4000萬能在縣城開發一個小樓盤嗎？前景如何？

4000萬能不能在縣城開發樓盤，很多人可能覺得這個錢太少了，根本開發不動，但熟悉房地產運作套路的人都知道，4000萬在縣城開發一個小樓盤，根本就沒有什么問題。

但是按照目前樓市的行情來看，把樓盤開發出來能不能賺錢那就是另外一回事了。

所謂小樓盤，我們就按兩棟樓來計算，其占地面積最少也得達到3000平米以上吧？如果小于3000平米那個小區就太起眼了。

3000平米大約是4.5畝，至于每畝地價格是多少，不同地區差異很大，從幾十萬到幾百萬都有。

我們就按照樓面價2000塊錢來計算吧，那么3000平米的土地款就需要6000萬塊錢左右，再加上前期的三通一平等一些基礎設施，前期估計得投入1,000萬左右，剩余可用于建設的資金就只剩3,000萬了。

我們再來看一下3000萬能夠開發一個多大的樓盤。

很多人都簡單理解為有3,000萬資金，就能只能開發3,000萬的樓盤，但很多人可能忘了房地產行業是玩杠桿的高手。

按照以前很多銀行的政策，只要滿足一定的條件，開發商就可以向銀行申請貸款，這種條件一般有幾個。

1、取得4證。

所謂四證就是國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證。

至于這4個證怎么拿到，其實有門道的人自然能夠拿到，如果沒有門道的人那就不要去開發了。

2、開發商具有二級以上資質。

以前銀行對開發商的要求可能沒有那么嚴，二級以下資質可能也能夠申請到貸款，但是最近幾年時間，銀行對開發貸的要求越來越嚴，一般都需要開發商具有一定的實力才能夠申請，所以必須具備有二級以上資質。

至于二級資質怎么弄？還是跟上面的四證一樣，如果有門道自然就可以拿到。

3、符合三條紅線標準。

前幾年監管部門對房地產提出了三條紅線，只有符合三條紅線的開發商才有可能從銀行拿到貸款，這三條紅線具體為。

房企剔除預收款后資產負債率不得大于70%；房企凈負債率不得大于1；房企的“現金短債比”小于1。

目前這三個條件基本上是硬性條件，如果不符合就無法從銀行貸到款，除非是那些大型開發商。

4、自有資金超過30%。

如果開發商想要向銀行申請貸款，必須得有一定的自有資金，自有資金占項目總投入的比例至少達到30%以上。

如果開發商符合以上這些條件，就可以向銀行申請開發。

這意味著自有資金3,000萬，從理論上來說，可以再貸款7000萬，可使用的資金就達到1億左右。

那1億的資金能夠建設多大的樓盤呢？

前面我們也提到了土地是有限的，唯一能夠拓展的就是空間，就是看你能建多高的樓層。

建設一個樓盤有很多費用，包括設計費，監理費，基礎設施建設成本，建安成本，公共配套設施成本，管理成本，營銷成本，財務成本，銷售成本等等。

這里面光是建安成本，也就是建筑主體每平米的建設成本大約是在1200元到2000元之間，具體要看不同地區，我們就取一個中間值1500元。

除了建安成本之外，還有雜七雜八的成本，加起來也不是一筆小數目。

比如設計費大約是30塊錢每平米，監理費大約是10塊錢每平米，造價咨詢費大約是10塊錢每平米，營銷費在100元到300元之間每平米，管理費大約是100元每平米，稅金大約是200元每平米。

把雜七雜八的費用加起來之后，小地方的商品房每平米總造價大約是在2500元到3500元之間。

當然在小縣城開發樓盤，有些費用可能比較低，比如設計費之類的可能比較低，但再怎么低每平米總造價最少也得打2500塊錢以上。

而現在開發商自有資金和開發貸加一起，可支配的資金大約是1億元，這意味著就算按照每平米總造價2500原來計算，他總共只能開發4萬平方米左右的樓盤。

但是如果一個縣城造價比較低，這意味著當地的房價肯定也不會太高，2500元的造價對應的房價估計大多是在3000塊錢到4000塊錢之間，我們就舉一個中間值3500元。

按照這個房價來推算，這個樓盤從理論上來說可以賣1.4億左右，扣除4,000萬的自有資金和7,000萬的銀行貸款，還有3,000萬可以賺。

但這個7,000萬的銀行貸款期限一般都比較長，一個項目開發得3~5年時間，這里面光是利息就有可能達到1,500萬以上。

3,000萬的利潤扣除1,500萬的利息之后，剩余的就只剩1,500萬了，這說明還是有的賺的。

當然，這個前提是建立在把房子建立起來之后，能夠順利賣完。

但是按照當前各地樓市表現來看，很多地方樓市表現都并不太樂觀，就算把樓盤建起來了，也未必能夠賣得出去，弄不好還有可能遇到房價下跌。

假如樓盤在建設的時候，當地房價是3500元，從理論上來說，建成之后可以賺1,500萬，但假如建成之后房價掉到3000多塊錢了，到時非但沒有賺錢，還有可能出現虧損。

更關鍵的是，如果樓盤建立起來之后賣不出去，導致資金就沒法回籠，到時還有可能拖欠銀行的貸款，最后非但沒有賺到錢，還有可能倒欠銀行債務，甚至成為失信被執行人，那就得不償失了。

所以綜合各種因素之后，有4000萬在縣城確實可以開發一個小樓盤，但是在當前樓市這種特殊情況下，我相信沒有開發商敢冒這個風險，只有那些風險承受能力比較大的大型開發商才敢拿項目開發，只是對于大型開發商來說，他們也看不起這種小項目的。

本文轉自:天蝎財經