10月20日，證監會發布了《關于修改〈公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)〉第五十條的決定》，將公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施。文件發布僅一個月左右，3只消費基礎設施公募REITs的申請及陸續獲批，點燃了商業市場的“熱情”。
11月24日，“華夏金茂購物中心封閉式基礎設施證券投資基金”項目獲得證監會發行批文和上交所審核通過。以該項目為代表的國內首批消費類基礎設施REITs產品獲批，并有利于加快推動REITs常態化發行和高質量擴容，為國內公募REITs市場注入新活力。此舉也將積極提振國內消費市場，并為支持實體經濟長期發展貢獻力量。
注入優質資產，金茂“嘗鮮”首批消費基礎設施公募REITs
REITs(中國房地產信托基金)本身是一個資本的增值變現過程，而首批申報企業底層資產基本面的穩定性，成長性，估值指標等情況，也將為后來者提供重要的參考作用。
智通財經APP了解到，本次“首吃螃蟹”并成功獲批的華夏金茂購物中心封閉式基礎設施證券投資基金項目底層資產為長沙金茂覽秀城，是中國金茂(00817)旗下以體驗與創新業態為核心的城市級商業中心——覽秀城的第一個落地項目。
從區位優勢上來看，該項目位于“新消費之都”長沙的城市新中心梅溪湖商圈，為中部地區首個國家級新區——湘江新區四級公共中心體系中的城市主中心，同樣也是中國金茂多年深耕之地。
目前，該區域已匯集騰訊、泰康之家等名企總部，湖南大學等高校，湖南文化藝術新地標梅溪湖國際文化藝術中心等優質產業、教育、藝術配套，客群消費力持續增長，是長沙品質生活住區最密集、消費需求最旺盛的區域。
資料顯示，長沙金茂覽秀城于2016年開業運營，可租賃面積超6萬平方米。截至2023年末，該項目日均客流3.9萬人次，上半年銷售額達4.29億元，這無疑是中國金茂旗下運營最為成熟，同樣也是最具代表性和成長性的商業資產。
而自2016年11月營業至今，長沙覽秀城保持了穩定且亮眼的運營業績：2017-2018年連續保持99%的出租率;2021年至2023年9月末，公共衛生事件之后迅速調整，出租率反彈至高位，保持超過98%的良好趨勢。這無疑得益于中國金茂是堅持長期主義的城市開發運營商，并在商業運營方面有相對較好的基礎。
根據數據統計顯示，2021年至2023年6月末，長沙覽秀城運營凈收益三年復合增長55.4%，運營收入三年復合增長31.27%。由此可知，該優質資產發展穩定，并貢獻長期穩定的現金流，受益于該項目的穩定表現，金茂的商業資產運營業務已擁有著龐大且穩固的基本盤。
亮眼運營業績背后，源于項目積極主動的招商策略，通過主動調租持續優化租戶結構，帶動經營業績實現跨周期增長、租金水平不斷提升：數據顯示，2020-2023年1-6月，長沙覽秀城日均銷售額年復合增長率為25.47%，日均客流量年復合增長率為15.57%，這充分驗證了金茂差異化的商業運營管理能力。
充足的潛在租戶為長沙覽秀城維持接近滿租的運營狀態提供了良好的保障。長沙覽秀城豐富的業態配比使得現金流穩定分散，項目采取固定租金、固定租金/抽成取高、純抽成三種模式。其中，固定租金/抽成取高為主要合作模式，是項目未來實現收入增長的核心業務模式，既能保證穩定的保底收入，又能分享商戶銷售業績的提升。
與此同時，經營收益持續上升，也將為投資者帶來可觀回報，同步展示公司穩中向好的發展趨勢以及對回報股東的重視。同時，其所表現出的較高成長性及穩定性，也將與市場主流的長期投資需求相吻合。
對此，中信證券研究部基礎設施和現代服務產業首席分析師陳聰認為，一些人均消費水平不低，但是人均購物中心面積較低的城市，可能意味著存量商業有更大的增長潛力，對于REITs投資者來說，可能意味著相關資產成長潛力較大，面臨競爭較小。作為梅溪湖商圈稀缺濱水商業體，長沙覽秀城周圍五公里無同等規模競品，項目具備顯著的高增長潛力。
著眼長期主義，打造優質公募REITs平臺牢筑發展護城河
從國家層面來看，消費基礎設施公募REITs的發行意義重大。業內人士普遍認為，該舉措可有效盤活存量商業資產、促進消費領域投資，優化消費供給、釋放消費潛力，進而為擴內需、穩經濟貢獻力量。
之于上市公司而言，打造優質公募REITs平臺，一方面是因其旗下優質資產、長線運營能力和成長前景被市場認可與肯定，另一方面，也能夠解決商業地產中“重資產”、“靠租金”、“慢變現”等痛點，可見對此深入布局對促進自身發展有著相當長遠的好處。
