美國利率飆升擠走常規買家，誰來填補？投資客

目前不斷上升的抵押貸款利率，使有能力購買新房的人越來越少。根據房地美的數據，截至4月7日，30年期抵押貸款的平均固定利率為4.72%，高于去年同期的2.97%。

去年建造的數十萬套新房中，絕大多數都是賣給個人和家庭居住的。但不斷上升的抵押貸款利率導致這些傳統買家的需求回落。根據美國抵押貸款銀行家協會（MBA）的數據，截至4月1日的一周，住房貸款申請環比下降了超過6%。

然而，擁有大量閑置資金的投資者，填補了這一空缺，他們急于大量購買這些房屋，這解決了房屋建筑商的燃眉之急。根據John Burns房地產咨詢有限公司和全國出租屋委員會的報告，去年第四季度，專業租賃投資者購買的房子中，新房占比超過25%。對比在2019年第三季度，這一數字僅為3%。

Redfin的經濟學家Sheharyar Bokhari早前表示，抵押貸款利率上升對投資者的影響較小，因為他們通常根本不使用抵押貸款。普通購房者很難與全現金報價競爭。Bokhari補充道，租金的上漲激勵了為收取租金而進行投資的人。而房價的飆升，則讓“翻轉”投資者擁有從房屋中賺取巨額差價利潤的潛力。

根據房地產研究和咨詢公司Zelman & Associates的數據，大型投資者已經積累了約890億美元的資金，用于建造或購買新的出租房屋，但目前只部署了約四分之一的金額。房屋建筑商樂意批量出售給投資者，因為這使他們能夠更快地在新房上實現盈利。

房地產通常被認為是一個很好的對沖通貨膨脹的工具。因此在通貨膨脹時期，許多投資者認為它是比其他投資選擇風險更小。正如數據公司CoreLogic的經濟學家Thomas Malone所解釋的，“價格和租金都在飆升，這使住房成為比其他資產相對更具吸引力的投資”。

根據Realtor.com網站數據，2020年12月至2021年12月期間，租金增長了19%。這種增長對機構投資者很有吸引力，他們占去年所有投資者的26%，高于前一年的14%。這些財大氣粗的競爭者，比如沖基金、養老基金或房地產投資信托基金（REIT），通常他們將購買的自住房屋轉為出租，旨在為股東帶來穩定的回報。自住房屋轉為出租房屋這類業務的“最大玩家”是Invitation Homes，它擁有8萬多套出租房。

位于佛羅里達的Cardone Enterprises公司CEO Grant Cardone表示，因為疫情，機構投資者不得不放棄對辦公室、零售、酒店的投資，因為它們風險太高。

不過，不僅僅是華爾街的大公司看到了搶手的租賃市場的潛力，那些擁有9套房產或更少的小型投資者也積極加入。去年所有投資者中，小型投資就占了43%。因此這使本來就充滿挑戰的購房環境變得更加困難，傳統買家需要增加應對措施來保持競爭力。

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