房價下探是個好現象，樓市有望恢復了

中指研究院10月1日發布的《百城價格指數報告》顯示，2022年9月，全國100個城市新建住宅平均價格為16200元/平方米，環比下跌0.02%，已連續3個月下跌；同比上漲0.15%，漲幅較8月收窄0.17個百分點。其中，一線城市環比下跌0.05%，同比下跌0.23%；二線城市環比持平，同比上漲0.61%；三四線代表城市環比下跌0.03%，同比下跌0.17%。

二手房方面，全國100個城市二手住宅平均價格為15970元/平方米，環比下跌0.13%，已連續5個月下跌，且跌幅逐步擴大；同比下跌0.39%，跌幅較8月擴大0.27個百分點。

不難看出，無論是新建住宅還是二手房，環比都已步入下跌通道，雖然下跌幅度都還比較小，但是，能夠從過去連續上漲到下跌，且新建住宅連續下跌三個月，二手房連續下跌五個月，說明房地產市場拐點確實已經到來，過去那種只漲不跌的格局已經打破，房價已經開始了下探現象。如果能夠保持溫和下跌的趨勢，并在政策的作用下，找到下跌過程中的支撐點，就能激活居民購房欲望，從而對樓市恢復產生積極影響。

事實也是，從地方政府的做法來看，很顯然，還是不太想讓房價出現下跌現象，擔心下跌會給市場帶來影響。有些地方甚至還在用“買漲不買跌”這種傳統思維看問題，認為房價越跌，居民越不愿意購買。毫無疑問，這是對市場不了解、對購房者不了解的結果。今天的市場，早已不是房地產市場火爆的年代，也不再是房價可以持續上漲的年代。在“房住不炒”定位下，房價不可能再持續上漲。相反，持續下跌的空間倒是很大的。在這樣的情況下，應當相信，只有房價下跌，才有可能激活居民購房熱情。關鍵就在于，下跌的“底部”支撐點在哪里。

必須注意的一個事實是，房價既不能繼續上漲，也不能過度下跌。繼續上漲，會泡沫越來越多，總有一天會泡沫破裂，最終導致市場出現嚴重問題。如果房價過度下跌，也對市場發展不利，會造成許多新的矛盾和問題。因此，必須結合房地產市場實際、結合開發企業現狀，充分運用已經出臺的房地產市場新政策，包括首套房貸款利率、公積金貸款利率、松綁限購限售政策等，建立一個房價下跌的支撐平臺，讓房價溫和下跌后在支撐平臺上建立穩定機制。初步估計，這個平臺應當是在現行價格基礎上下跌10-15%。其中，一線城市的下跌幅度會小一點，三、四線城市的下跌幅度會大一點。到了這個平臺，廣大居民的購房熱情有可能會得到釋放。那么，市場低迷格局也會被打破。房價不下跌到這個平臺，估計市場很難恢復，廣大居民也不會有多少購房熱情。

只是，面對房價下探，地方政府會用什么樣的態度對待呢？會不會繼續采用限價手段，阻止房價下探呢？如果這樣，就是給市場添亂，就是自找煩惱了。如果再不給開發企業更多自主權、定價權，給開發企業自由降價的權力，建立符合市場規律的定價機制，房地產市場真的會出現嚴重問題。到時候，就是允許開發企業降價，也無法吸引居民購房。切不要再把政策手段當作萬能的，政策對房地產市場的影響力已經不大，降價才是最有效的手段。在這樣的情況下，允許開發企業降價是必須做出的行為。

對符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限；對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠；自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下(含5年)和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。等等，從管理層來說，已經是多箭齊發，為“保交樓”、為穩定房地產市場、為維護購房者權利等下了很大決心。如果地方不能緊緊抓住這個機會，通過對開發企業有效放權，讓其降價售房，就會失去良好的市場恢復機會。因此，切不可再行政手段任性，強行限制房價下跌。在目前的情況下，已經沒有其他更好的手段，就是房價下跌一條路。地方要做的，就是做好房價下跌的政策支撐平臺。

本文轉自:鎮江譚浩俊