地產銷售弱復蘇

10月24日，國家統計局發布2022年1-9月房地產行業開發投資和銷售數據。1-9月：商品房銷售面積累計同比-22.2%，當月同比-16.2%；商品房銷售額累計同比-26.3%，當月同比-14.2%；地產投資累計同比-8.0%，當月同比-12.1%；到位資金累計同比-24.5%，當月同比-21.3%。

9月房地產銷售延續弱復蘇態勢，全國商品房銷售金額和銷售面積較8月單月降幅分別收窄5.7和6.4個百分點，前9月較前8月累計降幅分別收窄1.6和0.8個百分點。2022年下半年不斷出臺的穩定市場需求政策，尤其是按揭貸款利率的下降，對刺激銷售有一定的正面作用。

9月房地產開發投資同比下降12.1%，較8月單月降幅收窄1.7個百分點，系5月以來降幅首次收窄，前9月開發投資累計同比下降8.0%，較前7月降幅擴大0.6個百分點。總體而言，開發投資在低基數的情況下仍然明顯下降。從拿地角度來看，土地出讓的總體走勢和結構變化，都意味著投資復蘇仍需要較長的時間，企業的融資渠道尚不通暢，有意愿新進入房地產開發領域的公司也較少。

2022年前9月房屋竣工面積同比下降19.9%，較前8月21.1%略有收窄；9月單月住宅竣工面積同比下降6.1%，連續兩個月降幅在10%以內。說明保交付的政策取得明顯進展，存量問題正得到積極化解。相比之下，新開工面積降幅更大，2022年9月單月住宅新開工同比下降43.9%，拖累前三季度新開工同比下降38.0%。原材料價格和產品價格都有向下趨勢，企業融資渠道尚未明顯放松，企業新開工熱情仍然低落。

值得注意的是，房地產行業的境外融資是常態，到2022年中期，外幣負債占8家大型樣本房企有息負債的17.7%。其中3家港股上市公司的外幣負債占有息負債比例達到32.2%。人民幣匯率波動和美國加息給企業的境外負債帶來新的挑戰。固然很多企業都有開展套保，但企業存量境外債務到期后續借的成本可能較高，跨境融資可能面臨持續壓力。

中期視角而言，當前最為突出的矛盾是居民已經對開發商信心不足，這是之前幾輪地產周期沒有出現的。地產正常運轉的模式是“居民購房——房企回款——拍地——開發推盤——居民購房”。而一旦居民購房預期轉弱，那么意味著房企無法回款、拍地，進一步投資，也就形成了“居民觀望——房企無法回款——土地市場走弱——房地產投資減弱——停工項目增加——居民繼續觀望“。居民預期轉弱并自我強化的跡象已經顯現，但地方政府對地產問題“心有余而力不足”，難有足夠工具解決信心問題。改善居民購房預期，更需要保障居民收入穩步增長，本質上是面臨穩經濟的問題，而地產本身在經濟中的占比高，后續需要更多的經濟政策的出臺。

從估值角度來看，中證全指房地產指數（931775）的估值處于歷史低位，截至10月24日，板塊PB值為0.85，處于近十年0%的分位水平，反映了當前市場對于地產板塊的悲觀預期。

總體而言，當前房地產形勢仍較嚴峻，行業整體下行趨勢尚未結束。當前國家出臺的政策主要是基于放松流動性的方式刺激需求端，但對于房地產市場效果較為一般，核心因素是參與者對市場的悲觀預期還沒有得到扭轉，居民信心不足與商品房量價齊跌形成“惡性循環”。市場若要企穩回暖，需要更強力的有助于改變市場參與者預期的實質性政策出現。

9月以來市場回調明顯，當前不少研究機構和網絡大V提示兩市整體估值偏低，我們主題選基團隊統計發現，上證指數3000點以下的位置確是寬基指數定投窗口開啟的契機。估值角度，截止10月24日，滬深300指數（000300）的PE為10.68，位于近十年20.38%百分位水平。股債比價角度，計算上證指數的PE(TTM)的倒數減去10年期國債到期收益率的值，即股權風險溢價ERP，截至2022年10月14日，上證指數的股權風險溢價為5.79%，位于2014年以來的89%分位數，高于2022年5月初的5.71%，當前投資權益市場相較于債券市場已具備較強吸引力。對于著眼長線投資的投資者而言，可以根據自身的財務規劃和風險承受能力，在3000點及以下時，定時定量對滬深300、中證500等寬基指數進行定投，或根據上證指數點位建立網格化交易策略，將長期投資成本平滑在市場底部位置。

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本文轉自:華爾街見聞