华尔街在美国房地产金融领域的卷土重来，取决于向个体户和其他不太符合模式的借款人提供贷款。
近年来，它通过其他形式的文件来评估借款人的抵押贷款能力，为数百万套住房提供了融资，有时利率是传统抵押贷款的两倍。
但在大流行事件一年后，被称为“非合格抵押贷款”的住房融资领域虽小但很重要，与美国房市其他领域相比，该领域的减损仍居高不下。
追踪消费者债务的平台数据显示，非qm减值率在2月份达到11.1%，较前一个月上升了40个基点。这是该行业可获得的最新数据。
虽然这低于去年6月19.2%的峰值，但截至3月底，美国逾期或大流行延期计划中的住房贷款总利率降至5%以下。
分析师说:“自雇借款人从第一天起就在苦苦挣扎。”
“投资者贷款困难，因为很多租户都不付房租，”他谈到另一个关键的压力领域时说。
这就是非qm借款人的问题所在。在2008年全球金融危机爆发之前，非qm借款人的信用状况堪比华尔街的“Alt-A”评级。但是，许多借贷者现在面临的不是房地产市场的内爆，而是大流行带来的经济压力。
"就像丛林一样，"波士顿Income research + Management的高级研究分析师在谈到非qm集团的贷款类型和借款人时表示。“他们背后都有一些故事。”
陈说:“一些人是个体借款人，他们不能提供完整的文件。”他指的是传统抵押贷款通常需要两年的标准工作时间和纳税申报单，以及其他收入、资产和债务证明。
其他非qm借款人的债务水平相对于他们的收入较高，或者计划将住房用作投资性房地产，而不是主要居所。
聚光灯下的文件
在大流行危机爆发一年后，有一点已经很清楚，那就是某些类型的借款人比其他人更能维持他们的抵押贷款。
到目前为止，根据dv01图表，使用12到24个月的银行对账单发放的贷款，很可能是自雇借款人，在非qm组中表现最差。
包括收入验证表(WVOI)的贷款，通常来自雇主，表现最好。
陈指出，贷款机构一般会对非qm住房贷款收取更高的6%至7%的利率，以帮助抵消借款人更高的违约风险。这也可能意味着规模约为336亿美元的抵押贷款债券投资者获得更高的回报。
另一方面，通过住房巨头房地美、房利美或吉利美融资的美国抵押贷款需要完整的文件证明，对债券持有人的回报较低，但也有政府担保。
符合常规30年期抵押贷款条件的借款人仍能获得低至3.17%的利率，而较长期美国国债收益率已较1年低点上涨约1%。重要的是，这些房主还可以获得联邦大规模抵押贷款救助计划的资格。对于那些从华尔街融资的借款人来说，他们的情况更加不明朗。
随着大流行进入第二年，数百万需要抵押贷款救济的美国房主的大门已经关闭。
拖欠诱因
美国楼市一直是经济的一个亮点，尽管就业市场依然低迷，且约有260万屋主无法买房。
标准普尔CoreLogic Case-Shiller 20个城市房价指数的最新读数显示，1月份房价同比上涨11.1%，部分原因是受远程工作限制的家庭在大城市以外争夺更大的住房。
房价上涨对估计高达11.5万亿美元的美国住房抵押贷款债务构成利好，其中大部分是通过房屋中介融资的。据美国城市研究所的数据，只有大约3.7%的银价是通过在没有政府担保的情况下出售私人抵押债券获得的。
美国银行全球研究的数据显示，截至2月底，在私人融资的部分中，未偿付的非qm抵押债券约占总数的6%。
即便如此，2008-2010年止赎危机过后，由华尔街融资的借贷者一直受到关注。这场危机也在全球范围内引起反响，令私人抵押贷款债券的投资者蒙受了痛苦的损失。
信用评级公司DBRS晨星3月份的报告显示，尽管非qm领域的贷款损失迄今仍较低，但有19宗抵押贷款债券交易可能引发贷款违约，低于去年6月24宗的峰值。
这些触发因素可能是亏损即将到来的早期预警信号，但在实际操作中，往往会导致债券持有人的现金流中断，直到更多的现金开始从每月抵押贷款付款或贷款解决方案中流出，这通常是由于房地产出售或丧失抵押品赎回权。
目前的问题是，非质量管理部门的减损一直居高不下，但仍要靠个别贷款服务机构来实施它们自己的债务减免计划。
“没有行业标准，”陈说，关于在压力时期如何处理私人贷款。“这是最具挑战性的部分。”
jay
