作者：垚圭城（六土）
4月18日港交所披露，易居企業控股確認暴雷。
01
易居企業控股當天到期3億美元兩筆票據于到期日無法償還，發生2022年票據契約項下的違約事件。同時觸發2023年票據契約項下的交叉違約，2023年票據也暫停買賣。
據公開資料，易居的上述美元債發行于2019年10月，當期余額3億美元，期限2.5年，應于2022年4月18日到期。
值得注意的是，2020年易居企業控股凈利潤3.04億元，2021年開始虧損。歸母凈利潤卻虧損了約88.93億元。
市場認為主要原因是2021年房地產行業進入寒冬，成交持續下行，多家民營地產開發商出現信用危機，作為中國房地產行業下游主要的服務平臺，易居受到行業連鎖反應的波及，房地產銷售回款階段性下行，業務規模下降，客戶未償還應收款項的預期信貸損失確認額外虧損撥備，以及整體地產市場下行導致其他資產的減值虧損。
作為中國房地產行業下游主要的服務平臺，易居企業控股的三大業務板塊中，一手代理服務貢獻的收入降幅是最高的，同比下降了38.3%。正因為如此，易居企業控股計劃對原有一手房代理業務板塊的問題項目進行裁撤，對板塊人員配置進行調整，優化資源投入的去向和節奏。
02
易居企業在房地產行業不是一家普通的企業，2018年，創始人周忻將地產圈的民營開發商半壁江山納入股東行列，在港交所上市敲鐘。
易居將行業50強開發商中的26家，包括最大的碧桂園、恒大、萬科、融創，從客戶變為股東。上市之初，阿里巴巴、華僑城、新加坡CDL集團、香港恒基集團主席李家杰是易居企業的四大基石投資人。
易居企業主營房地產交易服務，包括一手房代理、大數據和咨詢服務、二手房經紀業務。恒大總裁夏海鈞、碧桂園總裁莫斌、萬科總裁祝九勝都是其董事。
可以說易居企業是在中國最大的一個行業里，為行業中最有分量的企業做服務的機構。在碧桂園、恒大、萬科等行業50強企業看來，一年銷售1萬億元規模房子的易居，是行業最好的服務生。
易居企業的母公司叫易居控股，易居控股的其他業務還包括鉅派投資、寶庫、樂居等等。
易居控股的歷史可以追溯到2000年，上海房屋銷售（集團）有限公司成立，全面介入房地產營銷代理行業。
2001年一年已躍居成為上海營銷代理企業的前三甲。
2003年，公司確立了企業發展的10年戰略規劃，以構筑中國最具價值的房地產流通服務體系為企業未來發展方向。此時公司雛形開始形成。
2004年，易居（中國）控股有限公司正式成立。
2005年成為中國房地產營銷代理行業的NO.1。
2007年8月8日，易居（中國）控股有限公司在美國上市。
2008年4月，易居中國與新浪合資成立新浪樂居，開始房地產互聯網業務。
2018年7月6日，易居中國企業控股確定在2018年7月下旬在港交所掛牌。
易居也早已確定了多元化之路，整個易居版圖涉及房地產服務行業全鏈條。
大名鼎鼎的克而瑞（中國）就是其數據與咨詢板塊。數字營銷服務板塊有樂居控股，房產經紀板塊有易居房友，一手營銷代理板塊有易居營銷，廣告服務板塊有蘭博廣告，選材顧問板塊有筑想科技，人力資源服務板塊有易沃教育。
但是從易居的現狀看，成敗依舊系于股東。
創始人周忻長袖善舞，其在地產圈、資本圈經營的關系網非常深厚，與大佬關系緊密，與客戶間關系良好，從其上市時的股東構成就可見一斑。
長期以來，易居以一手房代理服務為主業，在上市前的2015-2017年，一手代理占比重均在84%以上，而前五大客戶為易居實現了總收入的31.7%、36.3%及44.1%。
作為易居的第一大客戶，恒大更是貢獻了其收入的22.3%、26.9%及35.1%。2018年上市后恒大、碧桂園等頭部房企依舊是其重要客戶。這個模式也導致了市場詬病，易居是否過于依賴股東開發商？
從2021年中期業績看的確如此，因開發商信貸惡化造成其上半年凈虧損15億-17億元。在易居的三大業務板塊中，一手代理服務貢獻的收入降幅是最高的，2021年同比下降38.3%至19.76億元。
此外，因為個別房企客戶的信貸直速惡化，該公司預期信貸損失的金融資產虧損撥備（扣除撥回）從2020年的約1.72億元增加3765.7%至約66.68億元。
巨額虧損市場猜測大部分是由恒大的債務暴雷引起。更為不利的因素是易居公布的26個股東中，過半股東正遭遇流動性困難。其官網顯示的26位股東中，至少14家面臨流動性問題。
由于與地產商關系緊密，一旦地產行業出現問題，就極其容易波及到易居。
03
這一點不僅僅在易居，在整個房產代理行業都如此。可以說目前受房地產行業下行影響，房地產代理行業正遭遇嚴寒。
從公布的2021年度業績來看，地產代理行業4家頭部上市企業世聯行易居企業控股、合富輝煌、貝殼無一例外均出現由盈轉虧。
其中世聯行虧損11.29億元，而2020年同期為1.1億元；易居企業控股虧損88.93億元，去年則盈利3.04億元；合富輝煌虧損5.45億港元，去年同期盈利1.55億港元；貝殼歸母凈利潤虧損5.25億元，去年同期盈利27.78億元。四家地產代理頭部企業2021年虧損總計達109.92億元。
代理行業的危機基本都與上游房地產行業的影響有關。概括來說，主要集中在“地產市場下行導致業務規模下滑”“部分房企信貸惡化，致使應收賬款損失”“地產市場下行致使資產減值虧損”等方面。
一是整個地產行業銷售額大幅下降，全國第一季度商品住宅銷售額下降25.6%，這種情況下代理公司銷售收入的大幅度降低是完全可以預期的；
二是從泰禾、恒大開始的部分地產公司自身現金流中斷，導致代理公司傭金無法結算；
三是代理公司的發展遇到了瓶頸，部分代理公司試圖轉型至金融、長租公寓等領域并不理想。
壞賬甚至連二手房為主的代理商都受到影響，貝殼2021年第四季度管理費用22.02億元，上年同期為18.84億元，主要由于壞賬損失有所增加。
對房地產代理企業而言，在短期改變現狀的可能性非常小，畢竟整個房地產的大環境還沒有回暖。為數不多能做的可能是盡量減少虧損，熬過市場低迷期。
短期看代理企業只能從壓縮成本、增加現金流入、提升主營業務收入三方面想辦法。長期看激活其他多元化板塊，尋找新的利潤增長點才是正途。
正所謂皮之不存毛將焉附，開發商的回血才是整個行業向好的關鍵環節。
本文轉自:功夫財經
jay