去年，随着全球各地的人们被鼓励呆在家里，尽可能多地在网上生活，数据中心受到了一些关注。但更长期的增长故事早于大流行，应该会持续数年。虽然近几个月来投资者没有太关注，但这并不意味着他们已经忘记了这些企业。
数据中心房地产投资信托(REIT) QTS Realty trust (纽约证券交易所股票代码：QTS)就是这样一家公司，本月该公司同意被私募股权巨头黑石集团(NYSE:BX)私有化。黑石(Blackstone)在这个市场领域看到了未来——你也应该这么认为吗?
数据扩散是一个长期的增长故事
QTS Realty Trust拥有28个数据中心，提供数据存储、连接和协同定位服务。黑石集团以每股78美元的价格收购了REIT，如果算上假定的债务，出价约为100亿美元。该交易将取决于QTS的股东投票，预计将于2021年下半年完成。但黑石给了QTS一个“试探期”，在此期间，它将被允许征求其他出价。QTS现在将运行一个出售流程，看看是否有另一家REIT或另一家私募股权公司愿意提供更好的报价。
黑石高级董事总经理格雷格•布兰克(Greg Blank)这样描述拟议中交易的理由:“QTS与黑石最具信念的主题之一——数据扩散——一致，所需的投资使其非常适合作为我们永久资本工具的长期持有。”黑石将QTS纳入永久资本载体(换言之，一种没有到期日的基金)的事实意味着，它将数据视为一个长期增长故事。
数据扩散指的是企业和政府产生的数据数量不断增加——从客户数据到通信和虚拟会议。2018年底，市场研究公司IDC估计，到2025年，全球使用的数据总量将从当年的33 zettabytes增加到175zettabytes，复合年增长率为61% (1zettabyte等于1万亿gb)。
黑石没有为QTS房地产信托支付过高的价格
黑石的出价是过去12个月QTS营运资金(FFO)的28倍多一点。REIT投资者倾向于关注FFO而不是净利润，因为FFO更准确地描述了这类公司的现金流。看看QTS的一些竞争对手的交易情况就可以清楚地看到，黑石绝对没有出价过高。以周三的价格计算，Data REIT巨头Equinix的调整后市盈率约为32倍，而Digital Realty Trust经过近期的回落后，市盈率约为27倍。QTS的利润率低于同行，这就是它对私人股本买家有吸引力的原因。私人股本基金寻求改善企业业绩的方法，而这很可能就是黑石的游戏计划。私人股本基金过去一直在寻找表现不佳的公司，将它们私有化、修复，然后再将它们公开发行。
一般来说，房地产投资信托基金的股息收益率往往很高，除非它们在自己的业务上投入了大量资金。较低的派息率(年度股息除以每股FFO)表明公司期望更高的增长。QTS的年度股息为每股2.00美元，股息率为61%。
QTS会找到另一个追求者吗?考虑到它的FFO倍数，这当然是可能的。即使不考虑协同效应，竞争对手也可以在黑石现金出价的基础上提出股票报价，从而使这笔交易增加黑石的每股超额认购额。通常，投资者在并购时出售是明智的。然而，在这种情况下，股东们留在公司直到7月中旬“采购期”结束可能更有意义。
jay
