需求疲軟、市場觀望情緒濃厚下，今年上半年，多家房企銷售額大幅下滑。
據國家統計局發布的數據，上半年全國商品房銷售金額和面積同比分別下降了28.9%和22.2%。
在當前市場環境下，越秀地產上半年實現銷售額增長，實屬不易。
“越秀地產是TOP30房企中，上半年唯一實現銷售額正增長的企業。”越秀地產資本經營部總經理姜永進在業績發布會上如是說。
據越秀地產8月18日發布的2022年上半年業績，該公司期內錄得合同銷售金額約為人民幣489.1億元，同比上升3.2%；營收同比增長29.1%至312.9億元，核心凈利潤同比增長1.4%至21.3億元。
銷售額逆勢增長
1235億元銷售目標不變
越秀地產管理層表示，公司根據所在城市調控政策和市場變化，制定“一城一策”和“一項目一策”的精準銷售策略，實現了銷售額逆勢增長。
分地區看，越秀地產持續深耕的大灣區實現合同銷售金額約317.5億元，占總銷售額的比重為64.9%，廣州地區銷售額則同比增加10.4%至293.4億元；華東區域、華中區域銷售額分別實現13.7%、8.6%的增長。
越秀地產董事長兼執行董事林昭遠在業績會上表示，“公司能夠保持穩健發展有四大原因，一是堅持穩中求進、保持有質量的發展，在保評級的前提下用好杠桿；二是選好項目與城市，戰略布局非常重要；三是要有產品力支撐；四則是營銷力，越秀地產較早啟動了線上營銷。”
毛利方面，上半年越秀地產毛利率為21.2%；實現毛利潤66.5億元。
林昭遠表示，行業利潤率下滑是普遍的，毛利率處于20%至25%之間為合理水平，符合當前行業發展態勢。越秀地產立足選好項目、做好產品、控好相關成本，將利潤率控制在合理水平。
有了上半年強勢的銷售數據，越秀地產對完成今年目標銷售額充滿信心。該公司此前定下的年度銷售目標是1235億元，即同比增長7%。
業績會上，林昭遠重申了這一目標，“對于這個銷售目標，今年不作調整，非常有信心達成。”
林昭遠認為，從政策角度看，在房住不炒的前提下，相關部門支持剛需及改善需求的釋放滿足，且財稅及貨幣政策、過去各城市購房的限制性條件均有所放松，下半年市場有希望企穩回升。
此外，據姜永進透露，越秀地產可售資源充足， 2022年可售資源約2146億元，其中61%位于大灣區，18%位于華東地區。
針對市場下半年走向，越秀地產管理層預計，下半年調控政策將持續寬松和完善， 支持居民自住及改善性合理購房需求，保持房地產市場的良性循環和健康發展。
年內預計拿地457.2億元
TOD業務取得新突破
從拿地金額看，財務穩健的越秀地產在今年上半年大幅“加倉”，共支付土地款及拍地保證金160.8億元，上年同期則為109.2億元。
越秀地產逆勢拿地的野心才剛剛展露一角。姜永進在業績會上表示，預計今年土地款支出及拍地保證金為457.2億元。
上半年，越秀地產堅持“一城一策”和“量入為出”的穩健投資策略及“1+4”區域化投資布局，將投資重點聚焦在大灣區及華東地區，投資項目聚焦在具有經濟、產業優勢和人口凈流入的區域和城市。
報告期內，越秀地產通過多元化增儲方式在7個城市獲取了16宗土地，總建筑面積約346萬平方米；通過TOD、國企合作和產業勾地等渠道增儲占比為55%。
其中，“大本營”廣州獲取5個優質地塊，新增土地儲備126萬平方米，繼續鞏固在廣州市場的龍頭地位。
截至6月底，越秀地產擁有總土地儲備約2860萬平方米，其中大灣區和廣州分別有土地儲備1512萬平方米和1292萬平方米，占總土地儲備的52.9%和45.2%；華東地區、華中地區、北方地區及西部地區占比則分別為14.5%、19%、9.4%、4.2%。
越秀地產特色的TOD模式業務也在今年上半年實現新突破，首次走出大灣區，通過產交所摘牌方式于杭州獲得勾莊TOD項目，總建筑面積約37萬平方米。此外，越秀地產還向母公司收購了廣州琶洲南TOD項目。
目前，越秀地產TOD項目土地儲備合計359萬平方米，占總土地儲備的12.6%。
據姜永進在業績會上透露，上半年越秀地產TOD項目銷售穩健增長，實現合同銷售金額約人民幣120.7億元，同比增長58.8%。其中，琶洲南TOD實現57.9億元、星樾TOD實現30.1億元、星瀚TOD實現12.8億元。
“過去30年來，TOD業務是越秀地產的重要產品線。隨著城市軌道交通的發展，各大城市非常注重地鐵上蓋物業，各級政府也非常重視軌道交通將產城融合在一起。”林昭遠表示。
據林昭遠介紹，過去幾年，越秀地產組建了TOD研究院，針對城市規劃發展與企業經營需要的有機融合，越秀地產與各大城市地鐵規劃建設方做了多輪接觸和交流，也取得了一定的成就。
“相信隨著TOD項目數量的增加和開發效率的提升，以及我們TOD產品力的聲譽，越秀地產在TOD領域具有一定的競爭力，有望進一步拓展相關項目。”林昭遠表示。
三道紅線保持綠檔
債務結構進一步優化
銷售額逆勢增長、積極拿地的背后，是越秀地產穩健的財務水平。
截至6月底，越秀地產現金及現金等價物及監控戶存款總額約為390.5億元。雖現金及現金等價物較上年同期有所減少，但主要系上半年加大了土地款項支出，這部分支出是越秀地產未來的增長動力。
三道紅線方面，越秀地產持續保持綠檔，流動性充足。剔除預收賬款后的資產負債率為69.4%，凈借貸比率為59.7%，現金短債比為1.45倍。
債務結構進一步優化，截至6月底，越秀地產一年內到期的借貸占總借貸的32%，去年同期則為39%。
融資方面，報告期內，越秀地產抓住國內有力的市場融資環境，成功發行公司債共61.5億元；融資成本進一步降低，平均借貸成本同比下降34個基點至4.11%，在行業中處于領先地位。
越秀地產穩健的財務狀況獲得了評級機構的認可，穆迪、惠譽繼續維持其Baa3和BBB-投資級信用評級，展望“穩定”。
去年下半年來，部分房企出現流動性問題，出售優質資產保現金流。憑借充裕的資金和信貸額度，包括越秀地產在內的穩健房企有望在這一輪市場波動中有所斬獲。
jay
