摩根士丹利：現在如何投資房產

摩根士丹利：現在如何投資住房

作者：摩根士丹利美國證券化產品研究聯席主管 Jay Bacow

記錄是用來打破的。房地產市場體現了這句格言。上個月，Case-Shiller 指數創下了房價增長 20% 的紀錄。上周二，它公布了 20.6%。再加上抵押貸款利率同比上漲 200 個基點，這種價格增長意味著過去 12 個月的可負擔性惡化程度超過了有記錄以來的任何一年（請參閱“住房可負擔性即將崩潰”）。部分原因在于待售房屋數量創歷史新低。自 1982 年以來，消費者對購買房屋的情緒從未如此糟糕。好吧，這最后一張不是記錄，但你明白了。雖然消費者可能認為現在不是買房的好時機，但破紀錄的房地產市場引發了如何投資的問題。

鑒于 2000 年代房地產市場的上漲——以及由此產生的災難——投資者可能會感到有些焦慮。對于任何患有“恐懼癥”的人來說，現在和那時之間存在一些關鍵的區別。主要是，全球金融危機前的房價上漲是由寬松的貸款標準推動的，這將需求提高到不可持續的水平，并最終導致擁有高風險抵押貸款產品的借款人無法再融資時出現違約潮。這一次，貸款標準仍處于歷史區間的窄端，而供應量則處于歷史低位。

與 2000 年代的另一個主要區別是，可負擔性的影響并沒有傳播得那么廣泛。在 2000 年代初期，很大一部分抵押貸款債務的利率是可調整的，抵押貸款利率上升給潛在買家和當前房主帶來了壓力。相比之下，今天的絕大多數抵押貸款都是固定利率，基于平均比現行利率低 175 個基點的抵押貸款利率，每月還款是可負擔的。當前的房主幾乎沒有面臨新的壓力，因為他們被“鎖定”在較低的利率，但這一事實也使他們不太可能列出自己的房屋。在這種環境下，庫存減少意味著銷售數據疲軟和對房價的更多支持。在這樣的背景下，我們該何去何從？

房價和住房活動將分道揚鑣。坦率地說，住房活動應該會下降，但房價仍會上漲。購房申請、現房銷售和新房銷售的房屋銷售數據已經減弱。盡管銷量下降，但缺乏庫存加上穩健的貸款標準應該會保持低違約率和止贖率，并保護房價。房價升值應該會放緩，但到 2022 年仍將以 10% 的年增長率結束，并在 2023 年 12 月之前進一步增長 3%。供應緊張、違約風險減弱和房價受支撐的組合與 2000 年代存在巨大差異，因此我們認為資產參考單戶MBS是有吸引力的投資機會。

如果買房是個人最大的單一投資，那么將其擴大到 8.5 萬億美元的機構抵押貸款市場，政府已經為任何借款人的信用風險提供擔保，這為投資者提供了美國國債以外最大的流動性投資工具。機構文件提供了一種了解強勁房地產前景的簡便方法。

我們認為市場參與者已經完全消化了美聯儲取消寬松貨幣政策的影響，但尚未完全意識到上述動態將在多大程度上減緩新的紙幣供應。

今天產生的機構抵押貸款與美國國債的利差超過 100 個基點；自 2009 年 1 月以來，它們從未保持這么長時間。正如我們不認為房地產市場正面臨另一場危機一樣，我們認為抵押貸款市場不應定價在危機水平。我們建議增持機構 MBS 作為我們未來 12 個月的核心固定收益理念之一。

本文轉自:嗷嗷財經