樓市“新規”：換房退個稅，房貸利率或突破4%，釋放了什么信號？

引言

房地產市場的發展總是讓人們牽腸掛肚的，畢竟中國老百姓們對房地產特殊的鐘愛之情絕對不會消失。

21世紀的前二十年中，房地產市場的紅火發展讓很多人都十分眼熱，但是近些年來房市遇到的寒冬又讓賣房成為了一個問題，雖然國家想要讓房產的投資屬性消失，居住屬性加強，但是房市慘淡的時候，他們不得不推出新的政策振奮房市。

今年關乎房市發展的三個政策出臺，從商貸利率下限放寬、換房退個稅，再到公積金利率下調，新政策有望讓房市發展狀況煥然一新。

一、商貸利率下限放寬的政策

在歷年的這一天，無論是中央人民銀行還是財政部都會發布許多與樓市發展相關的新政策，希望能在樓市金九銀十黃金月份還未結束的時候發揮最大的作用。

今年也不例外，央行發布了進一步放寬商貸利率下限的通知。想要準確理解這個政策，就必須從MLF以及貸款市場報價利率LPR入手。目前的五年期市場報價利率是4.3%，但是實際房地產交易中是不完全按照這個數字來進行的，各大銀行會以4.3%為基準數字對其進行加減點的操作。

前幾年房地產發展十分紅火，所以不少買房客都是以5.5%甚至6%以上的利率買房。在房地產市場普遍遇到寒冬的現在，這種高利率的場景十分罕見。

今年央行曾經對首套房的房貸利率做出過調整，利率數字一度能夠降至4.1%。而目前商貸利率下限進一步放寬后，那些上一季房價兩個評估方面都在下降的城市，可以繼續突破4.1的數字，不少三四線城市的首套房產商貸利率有望以3開頭。

不過，雖然在廣大的三四線城市房貸利率越來越優惠了，但是這個政策卻不一定能夠拉動人們的買房熱情。在三四線城市的主力購房人群大多是外來務工人員和自由職業者，前者家庭積蓄有限，在前幾年便已經高位接盤，擁有了自己的房產。

而后者雖然現金流十分充裕，但是優惠的購房政策也就意味著目前房地產的投資屬性已經被極大削弱，對他們而言購買意義不大。所以商貸利率下限放寬的政策真實作用值得我們思量。

二、以舊換新退稅的房屋政策

如果說上面的商貸利率下限放寬完全涉及到的是首套房，那么第二個以舊換新退稅便主要針對的是二手房。

眾所周知的事情是，二手房買賣比新房買賣手續費更多、付款比例更高、購買程序更麻煩。之所以會這樣設置，是為了不讓人們在買房后，輕易選擇出售自己的房產，讓房地產市場的發展更為混亂。

在二手房買賣的過程中，最重要的幾個稅費便是增值稅、契稅、個稅和中介費。絕大多數城市對房產個稅實行的是核定征收，這種征收方式雖然與據實征收相比，所需要繳納的錢財比例只限于1%或者1.5%，但是當房價下跌的時候，核定征收稅款會讓我們雪上加霜。

正因如此，財政部和稅務總局才會推出新政策，讓在一年內賣出新房，但是又重新購置了其他房產的人們可以享受到稅收優惠，部分個稅能夠被退還。

這個政策看似能夠激勵房地產市場中人們重新購房的激情，但是值得注意的是，二手房交易最多的城市是北京、上海，在這種地方，人們往往會花費成百上千萬錢財購置新房，所以與總價相比少得可憐的幾萬退稅金額，他們是不會在意的。

絕大多數人在賣出房產后，會仔細審視其他房產的優劣程度以及房地產市場的發展狀況，而不會急于獲得以舊換新退稅補貼。

三、公積金貸款利率下調的政策

前面所說的商貸利率下限放寬、二手房交易以舊換新有補貼，針對的都是廣大普通老百姓。而公積金貸款利率下調這項政策，適用范圍卻是小城市的公務人員和國企、央企的員工。

之所以會這樣說，是因為這些人們工作時繳納的公積金較高，貸款時公積金甚至能覆蓋70%以上的還款金額。如今公積金貸款利率繼續下調，小城市體制內的人們便會被激發出更多的買房熱情。

小結

不得不說，從金九銀十黃金購房季的這三個新政策來看，國家想要打擊炒房客的心思是堅定的，同時想要為房市注入一針強心劑的意愿也是堅定的。如果大家想要購買首套住房，那么現在入手未嘗不是一個好機會。

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本文轉自:金元寶財經