房地产投资信托基金(REITs)以其高收益股息而闻名，GEO集团(纽约证券交易所代码:GEO)也不例外。该公司在美国、澳大利亚、非洲和英国拥有并管理123家私人家庭安全设施和惩教后居住设施，共拥有93000张床位，提供股息，年化股息为每股1美元。以该公司目前的股价计算，其收益率约为12.6%。
听起来不错……直到你弄清楚为什么收益这么高。GEO Group的股价去年下跌了32%以上，所以尽管今年和去年都削减了派息，但收益仍然很高。我并不担心GEO的股息安全，但该公司似乎是一个典型的股息陷阱，因为它的收入呈下降趋势。
打击还在继续
去年对于经营私人监狱的公司来说是艰难的一年。全球卫生事件大流行意味着需要额外的成本，以使监狱和移民拘留中心对工人、囚犯和被拘留者更加安全。这也导致了囚犯人数的下降。
根据马歇尔计划的数据，美国被监禁的人数从3月份的130万下降到6月份的120万。监狱为避免将全球卫生事件带入人群，停止接收新囚犯。法庭关闭意味着更少的人被判刑，假释官也不那么活跃，更少的人因为违反假释条例而被送回监狱。
最重要的是，随着华盛顿政府的更迭，现在不是私人监狱生意的最佳时期。1月26日，拜登总统签署了一项行政命令，指示司法部不再续签与私营监狱运营商的合同。
该命令适用于任何与监狱管理局和美国法警署有关的私人设施。它还不是适用于所有机构。例如，移民和海关执法局与包括GEO Group在内的私营公司签订了拘留非法移民的合同。
从该公司最近的投资者报告中不难看出，拜登政策的最终结果可能是GEO Group的收入减少27%。
Geo集团投资者介绍的财务信息。
甚至在行政命令下达之前，监狱管理局就已经决定不再与三家GEO设施续签合同;那些合同本季度到期。该公司说，其剩余的监狱管理局合同可能也不会续签。
今年3月，GEO获悉法警局将不再与该公司在纽约拥有222个床位的皇后区拘留所续约。该公司表示，该设施每年产生1900万美元的收入。
股息可能是安全的，但股价就不那么安全了
GEO做了件聪明的事，去年将季度股息削减了29.2%至每股34美分，今年又削减了26.5%至每股25美分。
尽管裁员令人担忧，但该公司今年预期的经调整营运资金(FFO)似乎能很好地覆盖股息，管理层表示，该股息应在每股1.98美元至2.08美元之间。
该公司2020年的收入为23.5亿美元，低于2019年的24.7亿美元，净利润为1.13亿美元，低于前一年的1.66亿美元。去年第四季度，该公司营收为5.781亿美元，同比下降7%。这也是营收连续第四个季度下滑。
在分析reit时，可以更好地根据它们的ffo进行分析，这些指标对GEO Group也不适用。该公司报告的年度标准化FFO为2.293亿美元，低于2019年的2.607亿美元;调整后的FFO为3.06亿美元，而2019年为3.284亿美元。GEO调整后的去年FFO达到了2016年以来的最低水平。
GEO集团正在与这种趋势作斗争
不像一些房地产投资信托基金在全球大流行期间受到租户难以支付租金的不利影响，GEO的客户是总是按时支付租金的政府机构。
GEO面临的困难是关押在其设施中的囚犯人数一直在下降，而且这一趋势似乎还会持续下去。这意味着收入减少，对投资者来说，这意味着股价可能继续下跌，也增加了该公司进一步削减股息的可能性。
在某种程度上，GEO Group的股价可能已经消化了未来营收下滑的影响，但作为投资者，我认为GEO Group短期内不会上涨。
jay
