穿越周期｜物業公司對并購都很審慎了

過去三年，物業行業不乏并購的故事。

中國指數研究院數據顯示，去年物管行業并購總金額約362.5億元，較2020年增長243%。頭部的碧桂園服務在去年收購富力物業、彩生活等物業公司就花了超過180億元。

中型物管企業的并購也不少，像時代鄰里，過去三年里每一年都有大型收并購的動作。過去三年時代鄰里第三方合約管理面積符合復合增速達93%。

截至2021年末，時代鄰里在管面積也突破了億平方米的關口，達到1.06億平方米，同比增長53%。

不過，在完成了規模的飛速擴張后，這些物管企業都做出了放慢收并購步伐的決定，并購的熱潮進入了休整期。

時代鄰里行政總裁王萌在4月1日的業績會上表示，時代鄰里接下來對于收并購會更加審慎，開始以自主拓展為主，收購為輔，進一步調整新增的規模來源結構。對于并購標的會一直留意，但不會做出具體的指標。

王萌指出，過去三年，每一年時代鄰里都有大型收并購的完成，在這個過程當中時代鄰里快速完成了從大灣區向全國化重點城市的布局，也完成了從住宅向各個業態運營體系的沉淀和積累等，為時代鄰里快速打開單向拓展做好了鋪墊。

也就是說，時代鄰里認為，通過收并購快速擴張規模的階段過去了。接下來，王萌表示，低成本高質量的擴張才是一個企業長遠發展之道。

回顧時代鄰里2021年的財務數據，不少核心經營數據都保持著高速增長。

截至報告期末，時代鄰里實現營收和規模的雙增長，總營業收入約27.2億元，同比增長約54.7%；在管面積也突破1億平方米的目標，同比2020年增長53%。

從具體業態來看，時代鄰里住宅物業提供了49.3%的物管收入，非住領域提供了50.7%的物管收入。

不過，規模擴張的同時，如何保持物業的盈利能力，一直是業內亟待解決的問題。時代鄰里在2021年的毛利率就同比下降了2.9個百分點，跌至27.3%。

時代鄰里首席財務官郭柏成解釋稱，這主要是去年收購合達聯行帶來的影響，這部分資產毛利較低，但整合后毛利率亦已從20%提升至24%。

而時代鄰里業務中毛利較高的主要來自社區增值服務，郭柏成表示，這部分業務毛利率會維持在30%-34%之間，并且隨著社區增值服務收入占比的不斷提高，對公司整體利潤增長的貢獻也會持續提升。

管理層預計，從2021年到2024年3年期間，物業管理和社區增值服務兩方面的收入年復合增長不會低于30%。預計2024年社區增值服務的總毛利占比會達到25%，對凈利潤的占比達到40%。

此外，雖然時代鄰里大股東時代中國將2022年的銷售目標下調，但時代鄰里方面認為，這對公司規模發展不會有很大影響。

時代鄰里董事會主席兼非執行董事白錫洪表示，2022年，時代中國將交付400萬平方米項目面積給時代鄰里。

白錫洪指出，時代鄰里在不斷走進下一步拓展的目標時，會不斷增加第三方外拓。每年在管面積、項目增加，時代中國物業的占比會越來越小，時代鄰里也能更加獨立。

不過時代鄰里給自己還是定了小目標，至2024年實現管理規模超2億平方米。

白錫洪表示，在2022年這個三年計劃的開局之年，公司將會把握好“上臺階”的機會。

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