降息對提振樓市會有作用嗎

又降息了。

中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心今天公布8月貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.65%（上月為3.7%），5年期以上LPR為4.3%（上月為4.45%）。這意味著1年期LPR較上個月降息5個基點，5年期以上LPR降息15個基點。

按照相關規定，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，房貸利率最低可降至4.1%。對有房貸的居民來說，還是能夠節省一部分開支的。只是，貸款利率也在隨著經濟運行情況的變化，處于不斷的調整之中，現在的下調，不代表將來就不會上調。如果經濟運行情況較好，市場對貸款的需求量大，或者出現了通貨膨脹等方面的問題，也會通過加息來處理。到時候，房貸利率也會出現上升現象。

那么，此次降息，對房地產市場將產生怎樣的影響呢？能不能提振居民的購房熱情呢？客觀地講，降息對已經購房的居民來說，確實是一次利好，能夠減少一些利息負擔。但是，對尚未購房的居民來說，吸引力可能還是非常有限的。因為，降息帶來的利益收獲，與購房款相比，根本形不成動力。除非原本就已經做好了買房的準備，不然，不會為之所動。

居民是否會購房，最重要的，還是要看房價能否下降。想一想，100萬元貸款，如果按照30年還款期計算的話，此次降息帶來的利息支出，也就每月減少不到100元，30年加起來也就3萬多元。而貸款100萬的住房，按照首付30%，總房價就是130萬，假如開發商能夠降價5%，就是6.5萬元，相當于節省的利息的兩倍，如果能夠降價10%，就是降息所節省利息的4倍。降息與降價，哪個更有吸引力，應當不難判別。

也就是說，降息只能是管理層的一種誠意，一種對待企業和居民的照顧與幫助之情，但是，真正到了居民這邊，他們所想的就不只是這一點半點的利息了。更何況，說不定哪天又加息了，不僅不能節省利息開支，可能還要增加利息開支呢。只有降價，才是最實在的，也是沒有任何其他風險的。

這也意味著，如果降息之后再降價，居民購房的欲望有可能會被提起，且會提起得很明顯。要知道，目前的房地產市場，盡管有專家仍在高喊需求量多大多大，仍然認為需要提供大量的新建住房。但是，從具體情況來看，由于房價過高，居民的購買力有限，房地產市場實際已經形成了相對過剩的局面，住房供給與購房能力之間已經不協調、不平衡，并由過去不顧一切買房形成的賣方市場轉向了理性購房的買方市場，消費者決定市場的走向、房價的走向。如果開發商死杠房價，地方政府用政策幫助開發商“保價”，最終受傷害的還是開發商與市場。因此，把市場交給購房者，把房價交給開發商是最明智的，而不是用行政手段繼續左右市場和房價。

我們也清楚，降息的主要目的，不是為了房地產市場，而是整個經濟，尤其是實體經濟，是為了更好地減輕企業的融資負擔。而對長期貸款與短期貸款在降息的幅度上有所區別，長期貸款的降幅更大，也是為了更好地鼓勵投資，也包括購房。在這樣的情況下，能否把眼光放長遠一些，讓開發商適當降低房價來配合政策，從而鼓勵居民購房。房子不降價，就通過降息或者其他手段來處理，吸引力明顯不夠，作用也不可能形成的。

而事實上，房地產市場走到今天這個地步，開發商無論賺錢還是虧錢，都應當降價了。降價或許也會虧，不降價肯定虧，而且會大虧。別的不說，利息就會把企業背死，如果再出現資金鏈斷裂等負面消息，對企業的影響會更大。與其等死，不如通過降價尋找新的出路。至少，可以保住資金鏈不斷。

所以，降息的大門已經打開，今年以來5年期以上LPR已共計下調35個基點，力度很大。但是，對房地產市場的影響沒有產生，就是因為降息不降價帶來的。降息力度再大，只要不降價，購房的動力都不可能形成，廣大居民都不會為之所動。降息五次，不如降價一次，這不僅是對開發商的考驗，也是對地方政府和職能部門的考驗，就看如何選擇了。

本文轉自:鎮江譚浩俊