工業遺存更新問題與策略研究｜龍志剛專欄

作者：張展展 | 河南省交通規劃設計研究院股份有限公司，河南交通運輸戰略發展研究院

編輯：張展展 |校核：楊陽 |審核：龍志剛

導讀：近年來，國家發改委先后聯合其他部門印發了《推動老工業城市工業遺產保護利用實施方案》、《推進工業文化發展實施方案（2021-2025年）》等，強調加快推進老工業城市工業遺產保護利用，促進城市更新改造，探索老工業城市轉型發展新路徑，同時發揮工業文化在推進制造強國和網絡強國建設中的支撐作用。在存量更新背景下，工業遺存作為見證工業歷史、傳遞工業文化、記錄城市印記、展現產業變遷、再利用價值可觀的特色城市空間資源，是城市更新不可分割的有機組成部分。

工業遺存的內涵

工業遺存是指工業革命以來與工業生產生活相關的一切物質及非物質的遺留物。工業遺產以及其他一般工業遺留均屬于工業遺存。工業遺存更新是指在當下存量開發為主導的城市發展中，對工業遺存進行合理改造再利用，挖掘并激發其潛在的價值屬性，在保護工業文化基因的前提下對其再次利用，在當下城市發展中重新煥發生命力。

工業遺存更新的主要模式

工業遺存的業態更新主要有“工業+”模式、“文化+”模式以及“產業+”模式。

“工業+”模式是針對工業用地性質及使用功能不發生轉變的工業遺留，通過工業產業升級，以新的生產動力推動工業繼續發展。這種產業活化模式是依托于工業遺存其產業生產的原發性再生與升級，需要對城市既有產業有著準確認知和未來發展的準確預期，成功與否往往取決于城市的智力儲備與政策支持以及產業孵化的平臺建設。多適用于產業由中低端向中高端升級的城市。比較成功的案例為德國的多特蒙德市產業轉型。

多特蒙德產業轉型路線示意圖

“文化+”模式是將文化要素與經濟、社會等領域進行融合創新以推動工業遺存的產業優化。產業活化的核心文化要素既包括城市自身文化的再認識、遺存固有生產歷史文化的挖掘，也包括新文化的嫁接。相比于傳統文化的再認識，以“符號文化”的嫁接植入激活工業遺存業態升級的更新有著較為固化的更新模式，即對文化品牌、空間特征、更新規模、產業構成及配比等更新要素進行模式化的復制。此類更新模式通常適用于本身文化品質相對不高、又具備城市開發價值的工業遺存，較為典型案例是上海國資委下屬的臨港集團推動的“新業坊”系列。

工業遺存更新的“產業+”模式多以文創、辦公、商業等及其衍生產業的活化為工業遺留進行升級，常見于位于城市開發壓力不大的地段、經濟增值能力一般、保存完整且自成體系的園區型工業遺存。該模式將大型工業遺存作為城市背景和景觀舞臺，通過再創作形成延續傳統工業審美品位的城市景觀，同時還可以注入其他附加的價值類型，如生態景觀、創意藝術、教育科普價值等。該模式還可結合連續性規劃理論進行長軸性更新發展漸進迭代的可持續產業模式，即在一次活化中通過工業遺存臨時性使用，多點撒網試探可能發展方向，經過探索后專注更有潛力的核心方向進行二次活化。北京798藝術區就是在適應性更新進程中實現產業漸次更新迭代的代表。

工業遺存更新存在的問題

01 改造標準不完善

工業遺存更新既要避免盲目拆建，又要以用促保，實現保護和開發的平衡。關于工業遺存的價值評定，國家工信部開展了全國工業遺產評選，頒布了《國家工業遺產管理暫行辦法》，國家文物局及中國建筑學會等相關組織也推動了工業遺存價值評估。但目前我國還未形成關于工業遺存價值判斷的相對統一的標準，工業遺存項目的分級分類在實際操作過程中缺乏明確的技術標準，項目改造時整體保留比例、新增面積范圍等，還沒有可以指導實踐的可操作規范。關于工業遺存更新的相關規范，各主管部門審批環節執行的還是增量概念指導下的相關新建建筑物規范，針對存量更新量身定做的設計規范，涉及結構鑒定、加固標準、防火等級及措施等環節仍需補白。

