周期混亂，新加坡房東卻不擔心全球經濟

（彭博社觀點）——新加坡小型且高度開放的經濟體無法逃脫烏克蘭戰爭、供應鏈混亂、中國 Covid-19 封鎖和全球通脹回升的綜合重壓。但亞洲城邦的機構業主有理由保持樂觀。即使今年國內生產總值增長在官方預測的 3% 至 5% 的低端，房地產投資信托基金仍可能從大流行后的重新開放中獲得足夠的收益，以使投資者在利率上升的情況下感到高興。

要了解是什么讓他們打勾，請考慮全島零售空間的大型所有者 Frasers Centrepoint Trust。到 3 月，其物業報告的客流量僅為大流行前平均水平的 67% 左右，但租戶的銷售額為 2019 年水平的 105%。隨著以前在家工作的人們恢復了穩定的上班習慣，收銀機在工作日晚上開始響起更多的鈴聲，房東也在抬高租金。根據 Frasers 上一季度的報告，在其所有商場中，傳入的租約都比傳出的租約貴，但其中一個除外。

正如瑞士信貸集團 (Credit Suisse Group AG) 分析師 Soekching Kum 在最近的一份報告中指出的那樣，新加坡零售業從與 Covid-19 相關的中斷中復蘇并沒有完全計入價格。一方面，這個城市國家著名的樟宜機場正在全力以赴新加坡為東南亞游客奉行最寬松的政策，以此吸引客戶。國際旅行已上升到大流行前水平的 50%。這一影響應該會在今年下半年外國游客的購物中體現出來。

但對于房東來說，這不足以讓投資者著迷。一個擔心是昂貴的能源。為了在其物業中吸收更高的電力成本并充分利用該市的重新開放，將需要房地產投資信托基金在全球利率大幅上升之前降低借貸成本。截至 3 月 31 日，Frasers 已將其杠桿率削減至 33% 的資產——遠低于新加坡房地產投資信托基金 50% 的監管限制——并對其債務進行了對沖，目前 68% 的資產采用固定利率，而 12 月為 54%。

大多數新加坡房東也同樣在猶豫不決。這是明智的。為了能夠幫助他們的投資者戰勝通貨膨脹，房地產投資信托基金必須在財務上保持審慎——這樣他們的利潤才能承受更高的能源和利息成本。這意味著減少昂貴的債務融資購買新房產，暫停去年 120 億美元的海外收購熱潮，以及更多的升級改造以提高現有投資組合的租金收入。擁有工業地產的騰飛房地產投資信托今年迄今僅在芝加哥的物流資產上花費了 1.33 億新元（9700 萬美元），而據彭博社情報顯示，它在 2021 年在海外并購上花費了 16.5 億新元。

辦公物業的業主已經從經濟的重新開放中受益。新達城房地產投資信托基金在金融中心中心擁有一座 230 萬平方英尺的五塔綜合體，到 2022 年為止，包括股息在內的投資者總回報率為 15%。瑞士信貸表示，工業和零售房地產投資信托基金是它現在最喜歡的選擇是因為它們的“收益率緩沖和更保守的資產負債表，在利率上升的環境中提供了彈性”。

新加坡房地產投資信托基金在 2019 年大放異彩，當時他們的總回報率超過 25%，包括股息。緊隨其后的是 2020 年前三個月的 22% 暴跌。今年不太可能如此劇烈，但投資者并不完全在尋找刺激。如果新加坡房東在全球經濟的巨大壓力下繼續收取和分配更高的租金，他們會很高興。今年可能沒有多少資產可以作為通脹對沖工具。如果這個亞洲小城邦的業主被證明是個例外，那么他們可能會受到追捧。

本文轉自:嗷嗷財經