中駿商管毛利率大跌遠超同行：ROE也大降，黃朝陽的探索路在哪？

《港灣商業觀察》施子夫 李鐳

受多方面因素影響，不少商管類企業交出的2022年業績答卷不太樂觀。

而以中駿商管（00606.HK）為例，除了收入及凈利潤的不小下滑外，毛利率的大降則超過了不少同行，這似乎顯得尤為獨特。

盈利能力持續下滑的中駿商管，2023年能否扭轉？

毛利率大跌遠超同行

年報顯示，中駿商管收益由2021年的約12.301億元減少3.9%至2022年的約11.824億元；母公司擁有人應占溢利減少約25.9%至2.081億元。

此外，中駿商管毛利由2021年的約人民幣5.809億元減少約26.0%至2022年的約人民幣4.300億元。整體毛利率由2021年的約47.2%減少至2022年的約36.4%。

中駿商管表示，毛利率減少主要是由于較高毛利率的商業物業的開業前管理服務收入大幅減少所致。

一定程度上，與房地產密切關聯度較高的商管類上市公司業績下滑并不出人意料。不過，相比較而言，中駿商管的毛利率阿跌幅則顯得頗為嚴峻。

據《港灣商業觀察》查詢發現，以2022年報比較，星盛商業（06668.HK）毛利率為55.7%，較上年同期下降2個百分點；卓越商企服務（06989.HK）毛利率為23.9%，同比下降3.8個百分點；萬物云（02602.HK）毛利率為14.1%，同比下降2.9個百分點；合景悠活（03913.HK）毛利率為30.8%，較2021年37.7%下降6.9個百分點；華潤萬象生活（01209.HK）毛利率為30.1%，同比下滑1個百分點。

不難看出，在眾多商管類同行上市公司中，像中駿商管這樣一年毛利率下滑超過10個百分點以上的并不多見。

一位華南做商業運營的市場人士告訴《港灣商業觀察》，一般而言，商管類比較考驗運營能力，而體現運營能力的核心包括了凈利潤和毛利率，而即便去年市場環境包括出租率，租金水平等受其影響，但毛利率下滑10個點以上的也不多，這背后可能反映出公司運營能力大不如前。

該人士還談到，縱觀市場上多數知名商管類企業，即便毛利率有所波動，但大多數波動也處于5%左右。這可能也是行業的特性，即穩健，可持續性，提升商業運營及服務能力。

易居研究院研究總監嚴躍進也曾指出，對于商管企業來說，其租金收益成長性很高，且很穩定，所以資本市場會認可其經營狀況，市盈率等表現會比較好。

年報顯示，中駿商管商業物業管理及運營服務分部實現總收入約為人民幣3.958億元，同比減少約29.7%；在管建筑面積約170萬平方米，同比增長約9.2%；在管項目為17個，同比增加1個；簽約建筑面積約500萬平方米，同比減少約11.1%。

ROE也大降，如何探索更多收益路徑？

除了毛利率之外，值得關注的是，以近三年為例，中駿商管的凈資產收益率及總資產回報率也下滑巨大。2020年-2022年，中駿商管凈資產收益率分別為36.11%、19%以及8.31%；總資產回報率分別為14.05%、13.44%以及6.67%。

截至2022年末，中駿商管總簽約商業物業（包括購物中心及寫字樓）為40個，總簽約建筑面積約為500萬平方米；在管商業物業為17個，總在管建筑面積約為170萬平方米；總簽約住宅項目為223個，總簽約建筑面積約為4320萬平方米；在管住宅項目為149個，總在管建筑面積約為2400萬平方米。

對于今年發展，中駿集團主席兼行政總裁黃朝陽表示，中駿商管需在不斷優化共生模式、提升運營水平的基礎上，探索更多收益路徑。

中駿商管董事會主席黃倫指出，“2023年，市場逐漸復蘇、行業開始向好。公司要以更高的目標追求和更好的執行力落實到每一個項目的經營過程中，通過精細化運營，提高對商戶的服務效率，管理好商業資產。”（港灣財經出品）