星盛商業四面承壓：ROE三年大降，出租率持續下滑如何提升95%？

《港灣商業觀察》施子夫 李鐳

在總部所在地深圳擁有多個耳熟能詳的商業品牌，包括COCO Park、COCO City等，星盛商業（06668.HK）目前已經上市了兩年多。

對于2022年的答卷來說，作為商管服務業的星盛商業，交出的成績無疑不容樂觀。

凈利潤下滑16.6%，ROE三年大降

2022年，星盛商業實現營收5.62億元，同比下降1.8%；公司擁有人應占利潤約為1.54 億元，同比下降約 16.6%；毛利為3.13億元，同比下降5.3%；毛利率為55.7%，較上年同期下降2個百分點。

此外，2022年星盛商業預期信貸虧損模式下的減值虧損約為2140萬元，同比增長約108.0%，主要由于鑒于房地產行業的資金風險加大，公司提高部分項目預期信用損失的計提比例。

星盛商業介紹，毛利率下降主要由于疫情期間的商戶幫扶及租金減免，以及嘉興星河COCO City新開業給予商戶一定的經營免租期，但租賃成本維持一致，使得毛利率下降。

截至2022年末，星盛商業管理商業運營服務的合約建筑面積約為370.0萬平方米（當中60.0%由獨立第三方開發或擁有）。于2022年12月31日，本集團商業運營服務的已開業建筑面積約為190.8萬平方米。

客觀來說，作為輕資產管理依托于商業運營作為利潤點的星盛商業，去年營收及凈利潤有所下滑并不出人意料，畢竟在疫情有所影響之下，這多少難以避免。

不過，如果更長周期來觀察的話，除了毛利率之外，星盛商業凈資產回報率、總資產回報率以及資產負債率都波動較大。

根據雪球數據顯示，2020年-2022年，星盛商業凈資產收益率（ROE）分別為131.67%、28.87%以及13.56%；總資產回報率分別為34.44%、19.74%以及8.63%；資產負債率分別為63.00%、20.50%以及44.87%。

在2022年年報中，星盛商業表示，資產負債率大幅上升主要由于截至2022年12月31日止年度嘉興星河COCO City和廈門星河COCO Park整租項目交付時確認大額的租賃資產和租賃負債所致。

官網顯示，星盛商業立志成為“大灣區領先的商業運營服務供應商”，目前運營管理五大產品品牌系列：COCO Park、COCO City、COCO Garden、iCO、第三空間，和五大主題館品牌系列：星居生活館、星趣小鎮、星悅琳廊、星躍領動、星享食匯。

出租率持續下降，拿什么提升至95%？

對于2023年發展目標，星盛商業表示，2023年將致力于打造“運營年”。

1，多舉措穩商助商，提高項目出租率：2023年將深挖戰略聯發機遇，加強品牌“一帶多”能力，為籌開項目提供品牌儲備及支持，同時將大力推進首進品牌和創新業態的引入，達到出租率不低于95%的目標。

2，深挖消費者需求，夯實產品競爭力基礎：2023年將繼續緊隨行業熱點，打造產品特色，堅持“一店一策”，精細化消費者調研顆粒度，實現突破型的產品創新。同時做好創新設計和成本控制的平衡，并確保精品建設落地不走樣，提高消費者體驗及黏性。

3，回歸經營本質，做好精細化運營：從“利他思維”、“用戶思維”、“匠人精神”三個維度出發，一方面實現強化溝通機制、運營數字化、智能化等區域標準化，奠定堅實高效運營基礎。另一方面，提升會員管理體系的價值，成為保障購物中心業績的“壓艙石”。與此同時，回歸經營本質，助力項目提煉、固化經營亮點，形成經營特色，打造各項目“百萬店”、“千萬店”等標桿商戶，賦能業績提升。

不過，對于星盛商業而言，今年想完成95%的出租率可能并不容易。有市場人士告訴《港灣商業觀察》，星盛商業運營項目主要集中在深圳或大灣區區域，而這些城市的商業運營都較為成熟，市場競爭激烈，要打造出獨特且收益較高的商業服務水平，壓力無疑巨大。“即便今年沒有疫情的影響，想要超越多數同行，也很難實現。”

而通過更詳細的數據來看，出租率往往下滑容易，提升不易。2022年，星盛商業項目平均出租率為92.5%，同比2021年下滑1.5個百分點。2020年，星盛商業項目平均出租率則為94.3%。也就是說，這三年星盛商業出租率整體呈持續下行態勢。

據觀點網數據顯示，目前星盛商業在營的26個項目中，有9個項目處于開業年限3年以內的培育期，5個項目處于開業3-5年的成長期，12個項目處于5年以上的成熟期。對比之下，目前超過5成在運營項目需要持續投入優化，具體可分為出租率提升、品牌優化及會員鞏固。（港灣財經出品）