金融傳染鏈：英國養老金Margin Call后，地產基金遭遇贖回潮

英國債市帶來的風暴遠未平息，投資者現在正瘋狂撤出英國地產基金。

在公布減稅計劃從而引發市場動蕩后，上周，英國首相特拉斯聲明放棄取消45%最高所得稅稅率，令一些投資者一度以為這種動蕩將告一段落。

然而，減稅計劃這一導火索不僅令英國養老基金繼續瘋狂出售價值數十億英鎊的資產以補足保證金，瘋狂拋售熱潮還在迅速蔓延至英國的地產基金：基金交易供應商 Calastone 跟蹤的地產基金顯示，在英國政府公布減稅計劃后的短短10天內，超過1億英鎊從地產基金中撤出，幾乎是前三周平均撤出數量的8倍。

分析師警告稱，這種不斷撤資可能會推動房產估值進一步降低，使局面惡化。瑞銀預計，這輪拋售的總房產價值比今年早些時候下降了20%至25%。

據媒體報道，Calastone 全球市場主管 Edward Glyn 認為，投資者的此輪拋售是因為債券變得更具有吸引力、投資者對地產市場可能出現的衰退的擔憂，以及市場利率上升使得再融資風險加劇。

IPSX 的負責人 Roger Clarke 表示，地產基金通常讓投資人有機會在一天內就撤出來：

基金被迫出售最好的資產。然后贖回的投資者得到贖回，如果估值下降，基金中的其他人就會蒙受損失。因此，理性的投資者的確會提出贖回請求。

Clarke 還說，地產基金最有可能的入市者可能是那些有足夠財力不被債市的吸引力所“誘惑”的機構：“恐怕我們將看到大量英國資產流向海外的主權財富和私人基金，英國的機構和儲戶正在再次失去他們的標志性資產。”

養老基金才是幕后推手？

幾個月來，由于利率上升和經濟活動放緩給房地產市場帶來了壓力，作為地產基金主要投資者的英國固定福利養老基金一直在減持房地產資產；英國政府債券價格的不斷下跌，也增加了養老基金投資組合中房地產的比例，促使一些基金減少對其的投資。

隨后，英國國債價格的暴跌使情況更加惡化，養老基金面臨巨額保證金要求，不得不再次加快出售資產的速度以補足這一頭寸。

據媒體報道，養老咨詢公司 Aon 的投資合伙人 Calum Mackenzie 稱：

我認為，這是養老基金通過出售流動性較差的資產來降低風險的長期趨勢的一部分。目前，養老基金的短期流動性惡化加劇了這一趨勢。

業內人士表示，貸款條件的急劇惡化，使得非上市資產的交易難以達成。持有難以出售資產的基金今年處境尤其艱難，股市和債市的波動都促使投資者急于贖回現金。

另外，快速撤資也給一些地產基金帶來了問題，他們可能需要幾個月的時間才能拋售其投資組合中的房產來完成對投資者的支付。

上周，施羅德、貝萊德和 Columbia Threadneedle 都對地產基金的贖回實施了限制，以減緩投資者的贖回節奏，使他們可以有序地出售房產。

施羅德將一些原定于10月3日到期的贖回推遲至明年7月，而 Columbia Threadneedle 也規定投資者只能夠按月而不是按日提款，理由是“近期市場波動和隨后贖回請求增加導致的流動性限制”；與此同時，在第二季度收到大量贖回請求后，全球最大資產管理公司貝萊德也對35億英鎊的貝萊德英國地產基金實施了贖回限制。

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