澳房價今年前 9 個月上漲 17.6%，過去 12 個月上漲 20.3%

澳大利亞房價在今年前 9 個月上漲了 17.6%，在過去 12 個月上漲了 20.3%。年增長率現在正以自 1989 年 6 月結束的年度以來最快的速度追蹤。

每個首府城市和州內其他地區的住房價值的月度變化仍然是積極的，其中霍巴特和堪培拉的增長幅度最大，而達爾文和最近修訂的珀斯指數則記錄了首府城市的最疲軟增長。

在澳大利亞偏遠地區、新南威爾士偏遠地區、塔斯馬尼亞偏遠地區和昆士蘭偏遠地區，9 月份的資本收益領先。

盡管增長條件保持積極，但越來越明顯的是，3 月份全國住宅價值增長 2.8% 時，房地產市場已經超過了增長的峰值。從那時起，價值的月度漲幅已回落至 1.5%。放緩勢頭可歸因于對非購房者的更高壁壘以及更少的政府進入市場的激勵措施。

由于房屋價值的上漲速度遠快于家庭收入，因此對于市場上的大多數群體，尤其是首次購房者來說，提高首付變得更具挑戰性。悉尼就是一個典型的例子，這里的房價中值現在剛剛超過 130 萬澳元。為了籌集 20% 的首付，典型的悉尼購房者需要大約 262,300 美元。希望升級、縮小或搬家的現有業主可能受到的影響較小，因為他們已經受益于隨著房價飆升而產生的資產凈值。

首次購房者活動放緩可以從貸款數據中看出，自住者首次購房者貸款數量在 1 月至 8 月期間下降了 -23%。同期，獲得投資性住房貸款的首次購房者數量增加了 43%，盡管基數較低，這表明更多的首次購房者選擇“出租馬甲”作為涉足的一種方式門。

盡管負擔能力惡化，但房屋價值的上漲速度通常仍快于單元價值；這一趨勢在迄今為止的大部分 COVID 時期都很明顯，尤其是在首府城市。霍巴特和達爾文是僅有的沒有出現這種趨勢的首府城市，在過去的 12 個月中，單元價值分別比獨立屋價值上漲了 5.4 個百分點和 4.8 個百分點。

霍巴特和達爾文單位市場表現優異的原因看起來完全不同。在霍巴特，需求偏向于年齡稍大的人口，在單位供應稀缺的背景下，他們可能希望縮小規模或選擇維護成本較低的住房。在達爾文，單位部門已經經歷了長期供過于求的局面，這導致價格走低。雖然達爾文單元的中值是所有首府城市中最低的，但單元租金在一年中飆升了 20.3%，推動總租金收益率達到 6.9%。

在首府城市以外，房屋價值相對于單元價值的強勁表現并不那么明顯。在截至 9 月的 12 個月中，合并的首府城市的年度獨立屋和單元房增長率之間的差異為 12.3 個百分點，而澳大利亞其他地區則為 1.9 個百分點。事實上，在 9 月份的季度中，澳大利亞各地區的單元價值上漲速度快于獨立屋價值。這可能反映了受歡迎的沿海市場對縮小尺寸的選擇和度假屋的需求強勁。

持續低的廣告供應量仍然是給全國房價帶來上行壓力的關鍵因素。一個積極的跡象是，市場上新上市的房源數量呈上升趨勢，盡管基數較低。在全國范圍內，根據連續 4 周的滾動統計，自 9 月初的近期低點以來，新上市的數量增加了 28%，使新上市的趨勢比一年中這個時候的五年平均水平高出 3%。

盡管新掛牌量正在增加，但活躍掛牌總數的趨勢仍然極低，繼續反映在買家需求旺盛的情況下出現的快速吸收率。在全國范圍內，廣告供應總量比五年平均水平低 -28.1%，每個首府城市的廣告供應量都低于平均水平。

雖然庫存水平仍然很低，但房屋銷售數量遠高于平均水平。CoreLogic 估計，截至 9 月底，澳大利亞的住宅銷售數量比五年平均水平高 25.5%，同比增長 41.9%。

如此低的可用供應水平和高需求使銷售條件偏向于供應商。在全國范圍內，房屋銷售時間為 35 天，高于 4 月份的 29 天，賣家折扣水平仍保持在 -2.8% 的歷史低點附近。另一個表明銷售狀況強勁的因素是拍賣清盤率的反彈，因為墨爾本和堪培拉的一對一房產檢查限制在月中放寬。截至9月底，綜合資金清盤率已恢復至80.5%，為3月下旬以來的最高水平。