提供商業運營服務、向物業開發商及業主提供商業運營服務。
從收入結構來看，融匯悅生活超過80%的收入來自物業管理服務。報告期內，其物業管理服務業務線的收益分別為1.87億元、2.03億元與2.53億元，分別占當期總收入的83.3%、84.2%和84.2%。
從毛利率角度來看，融匯悅生活近兩年的整體毛利率維持在30%上下浮動，最新數據顯示，該公司的2022上半年毛利率錄得35.9%，較同期上升4.8個百分點。盡管物管業務貢獻收入占據“大頭”，但商業運營服務的毛利率卻普遍高于物業管理服務。以2021年為例，其商業運營服務毛利率達到61%，而同期物業管理服務毛利率僅為24.8%。
值得關注的是，融匯悅生活同樣選擇采取收并購的形式進行規模和業績上的擴張。2021年內，重慶融匯物業管理從兩名獨立第三方手里，作價1020萬元收購重慶新天源合計約51%的股權。股權轉讓完成后，重慶新天源分別由重慶融匯物業管理、獨立第三方朱小鵬分別持股51%、49%。
資料顯示，重慶新天源成立于2007年12月，3個在管住宅項目均在重慶，在管總建筑面積約為85.12萬平方米。并表為融匯悅生活帶來了在管總建筑面積的增加，以及利潤率的提升。不過，融匯悅生活在重慶新天源在管建筑面積中，約有40萬平方米存在訴訟風險。
業績依賴于關聯企業
揮別往日合作伙伴林文鏡，與融僑分家后，黃祖仕重組融匯集團，扎根在重慶。而其子女也將在此次的IPO中迎來“資本首秀”。
據了解，在上市前的股東架構中，黃祖仕與妻子陳新萍通過WC-Holding、Wong-Holding、Chan-Holding，手握94.96%的股權，是絕對的控股股東。黃祖仕的女兒黃丹青與弟弟黃威林未有持股，在經營上卻擁有話語權，姐姐黃丹青擔任董事會主席，黃威林則任執行總裁。而余下5.06%的股權，分別由獨立第三方程熙通過Cheng-BVI持股2.45%，追隨黃祖仕多年的融匯老將陳忠通過CZ-BVI持股2.59%。
由黃祖仕掌舵多年的融匯集團擁有逾17年的房地產開發經驗，并從事涵蓋房地產、酒店管理、建造工程、園林工程及化工等行業的全面業務。截至2022年上半年，該集團在在重慶、濟南及福州擁有62個項目，其中包括50個已交付項目，已交付總建筑面積約710萬平方米;及17個未交付項目(包括五個部分交付項目)，所有未交付建筑面積為150萬平方米，計劃最遲于2025年底交付。
而融匯悅與融匯集團建立了長期戰略合作關系。自2006年成立公司以來，公司一直為融匯集團提供物業管理服務，自2008年以來一直為融匯集團提供商業運營服務，因此，融匯集團的未來發展關系到融匯悅生活的命脈，所開發的項目后續都有望成為該公司的收入來源。
招股書顯示，2019-2021年，融匯悅生活向融匯集團及其聯營公司開發的物業提供基礎物管服務產生的收益分別占比高達99.6%、99.7%及93.3%;同期向融匯集團及其聯營公司所開發的商業物業提供商業運營服務產生的收益分別占比均為100%。
然而，從過往幾年來看，多數物企仍嚴重依賴關聯房地產企業的扶持獲得在管及合約面積、營收、尤其是利潤的高增長。2021年下半年至今，房地產開發企業資金鏈緊張問題頻出，物企物業管理收入中的關聯方占比有所下降成為了大趨勢。
與融匯集團深度綁定也將深受其影響，如此高的占比表現，顯然也進一步暴露了融匯悅生活外拓能力的“短板”。而該公司似乎也意識到了這點，近年以來有意識向第三方進行開拓，來降低對關聯企業的依賴程度。
2022上半年，融匯悅生活的物業管理服務分部收益中，約89.1%產生自融匯集團或其合營企業及聯營公司所開發的物業，在商管部分，有98.3%產生自融匯集團所開發的物業，比重有了較為明顯的下降。
現今展業仍然高度依賴于關聯企業的發展，使得融匯悅生活面臨著過于集中的風險，未來業績和增長動力也將隨關聯開發商而波動。隨著地產行業走入調控深水區，物業股估值回落，資本熱情褪卻，選擇在行業估值處于底部上市，或許談不上是個好時候。
jay
