最新消費者價格指數發現，通貨膨脹的速度達到了31年來的最高水平，10月份該指數上升了0.9%。住房成本是美國生活成本上升的主要驅動因素之一。
住房分類指數上個月上漲了0.5%，約占整體指數漲幅的五分之一。這在一定程度上反映了該指數的加權方式，因為住房相關成本通常會消耗家庭預算的大部分。
值得注意的是，政府確實使用了一些不同尋常的方法來衡量住房通脹，因此，消費者價格指數可能會因房價和租金上漲而緩慢回升。然而，無數其他報告指出，近年來，特別是在大流行危機期間，住房成本不斷上升。
問題在于，“重建得更好”計劃中提出的政策能否解決足夠多的供應方面的問題，以抵消這種高需求。
First American指數試圖通過考慮抵押貸款利率和工資增長，將名義房價納入考量，以反映整體購房能力。隨著抵押貸款利率預計將上升，工資增長也不太可能跟上步伐，人們越來越擔心，一些美國人最終可能會因房價過高而被擠出房地產市場。
租賃市場的情況也好不到哪里去。過去幾年，無論是租房者還是房東，都經歷了一場過山車。大流行一開始，許多人離開富裕的城市社區，到郊區或遠郊租房或買房。在不太富裕的社區，失業和混亂導致了更大的住房競爭，因為人們被迫離開他們所居住的地方。因此，研究顯示，這些地區的租金實際上上漲了。
根據《公寓列表》的數據，2021年的租金上漲速度是有記錄以來最快的。
但在2021年，租金一直在上漲。據《公寓列表》的數據，自今年1月以來，全國房租中值已經飆升了16.4%。相比之下，2017年至2019年期間，1月至10月的租金平均漲幅僅為3.2%。最近幾周，一些市場的租金開始回落，但全國各地的整體租金仍在上漲——盡管速度有所放緩。
《公寓列表》的研究團隊在房租報告中指出:“盡管去年大流行造成了租賃市場的一些疲軟，但根據我們的數據，2021年的租金增長速度是有記錄以來最快的。”
拜登政府已經表示，通貨膨脹是聯邦政府需要解決的一個挑戰，民主黨人建議“重建得更好”社會支出計劃將有助于遏制成本上升。
拜登星期三在一份聲明中說，扭轉通貨膨脹的快速增長是他的“首要任務”，但他后來又援引房價上漲作為經濟從大流行復蘇的證據。然而，政策專家和經濟學家說，“重建更好”計劃并不能保證降低通脹，實際上可能會讓情況變得更糟。
“重建更好”如何解決住房問題
總的來說，眾議院規則委員會11月初發布的最新版本的《重建更好法案》包括1500多億美元的資金，用于保障性住房和社區發展項目。這包括:
在美國公共住房基礎設施上投資650億美元。為第一代房主提供100億美元的首付援助。大約50億美元用于補貼低收入家庭的20年固定利率抵押貸款。240億美元用于住房券，其中150億美元將用于極低收入家庭，71億美元將用于面臨無家可歸風險的家庭，或遭受侵犯、家庭暴力或人口販運的幸存者。150億美元用于住房信托基金，100億美元用于住房投資伙伴計劃，以支持建設經濟適用房并抵消租金成本。20億元用于農村租賃住房。為競爭性贈款項目提供資金，如果社區改革分區法規和其他使建造更多住房更加困難的法規，聯邦政府可以向社區發放資金。用于住房的資金還包括用于振興陷入困境的多戶家庭項目、提高能源效率以及為老年人和殘疾人提供支持性住房的資金。
10月下旬公布的一份稍早版本的提案受到了保障性住房倡導者和房地產行業的歡迎。全國低收入住房聯盟主席兼首席執行官黛安·延特爾說:“這將是美國歷史上為低收入人群建造優質、穩定、經濟適用房的最重大單一投資。”
與此同時，全美房地產經紀人協會表示，該法案包括該行業組織“努力爭取”的優先事項，“比如投資經濟適用房和首付援助，并將房地產投資從最令人擔憂的稅收中解脫出來。”
