為推動我國養老地產企業發展，可提出哪些對策建議？

為推動我國養老地產企業發展，可提出哪些對策建議？——聯合國研究顯示中國人口老齡化水平在2040年左右將超越美國，2050年中國老齡人口比重將達到24%。中國人口老齡化的發展速度顯著超過美國和印度，而中國老齡人口比重的快速提高不僅將對中國勞動力供給結構和經濟產業結構兩個方面產生直接影響，對與養老緊密相關的地產業也將產生深遠影響。

然而，中國由于缺乏足夠的政府支持，包括特殊的金融政策、稅收政策、土地政策等，目前開發商運作養老地產的過程較為艱辛，像是在叢林中摸索著前進，養老地產的概念在中國地產界出現了好幾年，但真正建造出來的專業養老社區卻寥寥無幾。養老地產是符合中國現實國情而又存在諸多發展困難的新型地產。美國經驗證明養老地產業發展有其必然的歷史趨勢，是經濟社會發展到一定階段的必然產物。

但需要注意的是美國養老地產發展壯大的關鍵原因是其自由市場經濟制度，美國自由市場經濟制度是以財產私有化為基礎。中國基本經濟制度是公有制經濟，在國有企業和私營企業并存，且國有企業存在顯著優勢的背景下，若照搬推動美國自由市場經濟制度，其結果很可能達不到預期目標，中國現階段各種要素的市場扭曲已經對此有所驗證。

在充分考慮上述背景基礎下，嘗試在充分考慮我國現階段國情基礎上，從宏觀和微觀兩個角度提出中國養老地產發展的對策建議，逐步推進中國養老地產業發展。

（一）中國養老地產發展的宏觀制度建設

第一，改變工作理念，強化宣傳工作。老齡工作對于家庭和社會的穩定十分重要，老年人擁有豐富的社會經驗，是社會的一筆十分寶貴的財富。在老齡化加劇的現狀下，養老產業的發展能有效拉動內需，地方政府領導應充分認識到養老產業的重要性并將之加入政績考核范圍之內。

養老產業的發展具有廣闊的前景，媒體應加強宣傳這一“朝陽產業”，使社會對養老產業產生更具體的認識并積極參與其中。探討有創新性的養老產業，讓老年人跟多的參與社會，使老年人對社會的歸屬感更強，積極開發老年人力資源潛力，促進老年人消費。

第二，政府主導、聯合建設，加快發展民營養老產業。要大力發展養老服務業，應加強政策引導，加強政府支持，支持社會建設和市場推廣，逐步制定和完善以居家養老為基礎、以社區服務為支撐、以機構養老為補充的養老服務體系。在政府的主導下，將養老機構的發展納入社會總體發展規劃，形成了自我管理、自我積累、自我發展的動態機制。

完善民辦養老設施扶持政策，調動全社會各界閑散資金，積極投資建設養老設施，在老齡化社會到來之際，抓住這一機遇和挑戰，走養老產業社會化發展的道路。鼓勵民間資本成立民間養老機構，調動養老機構投資者的主觀能動性，積極開展民間養老產業，加強民間資本融資管理，具有重要的現實意義。

私人養老院是一個投資回報周期長、風險大、利潤低的行業，這極大地限制了私人資本投資養老行業。為了鼓勵私人資本流入私人養老機構，政府在財政和稅收支持、項目使用土地、指定醫療保險地點、服務工人待遇和財政補貼方面提供了政策支持。在土地等方面要優先傾斜。

第三，加強金融業對養老地產行業的支持力度，優化社會金融資源配置。銀行等金融機構要加大對養老產品企業、私營養老院及其建設項目的信貸支持力度，適當放寬貸款條件，提供優惠利率。對規模大、前景好、市場急需的養老服務項目，財政部門應當提供必要的貼息貸款和信用擔保。在金融支持多元化的前提下，合理優化社會金融資源。

社會化財政資源動員有以下兩個方面：一是公共財政資源動員，二是市場化財政資源動員。然而，在未來的社會化養老模式中，這兩種財政資源調動模式都會遇到一些困難和問題，需要從三個方面加以解決：一是各種資源調動模式的合理組合；二是對資源運行進行合理配置；三是尋找替代資源。

當政府的社會政策調解各種資源的分配時，要兼顧公平性與整個社會養老服務的投入產出關系。替代資源的探索，主要以技術設備替代人力資源。隨著我國人力成本的逐漸增加，進行產業升級將是利用社會養老資源的有效途徑，也是提高資金利用率的有效途徑。

