“二次房改”要來了？北大教授提出方案獲支持，3類人會受到影響

在1998年第一次房改之前，我國實行的是福利分房的政策，就是由國企出錢建房，然后再分配給職工。職工不花一分錢，就能住上企業分配的新房子。不過，福利分房也帶來了很多負面效應，比如國企建房的負擔太重、人均居住面積過低（人均只有6-7平米）、職工住房需求難以得到滿足，以及房地產沒有市場化，阻礙了城鎮化進程。

到了1998年，我國就開始了第一次房改，就是推進房地產市場化的改革。第一次房改的好處主要有以下兩個：一個是，城鎮居民的人均住房面積從1998年之前的6-7平米，上漲到現在的40平米，老百姓的居住條件有了明顯改善。另一個是，我國的房子由緊缺變成了過剩。根據西南財大的數據，2017年我國房子的空置率達到21.4%。空置房數量達到6500萬套，而在時隔5年之后，我國空置房數量預計超過了1億套。

不過，第一次房改也同時帶來了高房價的問題。全國平均房價從1998年時的2000元/平米，漲到了去年上半年的1.1萬元/平米，漲幅達到了5.5倍。國內三四線城市的房價與收入之比達到了15-20，二線城市房價與收入比達到20-25，而一線城市的房價與收入比達到了30-35以上。顯然，第一次房改推動了房地產市場化進程，但同樣也刺激了投機炒房需求。

于是，很多專家紛紛建議要推動第二次房改，北京大學教授徐遠曾建議，在未來10年每年興建1000萬套安居房，針對低收入新市民群體，以40-60平方米的小戶型為主。徐遠教授的方案獲得了社會各界的支持。此外，經濟學家任澤平則表示：要大力建設安居房、人才房、廉租房、共有產權房等多元化住房類型，最大程度滿足城市中低收入家庭及外來人員的居住需求。

而對于專家們的建議，我們國家早已經開始落實了，資料顯示，2021年全國40個城市籌集的租賃房數量達94.2萬套，2022年會加大保障性租賃住房供給，以人口大量流入的大城市為重點，全年將籌集保障性租賃房240萬套。此外，各地還在加緊推進共有產權房入市，所謂共有產權房，就是一半產權歸個人，一半產權歸政府，這樣購房者的成本會大幅下降。等到將來有了經濟實力，再把政府手里的另一半產權買回來。

“二次房改”要來了？答案已經非常明確了，這對于城市中低收入群體，以及外來務工人員等是利好。但是，對于以下3類群體來說，將會受到很大的影響：第一類，炒房客。因為第二次房改開始之后，商品房市場需求將會被分流。未來房地產市場將形成三大市場：商品房市場、房屋租賃市場，以及共有產權房市場。這樣一來，房價會逐步回歸居住屬性，炒房客所持有的大量商品房將面臨“變現難”這個問題。

第二類，“以房養貸”群體。很多人囤積了大量的商品房，他們把房子高價租出去，再拿每個月收來的租金，來償還房貸。而在實行第二次房改之后，商品房需求被分流，房價上漲空間被封殺，同時租房市場的需求也被分流。這樣一來，“以房養貸”群體，會面臨房子既租不出去，又賣不掉的困境。

第三類，開發商也會受到影響。由于商品房市場需求被分流，開發商建造出來的大量的新房子無法變現。屆時，房企只能是大幅降價打折促銷，這樣一來，房企的利潤空間就會被壓縮了。屆時，部分中小開發商會因為支撐不下去而紛紛關門倒閉。當然，房企也不是沒有出路，可以把剩余的新房降價賣給當地政府作為保障房，也可以參與到廉租房、共有產權房的建設大軍中來。

本文轉自:平說財經張平