加拿大 5 月份房屋销售下降 7.4%，连续第二次下降

加拿大 5 月份房屋销售下降 7.4%（sa m/m），连续第二次下降。房源紧随其后，下降 6.4% (sa m/m). 由于销售量比挂牌量下降了 1 个百分点，全国新挂牌量从 4 月份的 76.2% 下降到 75.4%——与今年早些时候的创纪录高位相比有所放缓（1 月份最高为 91%） . 尽管有所缓解，但供需状况仍处于历史紧张状态，因为这一比率仍显着高于其 54.5% 的长期平均水平和 2020 年 5 月的 59% 水平。由于房地产市场持续吃紧，我们认为价格并未反映销售下降，其中综合 MLS 房屋价格指数 (HPI) 上涨了 1% (sa m/m)。然而，与今年早些时候观察到的不可持续的步伐相比，这种价格上涨确实反映了价格上涨的放缓，2 月和 3 月见证了自 2000 年以来的最大月度涨幅。这种减速在很大程度上是由独栋住宅和联排别墅部分推动的，它们仅经历了 4 月份 5 月份月度价格涨幅的一半。另一方面，公寓在 5 月份保持势头。

本月全国大部分地区销售下降，保持了大流行期间房地产市场的广泛趋势。在我们监测的 31 个当地市场中，有 26 个 5 月份的销售额与 4 月份相比下降，其中哈利法克斯的降幅最大（29% sa m/m）。虽然头条新闻可能会关注 5 月的月度下降，但重要的是要记住，与 2020 年 5 月相比，销售额增长了 103.6%（同比增长）——该月已经完全恢复了 2020 年 4 月有记录以来最大的月度销售额下降，但尽管如此，这是自 1990 年代末以来最糟糕的 5 月，比 2000 年至 2019 年的 20 年 5 月平均值低 31.2% (sa)。与 5 月的长期平均值相比，可以更好地了解本月的结果， 2021 年 5 月的销售额增长了 45% (sa)。

本月挂牌量下降，但速度低于销售量，连续第二个月增加库存。5 月份挂牌量下降的情况与销售额一样，基础广泛，我们列出的 31 个中心中有 24 个挂牌量下降，而 Lethbridge 的 1 个中心保持稳定——这恰好是 5 月份销售额增长最高的中心（ 11.8% sa m/m)。与销售额相比，挂牌量下降幅度较小，进一步放宽了今年连续第五个月的销售与新挂牌量比率，但该比率仍显着高于其长期平均水平，使我们的 22 个中心处于卖方市场区域。按照目前的销售活动速度，全国库存将在 2.1 个月内清空。尽管这比 2021 年 3 月的 1.7 个月有记录以来的最快速度有所改善，但仍明显低于其 5 个月的长期平均水平。库存月数改善的唯一例外是新不伦瑞克省，

单户住宅和联排别墅的价格涨幅跌幅最大。2021 年 5 月，加拿大所有家庭的综合 MLS HPI 增长了 24.4%（nsa y/y）——这是自 2005 年以来有记录以来最大的同比增长，但由于基数效应，这一增长可能会有所偏差。虽然单户住宅和联排别墅本月也录得最大的同比涨幅，但这些细分市场的月度涨幅跌幅最大——也就是说，它们 5 月份的月度涨幅比去年同期低 50% 左右。在四月份。公寓在 2021 年 4 月录得自 2017 年 5 月以来的最高月度价格涨幅（2% sam/m），在 5 月保持类似的速度（1.9% sa m/m）。

影响

该国大部分市场的销售、挂牌量和价格上涨都在今年连续第二个月出现疲软。然而，尽管经济放缓，但房地产市场在历史上仍然强劲。5 月份销售放缓的原因尚不完全清楚，但这很可能与第三波卫生事件有关，当时该国大部分地区在 5 月份处于封锁状态，以及在几个月不可持续的价格上涨和供应持续短缺后，人们的负担能力下降. 连续两个月销量和挂牌量同时下降进一步表明，这不仅仅是一个需求方面的故事。在一个已经属于卖家领域的市场中，上市数量的减少只会限制买家的选择。尽管可能会鼓励潜在卖家在出现缓和迹象时将其房屋挂牌以捕捉价格上涨的峰值，但另一个机制可能正在发挥作用。潜在的卖家可能会犹豫是否列出他们的房屋，因为他们听到了太多买家和竞标者追逐太少房屋以及以超过要价出售数十万房屋的恐怖故事。如果你买不起另一个房子，为什么要卖掉你的房子？这在当今粗糙的竞标环境中尤其如此，其中报价条件越少越好——而过去在您的报价中包含一个条款，表明只要您可以出售您的房屋，您就会购买该房屋的条款是可以接受的- 包容性优惠不被认为是当今最具竞争力的。

尽管预计 OSFI 将进行新的更严格的压力测试，但在这些更严格的措施于 6 月 1日生效之前，买家似乎并没有在 5 月份急于获得资格——至少不足以记录销售收益。可能的情况是，压力测试只会影响已经被排除在市场之外的边际买家，或者如果加拿大央行明年收紧政策利率，购房者正在调整他们的计划。一些买家也可能会厌倦家庭狩猎和竞标战，尤其是在 COVID 大流行的这个阶段，开始出现恢复正常生活和工作条件的曙光。随着夏季天气的到来和各省放宽限制，这可能会使人们的一些注意力从需要在郊区获得更宽敞的房屋转移。由于这些单元与城市核心的其他较小单元之间的价格差异不断扩大，后者变得相对更实惠，因此这种转变可能会加剧。

无论本月房市放缓的原因是什么，住房供应的长期短缺仍然是当今房市面临的最紧迫问题。早在卫生事件爆发之前，长期存在的供应短缺就已经成为住房市场的潜在失衡。如果不出意外，需求放缓不太可能是永久性的，因为移民，今年到目前为止一直处于观望状态。即使目前加拿大国内需求的放缓是永久性的，但一旦我们开放边境并在未来几年实现新的雄心勃勃的移民目标，需求无疑会再次回升。

展望未来，疫苗方面的稳步进展和病例数的减少表明，到夏末经济将全面重新开放，经济正在稳步反弹。尽管 4 月和 5 月因封锁而受挫，但我们仍预计产出缺口将在今年年底前缩小并进入过剩需求，因此我们目前预测加拿大央行将在 2022 年第三季度加息. 随着国内和全球状况的持续改善，就业复苏和人口增长将继续支撑房价——在我们实现更好的市场供需平衡之前，房价上涨的可能性大于下跌。