北上廣深，房貸利率全面下調！后續購房將會出現哪些變化？

近期，全國多地陸續下調了房貸利率。在眾多的二三線城市之后，北上廣深四個一線城市也加入了下調房貸利率的隊伍，跟進最新一期5年期貸款市場報價利率（LPR）的下調，將房貸利率全面下調15個BP。

房貸利率的下調與近期的政策調整息息相關。5月15日，人民銀行、銀保監會發布的《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》提出，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限LPR減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

在5月20日發布的最新一期LPR報價中，中長期房貸所對應的5年期LPR從4.60%降至4.45%，下降了15個基點。這是在房貸利率錨定LPR后降幅最大的一次。

房貸為剛需購房群體提供了十分重要的金融支撐。房貸利率的下調，將會降低他們的還款負擔。對于“雙降”政策的出臺，銀行也及時跟進。結合多城出臺的一系列相關政策，后續剛需購房者的壓力或將進一步降低，購房者合理住房需求將被進一步滿足。

下調趨勢拓展至一線城市

“目前，房貸5年期LPR報價由之前的4.6%，降低到了4.45%，降低了15個基點。首套房在5年期LPR基礎上最低上浮55個BP，最低可以做到5%。二套房在4.45%的基礎上上浮105個BP，也就是最低可以做到5.5%。”北京地區某銀行相關業務負責人告訴《金融時報》記者。

這樣的調整能為購房者節省多少錢呢？

若以商貸貸款100萬元，貸款期限25年，等額本息還款方式計算，首套住房貸款執行利率為5%之后，月供還款金額為5845.9元，相較未調整前的5933.63元節省87.73元。這樣一來，25年里，將為購房者減少2.6萬元左右的利息支出。

與此同時，另外三座一線城市的房貸利率也開始下調。上海、深圳和廣州地區部分銀行的房貸利率，也已按照最新5年期以上LPR下調15個基點。下調后，上海首套、二套利率分別下調為4.8%、5.5%。

在新一期LPR報價出爐以前，天津、濟南、青島、鄭州、蘇州、昆明、重慶、沈陽、日照、濮陽、常熟、膠州、南通、宜賓、無錫、常州、阜陽和西昌等二三線城市已經下調了房貸利率，其中多城出現了4.4%的房貸利率。

而在5年期LPR報價又降低15個基點后，天津、鄭州等地區已經迅速跟進，開始執行4.25%的首套房貸利率。

銀行業積極跟進

對于房貸利率加減點下調、5年期LPR報價下調，銀行業反應迅速。

工行表示，針對首套房貸利率下限為不低于相應期限LPR減20個BP的政策，新申請首套商業性個人住房貸款客戶，可降低住房購置成本；存量商業性個人住房貸款客戶，利率仍按原合同執行。

而針對5年期以上LPR下降15個BP，工行表示，對于新申請首套商業性個人住房貸款客戶，在下調商業性首套房貸最低下限調減20個BP基礎上，因LPR下調，首套商業性個人住房貸款利率最低下限由4.4%調整為4.25%，可享受雙重利好；對于新申請二套房商業性個人住房貸款客戶，二套房利率下限也隨著LPR的下調降為5.05%，也可享受政策紅利；對于存量商業性個人住房貸款客戶，將在購房人與商業銀行合同約定的利率重定價日后下調15個BP，也可節約一定利息支出。

房貸利率的下調，體現出了因城施策的政策導向。“目前，房貸利率的調整在各地的執行有所差異，由各分支行結合當地的市場情況及政策進行調整。”某國有大行有關業務負責人表示。

“目前的下調，更多的還是銀行口頭的形式來進行。預計后續相關城市會有正式發文或窗口指導。” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，“各銀行總行在第一時間進行了研究，細化相關工作要求，迅速對接各地利率自律協調機制，開展利率調整工作。部分地區的銀行分支機構還要等待總行相關政策指導，沒有立刻進行調整。”

進一步減輕剛需購房壓力

“降息是提振資產價格、市場預期的重要的工具。目前看，按揭進入了新一輪降息周期。這次LPR的下降，有助于進一步改善需求端預期。”廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

招商證券銀行業首席分析師廖志明預計，后續新發放個人住房貸款加權平均利率將下降。“2022年3月，新發放個人房貸加權平均利率5.49%，較上年12月下降14BP，仍大幅高于同期新發放企業貸款加權平均利率（4.36%）。本次LPR調整后，首套房貸款利率全國下限降至4.25%。隨著房地產政策明顯放松，我們預計一線城市外的區域大多將逐步執行全國下限利率，這將使得新發放個人住房貸款加權平均利率逐步降至4.6%左右，較3月份低近90BP。”

在降低房貸利率的同時，為進一步滿足剛需購房需求，各地陸續推出包括降低首付比例在內的一系列舉措。

5月23日，太原市舉行促進房地產業良性循環和健康發展新聞發布會，表示首套房首付比例按20%執行，根據不同面積分別給予全額、80%、50%契稅補貼；放寬新市民、青年人購買首套新建商品住房的限制，無需再提供相關證明。

與此同時，在滿足改善型購房需求方面，太原市允許多孩家庭、投親養老家庭通過“以舊換新”“以小換大”等方式購買改善性住房；對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買新建商品住房，執行首套房貸款政策；二套房契稅補貼參照購買首套房標準下浮20%。

在此之前，多個城市已經陸續出臺舉措。例如，湖北大冶、寧夏銀川、山東泰安等多個城市將首套房貸款最低首付比例降為20%，二套房貸款最低首付比例降為30%；福建漳州允許公積金用于支付購房首付；四川瀘州對多類首套或二套新建商品住房購買者，按購房款總額的2%給予一次性購房補助……

房貸利率的下調，疊加多個城市的購房優惠程度，讓購房者的購房壓力將進一步減輕。“隨著后續利率下降的推進，以及銀行積極執行房貸政策，預計包括新市民、多孩家庭等群體在購房方面可以享受此類優惠利率，但會局限于普通商品住宅首套房的范疇。” 嚴躍進表示。

責編:陶紀燕 | 審核:李震 | 總監:萬軍偉

本文轉自:大河財立方