美国多半经济部门价格在上涨，房地产市场也不例外

S&P Case Shiller 20 City 房价指数目前同比上涨 14.9%，是自 2005 年 12 月以来的最快房价通胀率。凤凰城、圣地亚哥和西雅图以 20% 以上的通胀率领先，而芝加哥则是低于 10%。全国主要城市的房价现在比 2000 年代中期房地产泡沫的峰值高出 24%。

凯斯席勒房价（YoY%）

需求依然强劲

由于美联储降息和量化宽松政策压低了整个美国经济的借贷成本，自大流行爆发后不久以来，对住房的需求就异常强劲。30 年期固定抵押贷款利率从 2020 年 3 月下旬的 3.82% 下降，并在 12 月触底至 2.85%。此后一直走高，目前为 3.18%，但仍比 2000-2021 年的平均水平低近 2 个百分点。根据美联储的数据，抵押贷款偿债成本目前占家庭可支配总收入的比例不到 4%。

鉴于全国现有房屋价格同比上涨 23.6%，而今天城市的数字为 14.9%，因此城镇的房价上涨速度更快。在家工作的成功以及与许多员工相比，他们在办公室和通勤上的工作时间将继续减少的前景也可能会增加对远离城市的房产的需求。对第二套/度假屋的需求也可能导致城市和城镇价格升值之间的差距越来越大。

虽然供应仍然严重受限

供应也是推高价格的一个非常重要的因素。下图显示，现房销售的待售库存接近历史低点，虽然由于建筑热潮，新房库存有所增加，但与过去二十年相比，市场显然仍然非常紧张。我们怀疑，缺乏可供购买的房产是近几个月房屋交易数量放缓的一个关键原因。

住房供应接近历史低点——市场上的住房库存（相当于销售月数）

此外，由于劳动力供应问题和商品价格上涨，尤其是木材价格上涨，建筑业近来出现停滞迹象。这给建设时间表和盈利能力带来了不确定性。虽然木材价格随后回调走低，但劳动力问题依然存在，因此我们预计新房供应不会立即显着增加。

虽然较高的价格确实可能会吸引更多的卖家进入市场，而且我们很快就会看到供应增加，但我们认为这些人仍然需要找到其他地方居住（除了出售度假屋/第二套住房）因此对供需不匹配的净影响可能很小。相反，一个更可能带来平衡的因素是，快速的房价通胀可能使许多买家退出市场，因此我们怀疑房价通胀的速度将会放缓。鉴于强大的基础，我们离任何价格下跌还有很长的路要走。

房价增长将影响更广泛的通胀

重要的是要记住，今天的数据对消费者价格通胀和美联储货币政策有更广泛的影响。主要租金和业主等价租金占 CPI 篮子的三分之一，如下图所示，这些组成部分的变动往往落后于标准普尔凯斯席勒房价系列 12-18 个月。

房价和 CPI 内对住房组成部分的影响

假设这种关系成立，我们应该预计未来几个月住房成分将大幅走高。鉴于它们在 CPI 计算中的权重很高，它看起来将成为今年下半年值得关注的故事。

如果我们看到 CPI 住房成本仅从同比增长 2% 到同比增长 4%，这本身就足以使总体通胀增加 0.7 个百分点，甚至更多地增加核心通胀（不包括食品和能源）。这样的结果将进一步削弱美联储鸽派的乐观情绪，即通胀将是暂时的，并且在强劲的增长环境中为 2022 年首次加息的理由增加更多动力。