其一，REIT的底層資產脫胎于優質商業資產，“首發”+“擴募”將帶來無限想象空間。
以中國金茂為例，作為行業領先的城市投資開發運營商，該集團早在2007年就開始涉足城市運營，正以扎實的央企實力筑底，近年更以持續穩健向好為起點，堅持“城市運營商”定位。
由此，持續煥新、穩健增長的標桿項目長沙金茂覽秀城，為“華夏金茂購物中心封閉式基礎設施證券投資基金”項目的運行及潛力奠定了堅實基礎。而消費基礎設施公募REITs平臺的特性，與中國金茂商業定位高度契合，與金茂商業板塊穩健而堅定的戰略高度契合，是該項目未來發展前景的重要保障。在智通財經APP看來，首批消費類基礎設施REITs名單中，有金茂的身影亦是水到渠成。
當下，隨著公募REITs穩步邁入常態化發行階段，業內普遍認為，中國公募REITs市場“首發”+“擴募”的發展格局將逐步成型，其中實力強勁、旗下優質資產充足的發行人，未來也將具備更高的“擴募”可能性，從而吸引了更多投資者關注。
目前金茂商業板塊已擁有“覽秀城”“金茂匯”“金茂J·LIFE”等品牌IP，覆蓋上海、南京、長沙、青島、天津、蘇州等多個核心城市，此外，其在武漢、杭州等高能級城市均有覽秀城項目籌備在建。從長遠的角度來看，未來或將有更多金茂旗下的優質商業資產被裝入REITs平臺，項目擴募潛力可期，給市場以更多的想象空間。
其二，助力商業地產打通“投融建管退”的全鏈條，盤活存量金融資產。
就上市主體而言，REITs不僅是新融資渠道，其嚴格的發行合規要求也為原始權益人提供信用背書。在這里亦展現出中國金茂的“穩”字當頭：站在當下時點，主營業務情況穩健、總資產及營收保持高速增長，為公募REITs平臺持續發展提供堅實基礎;公司上市后累計現金分紅201億元，分紅率達到34.13%，長期為投資人提供豐厚分紅回報，共享增長紅利;中國金茂穿越市場周期，實現逆勢增長。
作為資本市場高信譽央企、國內領先的城市運營商，中國金茂聚焦地產開發、精品持有、品質服務和建筑科技四類業務。旗下商業板塊通過消費者洞察、無邊界聯動、數字化和綠色科技創新三個核心競爭力打造差異化經營模式。憑借強大的運營能力，中國金茂在商業持有賽道實力不俗，培育出大量優質和具備高成長性的商業資產。
站在未來發展的角度來看，中國金茂躋身公募REITs頭部梯隊，不僅能夠有效拓寬融資渠道，探索多元發展的路徑，減少企業對傳統債務融資方式的依賴，長期有望帶動房企表內資產重估與流動性改善。
不僅如此，中國金茂還可作為基金份額持有人，以分派的方式收取穩定回報，實現資金周轉回籠，為房企注入流動性，提高不動產持有及運營管理的利潤貢獻，進一步增強其抗風險能力。
未來，隨著消費基礎設施REITs政策支持力度增加，中國金茂也有望進行資管業務建設和轉型，打造新的業務增長極，抓住消費REITs發展機遇，通過積極參與首發及后續擴募，打造行業領先的REIT平臺，構建商業資產“投融建管退”業務閉環。
其三，優質資產極為稀缺，穩增長與高成長潛力共促企業未來良性循環。
對于REITs市場，中金研究團隊認為，長遠看中國REITs市場從底層資產視角有可能形成新能源資產、交通運輸類資產和商業不動產類資產三足鼎立的局面，而消費基礎設施可能是商業不動產大類中最具規模潛力的子板塊，其單體資產規模較大是一個突出的特質。目前上市REITs產品在經營收入和分派的增長預期上多落于低個位數水平，而消費基礎設施REITs則可能兌現高個位數的增長率，這在REITs市場內具有一定稀缺性。
事實上，優質的商業資產，無論從國家宏觀經濟的需求，還是行業的發展，依然有巨大潛力。所以，對于目前已經持有商業物業的開發商來說，提升運營能力，提前布局和打造優質產品，可以和資本市場建立更好的正向循環和深入聯結。
數據顯示，目前全球市值最高的10支REITs，有2支是零售商業類REITs。因此，對優秀的商業地產運營商而言，消費基礎設施REITs能夠在減輕企業資金壓力的同時，還能擴大經營規模，未來在此領域有望產生新的巨頭。
在本次獲批的中國消費基礎設施公募REITs“首發”名單中，擁有如中國金茂這等產品實力行業領先、綜合實力強勁、后續發展穩健的央企攜旗下優質資產的積極參與，將為REITs市場良性發展循環帶來示范效應，推動REITs市場長遠健康發展。
此外，在更加注重精細運營、成本管控和產品力提升的背景下，中國金茂已經率先前瞻布局，把握“白銀時代”發展機遇，持續領跑于行業。在轉型成為城市運營商的過程中，公司有望探索出一條獨特、可持續、高質量增長的道路，為后續利潤的釋放奠定了基礎，未來成長空間值得期待。
接下來，如何在龐大的資源庫中優中選優，將會是中國金茂所要探索的重要命題。
jay
