利率越來越高 全球地產熱集體降溫

疫情初期的大放水令全球泡沫騰飛，在全球地產市場掀起一場繁榮；然而，今年以來全球60多家央行，多次加息50個基點或以上，正給這場地產熱畫上句號。

從歐洲到亞洲，再到拉丁美洲，房地產市場正在迅速降溫，隨著各國央行積極提高借貸成本來抑制物價飆升，房價也在下跌。

對于全球各國央行來說，從泡沫不斷的地產市場擠出泡沫是控制高通脹的一部分。房價下跌通常會導致家庭支出減少，隨著建筑業生產活動放緩，銀行發放貸款減少，房地產銷售下滑，整體的經濟活動都將放緩，從而緩解通脹上行壓力。

加拿大央行行長Tiff Macklem上個月曾指出，其預計住房活動會有所放緩。坦率地說，這將是健康的，因為當前經濟過熱。但經濟學家們認為，風險在于，各國央行加息過于激進，導致全球房地產市場放緩，最終使泡沫破裂，并產生不可預知的影響。

利率快速上升 房地產市場遇冷

據媒體最新報道，基于房地產在其經濟中所占份額、最近的繁榮程度以及購房者對利率快速上升的敏感程度等指標，加拿大、新西蘭、澳大利亞和瑞典等國家的地產市場看起來尤其脆弱。

加拿大6月經季節性調整的平均房價較今年早些時候的高點下跌了近8%，新西蘭6月房價較2021年底的峰值也下跌了8%，瑞典5月房價環比下降了1.6%，為疫情開始以來最大的月度降幅。

房地產咨詢公司萊坊全球房價指數顯示，2020年第一季度至今年第一季度，全球房價上漲19%，經通脹調整后為10%。2022年前三個月，經通脹調整的全球房價同比增速放緩至3.9%，巴西、智利、西班牙、芬蘭、南非和印度等國的房價出現下滑。

經濟放緩的同時，許多國家仍在進一步收緊貨幣政策，預計房貸利率也會跟隨上行。

上周三，加拿大央行加息100個基點，將政策利率調整為2.5%，并警告稱未來還會有更多加息。加拿大央行行長Tiff Macklem表示，冷卻住房對于降低通脹至關重要。

在加拿大央行的暴力加息下，加拿大抵押貸款利率升至2009年以來的最高水平，地產交易活動從之前的火熱狀態迅速降溫。根據加拿大房地產協會數據，6月份的房屋銷售同比下降了24%。

房地產經紀公司Realosophy表示，多倫多5月房屋銷售同比下降40%，目前處于20年來的最低點。多倫多房屋（不包括公寓）的中間價較2月份的峰值下跌了近20%。

不可預知的風險或影響央行加息步伐

一些經濟學家們認為，各國央行加息過于激進，可能導致全球房地產市場活動放緩，最終使泡沫破裂，并產生不可預知的影響。

野村控股全球市場研究主管Rob Subbaraman表示，危險在于房地產和金融市場同時處于下行周期，可能導致更持久的衰退。十多年來的量化寬松政策催生了房地產市場的泡沫，但由于償債率大幅上升、可負擔能力下滑，現在很快就會轉向另一面（泡沫破裂）。

高盛則指出，住房價承受能力的迅速惡化和房屋銷售的大幅下降表明硬著陸是一個真實的風險。

但也有分析師持不同的觀點，部分經濟學家認為應該持樂觀態度，房價上漲的主要原因是低利率和購房者對地區偏好的變化，而不是在2008年危機中寬松的貸款標準。目前房屋供應依然緊張，健康的勞動力市場和大規模刺激計劃意味著許多家庭的財務狀況良好，發生像2008次貸危機那種規模的地產泡沫破滅的可能性微乎其微。

盡管如此，比預期更嚴重的房地產低迷可能意味著經濟放緩程度超出了央行的預期。

房地產活動放緩可能導致建筑工人下崗，對鋼鐵和其他商品的需求減弱。房價下跌還將影響家庭和銀行的資產負債表，這往往又會給經濟的其他部分帶來壓力。面對這些風險，一些央行可能會決定放緩加息步伐，甚至可能暫停加息或轉向降息，來防止房地產泡沫蔓延。

凱投宏觀首席經濟學家Neil Shearing表示，央行將容忍溫和的房地產衰退，但如果出現更嚴重的衰退，可能迫使其改變政策。

目前，澳洲聯儲正以近30年來最快的速度提高利率，房價的回落將緩解住房負擔能力問題，但經濟學家表示，任何市場即將崩潰的跡象都將導致澳聯儲暫停收緊政策。

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