被機構看好的龍湖商業，正以內容創新驅動新增長極

《港灣商業觀察》馬一恩

2022年業績發布后，龍湖集團（00960.HK）贏得了市場的認可。

里昂發布研究報告稱，重申龍湖集團“買入”評級，去年業績符合指引，利潤穩定，目標價上調至32港元。該行認為公司更快的資產周轉率可以令龍湖在當前土地儲備下實現合同銷售增長，再加上快速增長的經常性業務的貢獻愈來愈大，認為中期內雙位數利潤增長仍然可以實現。

大摩發布研究報告稱，公司去年業績表現符合預期，其資產負債表如常地表現強勁，維持龍湖集團“增持”評級，目標價升至31.1港元。

除此之外，中信證券、浙商證券亦分別給出龍湖集團28港元及32.65港元的目標價，海通證券也給予“優于大市”的評級。

不僅如此，三大評級機構標普、穆迪、惠譽都給予龍湖集團投資級評級，令龍湖成為少數獲得境內外機構全投資級評級的優質房企。

截至3月17日，龍湖集團每股報收21.85港元。機構們在龍湖集團的年度成績單里，看到了哪些亮點？

一個龍湖、三線并進、多點開花

2022年，面臨多重且嚴峻的內外部挑戰，龍湖集團兌現了業績承諾。龍湖集團全年實現營業收入2505.7億元，同比增長12.2%；實現歸屬于股東的核心凈利潤225.4億元，同比亦穩中有增。在2022年行業整體下行，多數房企出現虧損的情況下，龍湖集團能夠實現收入及盈利的雙增長，難能可貴。

房地產行業正在經歷艱難的“出清”階段，“高周轉”、“高杠桿”、“高負債”模式已不可復制，只有依靠長期的財務自律、現金流充沛，時刻保持審慎的財務管理，才是房地產企業走向健康發展的必經之路。

2022年，龍湖集團財務延續穩健、自律的表現，平均借貸成本4.10%，持續保持低位；負債結構亦保持合理，平均賬期為6.67年，一年以內到期的短債占比約9.9%；現金短債比3.52，連續七年滿足“三道紅線”要求，一系列指標均維持行業內的較高水準。

龍湖集團始終秉持財務自律，持續優化債務結構，2022年相繼提前償還銀團貸、美元債等，用充裕的流動性和強大的資金實力維護其在境內外資本市場的健康形象及主體信用。2022年12月9日，龍湖集團發布公告稱，公司已經全部贖回于2023年到期的3億美元優先票據，至此，2023年內，龍湖已無到期境外債。

近年來，房地產市場環境不斷變化，房企紛紛探索新發展模式，在開發業務之外，尋找“第二曲線”甚至“第三曲線”，并希冀通過布局，能夠多一份底氣面對周期波動。

在“空間即服務”戰略的指引下，龍湖集團從很早開始就已在拓展自己業務的寬度。從商業投資的天街，到長租公寓的冠寓，從物業管理的龍湖智創生活，到智慧營造的龍湖龍智造，再到產業園區運營的藍海引擎以及養老板塊的椿山萬樹，開發、運營、服務三大業務板塊相互助力與加持，“一個龍湖”協同效應逐漸顯現。

2022年，龍湖由運營及服務業務帶來的收入為236億，其中，運營業務主要由商業投資、長租公寓等業務組成，全年實現租金收入118.8億元，由物業管理、智慧營造等業務組成的服務收入達116.7億元，由運營及服務業務組成的經營性利潤占比更是提升10個百分點，達到27%。由此可見，運營業務和服務業務，已成為與地產開發并行的第二和第三增長曲線，龍湖面向未來的陣勢已經拉開。

商業投資板塊創新不斷，內外兼修

通過梳理發現，諸多因素構成了機構看好龍湖的邏輯。

3月21日，國際評級機構標普在研報中表達了對龍湖集團業績表現與流動性的認可，并肯定了龍湖的資本結構、經營模式與執行能力。在此之外，該機構特別指出，龍湖購物中心租金收入亦將對其利潤率和現金流構成支持。

可以看到，商業投資作為龍湖集團五大航道業務之一，經過多年發展，規模已十分可觀。在2022年，龍湖商業整體租金增長16%至94.3億元，5年復合增長27%。

截止2022年12月31日，龍湖商業在全國范圍內累計進入32座城市，2022年新增開業運營15座商場，累計開業運營商場達76座，已開業運營商場建筑面積達722萬平方米（含車位總建筑面積為927萬平方米）。

自2000年從重慶起步以來，龍湖商業憑借“天街”和“星悅薈”兩大商業產品線品牌，穩步推進在全國高能級城市布局。

2022年，面對疫情等一系列不確定因素的挑戰，龍湖商業步履篤定，以堅韌的戰略定力，聚焦高能級城市核心商業區塊，以長期主義眼光指導有質量的布局，全年新增運營15座商業項目（3座輕資產，12座重資產），首進青島、南昌、沈陽、寧波等城市，全國網格布局進一步鞏固。

商業賽道激烈競爭，對于商業領域頭部玩家的管理運營“內功”，要求也越來越高。龍湖商業的專業運營能力驅動著其一直修煉內功，以商戶為支點，以堅實的內容創新，實現品牌與場景升級。