02 用地管理困難

在城市存量工業用地轉型過程中，出現了大量的“不完全更新”現象，如土地性質尚未轉性，但實際使用功能已經轉型的工業用地、多種形態商辦設施并存等，這些現象若長期存在會對正常的土地市場造成一定影響，需從制度層面解決不完全更新問題。同時在國土空間規劃和土地出讓合同限定的條件之外，如何給予原土地使用權人適當的強度變更、用途變更權限，使土地資源得到最充分利用，仍需進一步探索。

03 再利用模式單一

以經濟效益為主要出發點，在再利用的過程中較少

新舊之間的連接和傳承，忽視了工業遺存再利用中隱含的文化資源利用和重構，造成文化要素單一；僅考慮工業遺存自身特質，忽視了周圍城市建設的條件，更忽視了與城市功能的有機融合，如地處偏遠、產業和市場支撐條件一般、公眾接受程度不高，卻生硬效仿文創產業園模式等，功能定位單一；由于工業產業生產具有一定的相似性，工業遺存的業態升級更具復制性，而單純地效仿再利用模式，忽視城市特色，導致了再利用產業定位與功能屬性雷同，產生嚴重的同質化競爭。

04 缺乏保障資金

在工業遺存更新改造過程中，資金問題依然是最大的問題。在我國工業遺存再利用的細分市場中，社會投資機構較少，多為企業自有資金，缺乏相關基金會的大力扶持，來源較為單一。工業遺存更新改造項目雖然避免了土地拆遷費用開支，但遺留物修舊如新、修舊如舊的改造裝修以及前期規劃、設計費用投入較大，而改造后多數屬可租不可售的支持型項目，投資回報周期較長。

工業遺存更新對策

01 加快建設完善相關法律法規體系

針對城市更新法律法規和政策體系建構應做好如下三點：一是吸收發達國家成功經驗，汲取其內容框架，制定總體方針策略，形成全國范圍內能夠統一遵循的法律法規政策，如全方位可持續性更新的概念；二是運用國內相對成功的城市更新經驗，對期間發生的問題進行總結，進而編寫符合我國國情的相關法律法規政策條文，統籌工業遺存價值評定機構標準；三是在上位政策和法規的框架之內，各省市根據自身特點和情況推動地方性法規的制定。

02 逐步轉變土地治理模式和政策

推動土地治理模式和政策向有利于城市更新實施的方向進行變遷，探索更新單元統籌規劃，協同控制性詳細規劃管控更新單元規劃開發；推動土地治理模式和政策向讓渡空間治理權實現多元共治方向變遷，推動政府市場與業主互利合作多元共治；推動土地治理模式和政策向讓渡部分土地增值收益實現利益共享的方向變遷，以利益格局的改變促動多元共治，實現增值收益多元共享，保障實施主體和原業主優先獲取土地的權益，逐步完善存量土地使用權續期規則、增值收益分享規則。

03 選擇適當的更新模式

探索匹配城市能級的更新之路。對于城市能級高、落地產業清晰的遺存可采用相對積極的有機更新，根據總規產業結構和布局，調整產業用地性質，積極利用或創造大型運動會、博覽會等城市“大型公共事件”、“文化事件”為引擎推動更新，采用自上而下的先規劃再改造的模式，進而推動區域復興。面對城市能級較低，土地產業定位不明確階段，允許土地以階段性批租的方式逐步轉變使用性質，摸索適合區域發展的產業導入。

04 建立多元化的投融資體系

工業遺存的保護和利用是一項長效投資，要變“單一”為“多元”， 探索政府引導、社會參與、市場運作的機制。鼓勵老舊廠房業主、金融投資機構、專業運營機構、地產公司、文化創意企業、新興科技企業等多種類型機構參與到工業遺存改造隊伍中來，共同組成多元化的投資主體，吸收發達國家經驗，輔以減免稅收、貸款、公用事業撥款等措施。推動遺存更新項目資產證券化，項目的產權方和運營方能夠以租金收益為基礎，以項目所有權、租賃權和運營權為標的，通過資產證券化進行融資，拓寬回籠資金的渠道。

結語

工業遺存更新是一個非常復雜的研究范疇，涉及到城市總體戰略定位、宏觀經濟學評價、區域產業調整升級等等，城市工業遺存更新不能為更新而更新，必須著眼于更新所處的經濟環境，選擇合適的更新模式。

責編:史健 | 審核:李震 | 總監:萬軍偉

本文轉自:大河財立方