從百萬一套降到50萬，三四線城市房價“蚌埠住了”？馬光遠改口了

文：喻義

據統計，2022年以來房地產調整性政策頒布已經超過140次，包括鄭州等二線城市在內，全國60多個城市出臺了不同程度和內容的穩定樓市政策，涉及降首付、取消“認房又認貸”、發放人才購房補貼等多種政策。

3月23日，據哈爾濱市政府網站消息，哈爾濱市住房和城鄉建設局發布公告，經市政府同意，已完成階段性調控使命，擬予以廢止，同時哈爾濱也成為今年第一個解除限售令的二線城市。根據國家統計局最新數據顯示，2022年2月，哈爾濱新建商品住宅銷售價格環比下降0.9%，同比下降3.8%；二手住宅銷售價格環比下降1%，同比下降3.4%。自2021年8月至今，哈爾濱新房價格已連續七個月環比下跌。

“房地產支柱地位100年不會改變，房地產這個東西聞著臭吃著香，誰吃誰知道，整天嚷嚷臭的，都是因為沒有吃一口。”這是著名經濟學家馬光遠曾經說過的一段話，話里話外可以看出馬光遠看好房地產行業的發展。

但沒過多久，樓市就迎來了歷史上最大的困難，由于停工、停產、消費者暫緩購房的趨勢，甚至整個房地產行業的發展都陷入了困境，房價迅速下跌。尤其是2021年下半年之后，房企降價幅度加大，平均房價出現六年多來首次下跌，甚至一些三四線小城市也出現了下降的趨勢，房價從百萬一套降到50萬。

進入2022年以來，全國各地頻頻傳出鼓勵信號，如房貸利率調降、降低買房首付、M2增速加快等，不少中介和銷售顧問都在宣傳房價即將回暖的消息。但是樓市并沒有回暖的跡象，越來越多的人開始看跌房價。此外，房企并未因政策放松而停止降價促銷，相反，春節過后，不少大中型房企都加強了降價促銷的力度。對此，有業內人士表示，現在房企正在考慮如何獲得更多的回報資金來緩解資金鏈壓力，不會考慮獲得更高的收益。

其實，并不是房地產企業不愿意獲得高額利潤率，而是大多數人還在看跌房價，房企不降價就賣不掉房。其實在許多城市，房價已經下跌了四五年，房價長期下跌，讓人對房價走勢失去信心。與此同時，當地二手房市場和新房市場積累了大量庫存，二手房業主和開發商急于賣房回籠資金，所以即使調控政策放松，樓市也難以在短時間內回暖。

并且某房企銷售負責人表示，風向變化太快，在2020年初還沒有多少人相信房價會下跌，但是僅過了2年，現在就已經沒有多少人看漲房價了。而之所以會出現這一切的變化，重要原因之一是我國對房地產行業進行了整頓，并頒布了相關政策來控制房價。甚至很多人坦言，房價已經到頂，不會再繼續上漲，未來房價還會繼續下跌。

從2016年開始，我國出臺了樓市調控政策，這一政策的出臺也減緩了許多地區房價的上漲趨勢，但是依舊保持著持續上漲的狀態。此外，國家推行了棚改政策，又出現了一些拆遷戶，這些拆遷戶的資金都用在了房地產行業，所以這些三四線小城市的房價依舊有著起伏波動。

在2019年前后，全國多縣房價漲至七八千/平方米，部分優質樓盤已突破萬元大關。但從2019年下半年開始，三四線城市房價出現下跌跡象，隨后2020年棚改項目明顯減少，三四線城市房價徹底繃不住了。

許多房企為了避免自己出現破產的情況，畢竟從2021年以來，房地產行業的很多龍頭企業都已經破產，所以為了避免步入這些房產的后塵，這些地產商紛紛出售了自己的房子，想要回籠大量資金，以緩解資金鏈的問題。

隨著房企降價促銷，三四線城市房價也迎來了大幅降價。以往七八千元的價格，一下子就降到了五千萬左右，有的開發商甚至直接按套賣，一套120平米的房子價格直接降到了50萬元。據不完全統計，目前我國大部分三四線城市房價都迎來下跌，三四線房地產市場的“下跌潮”已經降臨，這是事實。

如今我國房地產價格下跌已成為必然趨勢，雖然一些經濟發達地區的房價可能還會上漲，但都是基于這些地區極高的投資價格，所以這些地區保持價格穩定或小幅上漲的狀態。可以看出，目前中國房價走勢已經出現分化，不僅城市間房價走勢出現了分化，而且不同品質房子的價格也出現了分化。

對于這樣的現象，經濟學家馬光遠終于改口了。過去他認為三四線城市并不具備房產投資的必要，但現在來看，他覺得這些三四線城市并非都不適合投資，還需要結合當地的具體情況。同時，馬光遠還表示，“房住不炒”或將成為永久性調控政策，未來房子不再適合大眾投資，買房就能賺錢的時代已經過去。

當然馬光遠并不是不再看好房地產行業，相反他依然看好房子投資，但未來并非所有房屋都適合投資。他認為，未來只有經濟發展潛力大、人口持續流入的一二線熱點城市的房子才適合投資，還要看房企和房子的品質。

不得不說，這次馬光遠改口后，他的觀點變得更加全面和客觀。也正是因為如此，人們才會更加信任他此次的說法與觀點。自古以來，生意場上就是有人的地方就有錢賺。如果這些三四線城市的人口繼續外流，別說是房地產行業，任何行業都難以在這里發展。也正是因為這一點，有沒有人在很大程度上決定了有沒有未來。

就目前來看，我國大部分三四線城市的房地產行業正經歷著前所未有的黑暗時刻。部分經濟發展前景較好的一二線城市房價仍居高不下。其實說到底，這就是供需之間的問題，本質上并非地域問題。因此，馬光遠教授才會“改口”。

房價降多少，你才會考慮買房？

本文轉自:商媒體