智通財經APP獲悉，中金發布研究報告稱，維持華潤萬象生活(01209)“跑贏行業”評級，預計2023-2025年核心凈利潤分別為28.9億元(+30%)、34.8億元(+20%)和40.8億元(+17%)，目標價33港元。公司交易于14倍2024年核心市盈率，該行認為其中隱含對今年購物中心內生增長偏保守的預期，而若頭部項目實際經營好于預期則有望成為上行催化;公司交易于3.4%2024年股息收益率(按派息率持平于45%)，而其已于1H23提出后續逐步提升派息比率，這或亦將對估值構成邊際支持。
中金主要觀點如下：
萬象深圳重奢項目2023年經營頗具韌性，高端會員消費提供重要支持。
該行預計深圳及深圳灣萬象城2023年零售額同比增速均達20%左右、且絕對體量均為開業至今峰值水平。該行認為這背后的核心支撐因素為高端會員穩健的消費能力：消費頻次端，該行預計2023下半年以來萬象體系內高端會員消費外流現象實際有限，而這主要得益于重奢品牌境內外價差的收窄(受品牌定價策略與匯率影響)、貨品齊全程度、銷售服務黏性等;消費能力端，盡管該行觀察到部分低卡級會員2023年卡均消費有所下降，但最高級會員仍保持相對穩健;最后，該行預計2023年最高級會員消費平均貢獻深圳兩項目零售額比重可達6-7成左右，從而對其經營表現形成有力支持。但除此之外，該行亦關注到2023年深圳項目促銷活動頻次存在邊際提升，這或為支撐其經營表現的一次性因素。
2024年深圳項目零售額增長具積極因素支撐，具體表現待持續觀察。
盡管市場目前對今年重奢消費存一定擔憂，但該行預計2024年深圳萬象重奢項目零售額同比增速有望保持雙位數，背后積極因素包括：內生增長端，深圳兩項目2022-2023年的調改升級到目前已基本完成，其調改主要側重于核心重奢品牌店面的升級及層數的拓展(從而打造VIP休息室、引入高端線等)，亦包括引入餐飲品牌以提升自然客流量等，該行認為相關改造效果有望在2024年進一步釋放;此外，萬象生活亦積極與商戶溝通業績增長目標，并針對性地進行產品投放與營銷活動輔導支持等。外延增長端，該行預計深圳灣萬象城二期有望在2024下半年開業(總建筑面積約9萬平、與一期相當)，從而完善深圳灣項目品牌矩陣并進一步聚攏商圈人氣。就開年至今實際表現而言，該行預計深圳兩項目零售額同比增速或略低于2023全年，這與春節時間錯位亦有一定關系，該行建議持續關注后續經營情況。
jay