第四，制定和完善養老行業的規章制度。成立相關法律，通過人大立法，給養老以明確的法律保障，使之成為政府、全社會的事業，使養老產業的發展的做到有法可依。

在經濟政策上，社會經濟發展規劃要將養老產業納入其中，將其作為未來重點產業發展方向之一。進行養老產業的產學研合作，明確養老產業發展規劃，及時發布產業信息，培育養老產業市場。

研究并建立適合市場的養老產品、研發機制和開放、平等、規范的養老服務業準入制度，鼓勵通過各種合法方式吸引民間資金設立養老產品生產企業和養老服務業，聯合經營和參股。加強社會保障與養老保障體系的完善，對養老產業進行合理規劃布局，在條件合適的城市建設養老產業示范區，為全國養老產業發展進行布局。

第五，根據國情，取消土地財政，穩步發展我國老年房地產制度。老年房地產是滿足老年人生活需求的一種特殊的房地產形式，也是我國住房市場體系和房地產市場體系的重要組成部分，必須著力促進其健康發展。受土地財政的影響，中國養老房地產開發的經濟基礎扭曲，養老房地產的發展不僅面臨著原有的市場風險，而且面臨著未來的政策風險。

在這種情況下，我國的養老房地產開發必須堅持先易后難的原則，循序漸進，防范金融風險和土地的不利影響，有多少錢，做多少事，不僅要提前開發，避免造成資源的閑置和浪費，避免發展滯后，嚴重影響社會福利總水平，從而最大限度地促進我國養老產業的健康發展。

（二）中國養老地產發展的微觀基礎

第一，打造專業化養老服務團隊，提升服務滿意度。提升養老產業服務質量，加強養老從業人員技能培訓，提升全行業的服務水平，引導養老產業服務質量的全面協調發展，將是否能保證質量的滿足市場需求作為衡量服務水平的重要指標；建立健全養老服務標準，規范養老產業標準化進程，將養老機構從業人員水平作為服務標準化的重要目標之一，建立從業人員的職業技能等級考試；重視養老機構服務人員從業資質選拔，提高準入門檻；

嚴肅對專業護理人員的技術水平和綜合素質的考核。針對老年人需求的復雜性，體現在生理性，社會性，物質性，精神性，所以針對老年人的心理輔導，日常照顧都需要具有專業能力的人士加入。相比于西方成熟的社會工作體系，中國在這方面相對薄弱、被動，所以積極引入專業人士進入養老服務領域是我們查漏補缺的必由之路。

第二，控制市場風險，以需求為導向，開發普及性的商業化養老住宅項目。除去高收入階層，房地產開發者可以將目光放在中國中等收入階層。中等收入消費者在正常收入情況下也可以支撐商業化養老地產的發展，由于其收入絕大部分是以住宅特別是普通住宅的形式存在，這就表明當土地紅利走到盡頭，我們的房地產泡沫極有可能破滅，這時中等收入者的財富將大幅縮水，其支付購買能力會斷崖式下滑。

解釋養老地產的成本雖可能下降，但前期投資成本將很難收回。針對此未來預期，考慮到消費者們的償付能力會下降，房地產開發商們必須控制開發的整體成本，均衡前期后期投入，防范風險。做好中等收入者的風險控制之后，房地產開發商們可以積極參與養老房地產的開發。鑒于目前中國的期貨市場流動性較差，對沖機制很難大規模的起作用，中國普及性的商業養老地產開發應該謹慎小心，量力而行。

第三，控制政策風險，以政府規劃規模為導向適時適度的開發保障性養老地產項目。對比商業化養老地產，中國保障性養老地產具有規模大，發展前景不明晰的特點。中國的保障性養老地產項目的發展不僅單純的取決于政府意愿，更要看政府的財力狀況。自2003年起中央政府多次對樓市進行宏觀調控，但推進結果仍有待商榷，所以中國的保障性養老地產發展仍道阻且長。

針對于青年一代，集生產者與消費者于一身的中國青年人的住房保障問題解決的尚且如此困難，那么缺乏生產者職能的老年人僅依靠政府財政補貼而獲得保障性養老地產提供商品的希望更加渺茫。房地產開發商們在投資開發保障性養老地產時，一定要緊跟政府政策，隨時

動向，按照政府規劃推進，規避政策帶來的風險。

本文轉自:財經縱談