“先買房的就活該嗎？”房貸利率大降，已經買了房的利率能降嗎？

在一定程度上，央行出臺政策之前購房的用戶，成為了嚴格的樓市宏觀調控政策下的成本承擔者。如果政策出臺前已經買了房，房貸利率已經同銀行簽署了協議，并且發了款。那么在此之后，央行出臺的兩個政策，只能享受到一個。真的是沒有辦法再進行改變了。

從2021年9月1日起購房的用戶，所有的房貸利率制定標準都變成了"LPR(5年期及以上利率）+基點“的模式。那么也就意味著，只要在合同簽訂之后，附加的”基點“是再也不會變動的。未來的每年房貸還款實際利率就是看LPR的變動情況。如果LPR在一年內沒有發生變動，那么還款利率也不變動。如果LPR向上走，那么房貸實際利率也會向上走，反之也是一樣的。

舉個例子：假如張三在2022年5月15日之前購買首套房，房貸利率為“LPR+60個基點”，如果那時候LPR為4.6%，那么張三的當年度的實際還款利率就為5.2%。未來這60個基點是永遠不會再變了，不論央行出臺什么樣的政策，它也不會上升或者下降。

那么在在5月20日，央行出臺的LPR貸款利率調整公告中，明確將LPR5年及5年期以上的貸款利率，向下調整15個基點。那么也就是從5月20日之后的LPR中長期利率標準，已經不是4.6%，而變成了4.45%。這一點對所有的房貸用戶都適用。那么也就意味著張三未來的房貸利率為5.05%。

但是如果張三是在2022年5月15日之后購買的首套房。那么就可以應用央行15日頒布的新政策在5月15日之后申請銀行房貸的首套房用戶，這些申請人可以在當時的LPR利率下限，再減去20個基點作為房貸利率。那么房貸利率就是為“LPR+（-20個基點）”，那時候LPR為4.6%，那么張三的當年度的實際還款利率就為4.4%。

在此之后，張三還可以在5月20日享受到新的LPR利率調整政策的優惠，那就是LPR5年及5年期以上的貸款利率，向下調整15個基點，最終張三的當年度的實際還款利率就為4.25%.

對比一下，張三在5月15日前后買房發生了巨大變化，整整利率差了80個基點，也就是0.8%。這對于每月還款金額的影響還是非常巨大的。假如房貸100萬元30年等額本息還款，每10個基點每月還款額差近62萬元。這相差80個基點，每月還款額差480元，一年的還款額差5760元。整整30年的還款額差別17.28萬元。

未來唯一能變的就是LPR的利率，剩下如果覺得不劃算也只能做提前還款了。所以買房的時機非常重要。#房貸

本文轉自:勻楓財富解析