銷售額暴降接近5成，金地集團地產開發運營顯露疲憊之勢

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房地產行業究竟有多慘？

曾經的中國首富，多出自房地產；如今的中國“首負”，恐怕也多出自房地產。時至今日，背負巨額債務，甚至發生債務違約的房企已經不在少數。

購房者也是談虎色變，不少人選擇了觀望。

據中指研究院監測數據顯示，2022年1-5月，百強房企銷售額均值為273.9億元，同比下降50.7%。銷售額超千億的房企一度消減至僅剩3家，較去年同期減少12家。

遙想當年，多少房企放聲高歌將千億立為目標，然而如今千億神壇墜落者卻不在少數，作為多年操盤金額排在中國房地產前十的金地集團也不例外。

2022年1-5月，金地集團累計實現簽約面積296.2萬平方米，同比下降48.44%；累計實現簽約金額722.0億元，同比下降43.94%。

面對銷售數據出現如此大幅度下挫，金地集團到底遇上了哪些難題？

只賺吆喝不賺錢

創立三十余年，金地集團也曾意氣風發。

官方資料顯示，金地集團1988年初創于深圳，2001年在上交所上市，歷經數十年的發展，現已發展成為一家以房地產開發為主營業務的綜合型上市公司。

目前，公司業務范圍面向海內外，覆蓋中國280余座大中城市和美國東西海岸的8個不同城市和地區。截止2021年底，金地集團總資產約4628億元，歸屬于股東凈資產約630億元，連續多年入選福布斯全球企業2000強、《財富》中國500強榜單。

作為昔日的“招保萬金”之一，金地集團毫不掩飾對規模增長的渴望。2016年，金地集團銷售規模剛突破千億，集團隨即又宣布了三年實現2000億元銷售額的目標。2019年，金地集團也如期跨過了2000億元的門檻。

到2021年，金地集團累計實現簽約面積1377萬平方米，同比上升15.25%；累計實現簽約金額2867.1億元，同比上升18.15%。從1000億到接近3000億的跨越，金地集團的成長速度可以說十分迅速。

盡管銷售端保持了增長，但金地集團財報業績卻未能與此達成一致，頗有幾分“只賺吆喝不賺錢”的氛圍。

2021年，金地集團實現營業收入992.32億元，同比上升18.16%；歸母凈利潤94.1億元，同比下降9.5%。報告期內，公司“增收不增利”特征突出。梳理發現，這同時還是自2015年后，時隔多年金地集團歸母凈利潤首次出現下滑。

銷售規模變成紙面富貴，其根本原因在于金地集團的銷售毛利率在不斷走低。2019-2021年，公司銷售毛利率分別為40.50%、32.86%、21.18%。

企業管理層認為，毛利率下降一方面與政策調控和市場整體下行有關；另一方面由于2021年下半年部分房企暴雷，為緩解資金壓力而打折促銷進一步拉低了價格。

看樣子，為了能夠保持銷售規模的持續擴張，金科集團似乎付出了不少的代價。

深究還可發現，公司營業成本增速遠超營業收入。2019-2021年，公司營業成本同比增長分別為30.16%、49.65%、38.83%；營業收入同比增長則分別僅為25.09%、32.42%、18.16%。

多筆債券將集中兌付

銷售規模快速增長之時，金地集團也迎來了債務水漲船高的隱患。

早在2016年，金地集團負債合計約1000億元。怎奈短短幾年，到2021年，金地集團負債合計已經上升至約3500億元。用3.5倍的負債總額增長，才換來2.8倍的銷售額增長，這筆買賣能有多劃算？

2016-2021年，金地集團資產負債率分別為65.43%、72.13%、76.12%、75.40%、76.59%、76.19% ，整體上升趨勢較為明顯。其中，僅2021年利息費用支出就高達37.55億元。

不過在三道紅線方面，金地集團保持了三項指標全部綠檔。截止2021年底，金地集團凈負債率為56.5%，剔除預收款的資產負債率為67.6%，現金短債比為1.58，“三道紅線”均維持綠檔。

2020年8月，住建部和央行召開重點房企座談會，宣布了嚴控房企融資的“三條紅線”，即若存在凈負債率大于100%、剔除預收款后的資產負債率大于70%，以及現金短債比小于1倍，三種情況任一種則視為“踩線”。

雖然金地集團未踩線，但金科的資金壓力尚存。從負債結構來看，金地集團主要以流動負債為主，2021年公司流動負債合計為2580.78億元，若剔除同期存貨金額，公司流動資產合計則僅為1762.98億元。

最新數據顯示，金地集團目前債券存量規模為492.47億元，債券36只。其中，存在3筆公募債券和1筆私募債券將于年內到期，金額合計為72.9億元。

另一方面，金地集團目前還存續3只美元債券，存續規模為9.3億美元，其中有2只美元債券將于年內到期，金額合計為4.5億美元（約30億元人民幣）。

不難看出，金地集團存在不少的集中兌付壓力。

銷售額難逃暴降命運

國際評級機構穆迪認為，金地集團流動性狀況仍將保持良好，主要歸因于金地集團強大的境內融資渠道。

資料顯示，在行業流動性危機下，金地集團在資本市場依舊保持了再融資能力：今年2月，金地集團成功發行了17億人民幣中票，票面利率低至3.58%，反映了資本市場對金地集團基本面和資信水平的認可。

然而事實上，這其中的原因或主要歸功于金地集團背后的股東。2013年前，金地集團大股東為國企深圳市福田投資控股有限公司，此后險資富德人壽、大家人壽紛紛入局，先后成為金地集團第一、三大股東，為金地集團提供了強有力的資金支持。

但值得一提的是，從2021年9月初開始，大家人壽先后通過集中競價和大宗交易，合計減持金地集團1.06億股，占總股本的2.34%。這是大家人壽持股9年以來首次減持，選擇在這個時間點減持，不免令人心生疑惑。

據穆迪預測，到2022年，金地集團的合同銷售額將降至約2450億元，因為在未來6-12個月，中國房地產市場的運營狀況仍將充滿挑戰。

事實正如所料，今年前五月，金地集團累計簽約金額已經同比去年暴降接近五成。根據克而瑞地產研究數據，在公開披露業績目標的上市房企中，多數企業截至5月末的目標完成率也不足30%，有近半數企業甚至不足25%。幾乎所有的企業1-5月的目標完成度均大幅低于去年同期，部分企業目標完成度較去年同期的降幅大于15個百分點。

自去年下半年以來，在行業趨冷且大量開發商停止投資的情況下金地集團卻并未就此停止拿地。2021年報告期內，公司獲取了111宗土地，總投資額約1309億元，權益投資額約523億元，新增總土地儲備約1636 萬平方米，其中權益儲備約648萬平方米。

眼看著金地集團逆市而上，背后隱含的風險究竟有多大？我們不妨拭目以待！

本文轉自:花朵財經