上周，政府支持的实体房利美和房地美发布了一项公告，令抵押贷款发起人议论纷纷。两家公司宣布，联邦住房金融局(FHFA)给了他们7%的投资房产和第二套住房的上限。这一指令是在特朗普政府执政末期发布的，旨在限制美国纳税人在房地产市场上承受的风险。
我最近写了一篇关于新住宅投资公司的文章，以及这一变化将如何给它带来好处。另一家抵押贷款房地产投资信托公司也将受益:Redwood Trust(纽约证券交易所股票代码：RWT)。我计划在交易规则允许的情况下买入股票。这是为什么。
华盛顿希望减少其在住房金融市场的影响
2008年房地产市场的崩溃扼杀了次贷市场，同时也终结了私有资产证券化市场。非公开发行的证券不需要政府的信用担保，而且在金融危机之前，它们是为抵押贷款融资的一种流行方式。但抵押贷款支持证券(mbs)的崩溃和大量违约拖累了它们。
长期以来，华盛顿的政策制定者一致认为，目前的住房融资状况是站不住脚的。基本上美国纳税人承担的信用风险抵押贷款发放的绝大多数在美国两党共识一直回到泡沫前的日子里,当私营部门信贷风险和政府风险很大程度上限制贷款支持的FHFA和退伍军人管理局。
房利美和房地美投资房地产的承诺发生了变化，这可能是复苏私有资产证券化市场的催化剂。自有品牌的问题在于缺乏关键数量和可靠的预付款和违约数据的历史。要想让机构投资者对这种债券产生兴趣，上述两个问题都至关重要。房利美和房地美出台的新限制可能会成为市场复苏的催化剂。
Redwood Trust是非政府担保证券化的领导者
红木信托是一家抵押房地产投资信托(REIT)，专门从事发起没有美国政府担保的抵押贷款。从历史上看，这意味着发起的抵押贷款规模太大，无法由政府担保，这被通俗地称为巨额贷款。尽管缺乏担保，这些贷款往往具有很强的信用特征，借款利率或多或少与政府标准利率一致。
Redwood还发放了一些因规模以外的原因不属于政府指导方针范围的贷款。这些贷款利率较高，通常发放给专业房地产投资者、固定资产买家和个体户。雷德伍德认为单户住宅租赁市场是一个巨大的增长机会。该公司还致力于为非QM(合格抵押贷款)发起空间提供最好的技术，并推出了几项举措，以占领更多的商业目的市场。
与大多数抵押型房地产投资信托基金一样，Redwood在全球卫生事件大流行的早期日子里苦苦挣扎，被迫处理保证金通知和非QM证券化市场的突然崩溃。这使得公司的每股账面价值降低了38%，至9.91美元，并导致公司削减了股息。这些问题影响了整个行业，但现在似乎已经成为过去。
Redwood是非政府担保证券化的市场领导者，自上世纪90年代末以来，已经发行了110件价值550亿美元的证券化产品。该公司拥有一个由200多家机构投资者组成的网络，他们将购买这些债券。高质量的投资者和第二套住房贷款将为Redwood的投资组合提供完美的战略选择。
Redwood最近将季度股息提高了14%，达到每股0.16美元。这使得该公司上周五收盘时的股息收益率为5.9%，低于典型的抵押贷款房地产投资信托基金。然而，Redwood产生了大量的费用收入，这抵消了一些利率和信用风险。非证券化的杠杆率很低，为股本的1.3倍。
非QM贷款即将成为抵押贷款市场中增长最快的部门，而Redwood Trust正是其中的核心。房价的快速升值将推动对巨额贷款和商业用途贷款的需求。这些贷款的损失将对像Rocket这样的大型贷款发放机构产生较小的负面影响;然而，火箭的损失将是Redwood Trust的收获。
jay