“重建更好”是幫助還是打擊住房通脹
對于購房者和租房者來說，房價上漲的主要原因是中國面臨住房供應短缺。美國全國房地產經紀人協會的一份報告發現，2012年至2021年6月，全美新成立了1230萬戶家庭。然而，在這段時間里，只有700萬戶獨棟住宅完工。
在2019年至2021年期間，住房建設和家庭形成之間的差距實際上更大了。如果要繼續以過去五年的平均速度組建家庭，住宅建筑商需要完成的房屋數量是平均速度的三倍，才能在未來五到六年內縮小這一差距。
最終，人們必須有地方居住，所以差距意味著對住房的需求遠遠超過供應，推高房價。那么問題就變成了“重建得更好”計劃中提出的政策是否能解決足夠多的供應方面的問題，以抵消這種高需求。
前奧巴馬政府住房顧問、城市研究所非居民研究員吉姆·帕羅特表示:“根據我的計算，直接或間接的供應支持大約有600億美元左右，這取決于你如何計算。”
指定用于供應方面的資金較少，而且該法案沒有直接針對當前住房短缺的根本原因，即保障性新房不足。——喬治·拉提烏，Realtor經濟研究經理
他認為，如果該法案能像現在這樣通過，“隨著時間的推移，這將對供應短缺產生相當大的影響，緩解房地產給通脹帶來的上行壓力。”
其他人對提議的支出持不同看法，認為民主黨的法案更側重于住房需求方面的問題，如住房券和首付援助，這并不能直接改善市場的失衡。
Realtor.com經濟研究經理George Ratiu說:“總的來說，1560億美元的大部分用于解決住房需求方面的不足。”“用于供應方面的資金較少，而且該法案沒有直接針對我們目前住房短缺的根本原因，即保障性新房不足。”
拉提烏稱贊該法案解決了低收入家庭的資金缺口和公共住房的維護問題，稱其為“值得歡迎的資金和關注的注入”。
他補充稱:“然而，現有的供應緊張和需求強勁之間的不平衡，將不會通過該法案得到完全解決，并將繼續通過價格上漲表現出來。”
盡管該法案解決的一些問題可能有助于降低住房成本——比如放寬分區規定——但建筑業的摩擦將繼續對房價構成壓力。勞動力和材料供應短缺等問題減緩了建筑商竣工的速度。
一些人認為，如果該法案確實改善了人們的負擔能力，遏制了房價上漲的步伐，那么租房者比購房者更有可能從中受益。
穆迪分析的經濟學家馬克·贊迪表示:“該法案預計將在未來十年提供1100億美元的稅收抵免和政府支出，以增加經濟適用房的供應。”
他指出，該法案預計在未來十年平均每年增加7.5萬套新出租房屋，以此作為其潛在影響的證據。他說:“因此，[重建得更好]將對住房供應和租金增長產生溫和但有意義的影響。”
實施將是關鍵
民主黨的計劃能夠在多大程度上減緩房價和租金上漲的速度，也可能取決于該法案的某些方面如何實施。此前，進步派議員曾呼吁擴大首付補助的范圍，一些人警告說，如果有足夠多的人購買房屋，首付補助實際上可能導致房價上漲。
Parrott稱，"首付援助和20年期貸款補貼計劃的目標范圍都非常狹窄，不應該構成問題，不像首次購房者稅收抵免所帶來的問題。"他補充說，就這些項目確實增加了需求而言，有色人種社區預期的財富增長“很容易值得交易”。
同樣，減少分區法規的努力的有效性也可能取決于實施。Parrott表示，“相對于挑戰的規模”，預留的資金是適度的。
他補充說:“如果它集中在少數社區，將是最有效的，這些社區將利用它采取措施，提供一個其他人可以效仿的模式。”
不過，如果“重建得更好”真的成為法律，還需要一段時間才能看到它在抑制通脹方面的效果，尤其是考慮到住房相關項目的設計期限長達多年。
Parrott說:“這項補貼將有助于改變建造經濟適用房和入門級住房的經濟狀況，但將其轉化為投入市場的新單元還需要一段時間。”
jay