龍湖商業向來注重與商戶、品牌同路人的深度合作。基于對消費者需求及消費趨勢的洞察，龍湖商業通過聚合高線品牌，孵化特色場景化主題街區等多元策略，以前沿的品牌組合及空間運營，全面提升商業空間環境及購物體驗。

以龍湖北京長楹天街為例，自2020疫情以來，龍湖北京長楹天街逆勢上揚，每年都保持著450+品牌的升級汰換，以品質餐飲、風尚服飾、高端美妝、娛樂體驗的內容組團，滿足高端時尚客群的需求，夯實“城市生活風尚地標”的全新定位。2022年1月份DIOR Beauty北京首家全新概念精品店亮相后，又相繼開出CHANEL、GUCCI Beauty、Guerlain、VERSACE、Van Cleef & Arpels、POLA、L'OCCITANE等熱門品牌專門店，將以前的珠寶休閑服飾區域煥新打造美妝長廊，龍湖北京長楹天街東區一層已然成為國際一線高化時尚大牌聚集地，滿足消費者對中高端奢侈化妝品的多樣需求。

不僅如此，龍湖商業以獨特的“故事腳本”，打造“轉念即達的歡樂入口”，希望帶給每一位顧客更多新鮮的體驗，讓顧客能夠全方位、多維度的感受到歡樂歡聚。為此，龍湖商業要求每一個新開業項目在籌建初期都要建立獨特的“故事腳本”，并將其融入到空間設計、業態引入、營銷推廣以及客戶服務等環節中。

以龍湖杭州吾角天街為例，在業態規劃組合上更重視年輕人的“體驗”和“社交”，圍繞“網紅美食夜宵場”“超長待機娛樂場”“圈層愛好社交場”三方面作為主要切入點，規劃引進了運動工廠、潮玩集合店、多家新銳潮流品牌、三坑文化、網紅餐飲等多方向的特色品牌滿足“Z世代”的需求。

在深度鏈接消費者情感的諸多嘗試中，龍湖商業原創IP活動異軍突起，以多元的活動形式、豐富的線驗，讓商業擺脫了單純售賣的刻板印象，商業項目因此成為承載美好記憶、滿足消費者情感需求的社交空間。

作為IP“深度玩家”之一，龍湖商業在引入、共創、原創等多個層面展開積極探索，以不斷精進的精細化運營為不同世代的消費者帶來源源不斷的驚喜體驗。龍湖商業著力于構建人與空間的連接，在空間運營方面的探索亦日漸成熟,以效率化、疊品化、智能化、IP化等運營法則，賦予了購物中心空間更多的服務內涵。

“新品牌”、“新物種”、“新未來”

品牌作為最直接展現商業項目定位與價值傳播的載體，一直是購物中心的核心內容。依托龍湖商業自身強大的品牌號召力、優質的運營實力以及良好的合作口碑，諸多入駐龍湖天街的品牌布局了特色化場景門店，以此呈現更好的品牌形象，為消費者創造更多驚喜的購物體驗。

首店，是商業綜合體行業非常看重的指標，2020年以來也逐漸成為城市商業活力的代名詞。龍湖深諳“首店經濟”的重要性，這也成為天街保持商業新鮮感的法寶。比如龍湖青島膠州天街作為膠州首個一站式購物中心，針對膠州人民對全新品牌的訴求，以70%+的區域首進品牌交上了一份全“新”全意的品牌答卷。

商業的“新物種”，則是龍湖基于現有的商業業態與商戶特色，通過對消費者新型需求的精準把握，以空間、品牌、情感鏈接為核心要素，引領其創新迭代，從而創造的新型社交空間與互動場景。龍湖商業體系新物種的身影已愈加常見：北京長楹天街，以華北最大的樂高中心——樂高探索中心吸引全城目光；長沙洋湖天街十點書店，新型書店帶領大家重回書香世界；武漢江宸天街，以UP PARK日落海灘籃球場激起全城活力；寧波鄞州天街，野森領土展現了戶外生活的無限可能；杭州濱江天街，四個二喜劇空間以笑聲傳遞生活魅力……

TOD作為提高城市效率和可持續發展的有效途徑，為城市發展帶來巨大的動能和想象空間。作為TOD模式的深度踐行者，龍湖商業致力于聚焦重點城市的交通節點，突破地域和時間邊界，以城市核心脈絡，聚合城市功能，落地都市新空間，促進城市高質量發展。

龍湖旗下TOD不乏佳作，其中最具代表性的當屬2020年12月亮相的龍湖重慶金沙天街。項目位于沙坪壩商圈核心區域，與三峽廣場無縫銜接，是國內首個商圈高鐵TOD項目。建于沙坪壩火車站上，集“大樞紐、大商圈、大天街”三位體。通過高鐵、地鐵、快軌、公交、客運五軌合一連通城區與城際，龍湖重慶金沙天街以“站城一體化”為理念，設計以解決城市功能為主的城市中心。

龍湖集團自1993年創立以來，一直堅守“長期主義”，持續穩健前行，綜合實力不斷提升。2022年8月3日，《財富》世界500強發榜，龍湖集團連續兩年入圍，排名躍升至第412位。未來的龍湖集團還將帶給市場那些驚喜，值得期待。（港灣財經出品）