房市熱退潮的重要推手：美國抵押貸款利率升至5.2% 創12年新高

去年，美聯儲寬松政策下，抵押貸款利率下行，美國購房需求旺盛；然而，隨著美聯儲開啟加息周期，抵押貸款利率飆升，美國地產熱退潮已經開始。

美東時間4月20日周三，總部在華盛頓的抵押貸款銀行家協會MBA表示，截至4月15日當周，抵押貸款申請指數下降5%至374，為2019年2月以來的最低水平，這已經是連續第六周美國抵押貸款申請數下滑。

攀升至12年高點的抵押貸款利率便是其直接原因，追隨10年期美債收益率不斷攀升的抵押貸款利率無疑對購房和再融資構成壓力。

據MBA稱，30年期固定利率抵押貸款的平均合同利率上升7個基點，至5.2%，為2010年4月以來的最高水平。華爾街見聞稍早文章顯示，上周該數據才剛剛觸及5%。過去八周，該利率攀升了1.14個百分點，為2003年以來的最快增速，包括復利效應的實際利率升至5.39%。

MBA的經濟和行業預測副總裁Joel Kan直言：

對急劇飆升的通脹和美國貨幣政策收緊的持續擔憂繼續推動了國債收益率的上升，進而推動抵押貸款利率達到十多年來的最高水平，所有貸款類型的利率都全面上升。

而最近抵押貸款利率的飆升使得大部分借款人無法獲得固定利率/定期再融資，引起再融資指數連續第六周下降，在這樣一個面臨可負擔性挑戰和低庫存的房產市場中，利率的上升也遏制或推遲了購房需求。

最近幾周，購房活動一直不穩定，且還沒有看到一年中這個時候通常典型購房回升。

從數據來看，根據美國全國房屋建筑商NAHB/富國銀行市場指數協會發布的數據，4月份，房屋建筑商信心指數下降2點，至77。該指數已連續四個月下降，也是9月份以來的最低水平。

此外，MBA再融資指數下降7.7%，至2019年3月份以來的最低水平；購買申請指數走低3%，今年迄今下跌了超過8%。

美國全國房地產經紀人協會NAR近期估計，由于利率上升，今年有多達900萬購房者可能會放棄買房。但也有聲音指出增長放緩并不一定意味著價格將開始下跌。總體而言，除非利率大幅上升，否則接近歷史低點的住房庫存可能會在一定程度上提振房價。與房地產泡沫破裂時期不同，目前家庭財務狀況強勁，許多購房者將長期抵押貸款利率鎖定在3%以下，因此他們幾乎沒有動力匆忙搶購。

此外，目前房市中的買家更傾向于可調整利率的抵押貸款ARM，因為這種抵押貸款的利率較低，然而在上一次美國房地產崩盤后曾被認為風險過大而被買家所回避。上周，ARM的申請份額達到8.5%，是2019年以來的最高水平。據悉，ARM可以是7年或10年等期限的固定利率。

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