別了潘石屹，別了SOHO

潘石屹夫婦突然從SOHO中國辭職，SOHO中國的股價竟然大漲，這家多災多難的公司終于迎來解脫？

文丨BT財經 無忌

“老說我跑了跑了，都是謠言。”

此前堅決否認自己“跑路”的潘石屹，曾信誓旦旦的如此表態。嘴上說不跑路，暗地里潘石屹卻一直在賣資產，終于，資產賣不掉，也要人先“閃”了。

9月7日午間，SOHO中國（HK00410）突發公告，潘石屹突然辭去SOHO中國董事會主席、提名委員會主席和ESG委員會主席的職務，辭職的理由是專注于支持藝術和慈善事業，潘石屹的妻子潘張欣（原名張欣）同時也辭去SOHO中國CEO一職，給出的理由同樣是以專注于支持藝術和慈善事業。

據SOHO中國公告顯示，潘石屹和潘張欣二人雖然辭去董事局主席和CEO，卻依舊是SOHO中國董事會成員。SOHO中國獨立非執行董事黃晶被任命為董事會非執行主席、提名委員會主席和ESG委員會主席；以及徐晉和錢霆被任命為執行董事和聯席CEO。

按常理來說，一家上市公司的高層發生巨大變動會直接表現在股價上，大部分情況下都會表現為股價應聲下跌，但讓人意外的是，掌權SOHO中國27年的潘石屹夫妻剛宣布辭職，SOHO中國股價卻應聲大漲，特別是在潘石屹夫婦辭職消息釋出后，SOHO中國的股價在午后直線拉升，一度大漲18%。

截至9月7日收盤，SOHO中國股價收于1.510港元，大漲11.03%，總市值78.51億港元。但距離黑石5港元每股的收購價，依然很大的差距，市值損失約160億港元。

此前SOHO中國的股價一直“跌跌不休”，最低甚至跌至1.21港元/股，逼近“神仙股”。想不到拉升SOHO股價的竟然是創始人兼董事局主席的潘石屹的離職消息。

潘石屹夫婦離職，對SOHO中國來說真的是一種解脫嗎？

留下一堆爛攤子

拍拍屁股走人的潘石屹夫婦，其實給SOHO中國留下一堆爛攤子。

8月18日，SOHO中國發布2022年半年報，財報數據顯示上半年總營收為8.96億元，全部為租金收入，同比去年同期的8.05億元增幅達11%，但歸母凈利潤1.91億元，相比去年同期的3.4億元同比下滑44%，屬于典型的增收不增利的局面。

SOHO中國2022年上半年凈利潤同比下滑超過4成，相比2021財年凈虧損1.24億元，雖然仍未由虧轉盈，但是在增收不增利的尷尬中總算有收窄的跡象。

2022年上半年SOHO中國租賃業務毛利率約為83%，較2021年同期約為82%增速并不明顯。報告期內凈資產負債率約44%，平均借貸成本約4.7%。

梳理近期SOHO中國的公告會發現，帶給股民的全是“黑暗消息”。

先有7月首席財務倪某涉嫌公司股票內幕交易，正在接受調查。而倪某正是黑石收購案中重要人物之一。公告稱，在調查完成前，倪女士已經無法履行公司首席財務官的職責，公司已將她的職責臨時移交給公司財務總監。

部分股民對SOHO方面未及時公開披露公司重大變動信息提出質疑，呼吁其切實維護廣大股民權益，盡快公布相關情況。迫于壓力SOHO中國才于7月7日發出公告，但是姍姍來遲的公告披露并未平息股民的擔憂。此前有官媒在報道中稱，倪葵陽利用已知內幕消息，在黑石收購SOHO中國案中利用股票套現。

有業內人士向媒體透露，一旦黑石的收購計劃成功，以5港元的股價計算，潘石屹夫婦的持股比例將由63.93%降至9%，一次性套現142.81億港元，約合人民幣118.16億元。

盡管2022年上半年SOHO中國的總營收出現了同比11%的增速，潘石屹這個“大房東”依然做著穩賺不賠的買賣，但留給SOHO中國卻是一個債務黑洞，截至目前SOHO中國總借貸為167.3億元，其中16.13億元1年內會到期。

這還不算完，潘石屹還打算以7折價格賣了三里屯、東海廣場的SOHO。在收租金收到手軟的情況下，還一直想變賣資產，這也是眾多媒體質疑其想“跑路”的重要“證據”。

對變賣資產的原因，SOHO中國于公告中有所提及，大概意思是受新冠疫情的影響，北京及上海辦公樓租賃市場承壓。截至2022年6月30日，集團投資物業平均出租率下降至約80%。

但SOHO中國在公告中所述的“因疫情業績承壓”并不成立，2020年初新入市的麗澤SOHO出租率已達到約82%，正是麗澤SOHO的優異表現才讓SOHO中國的半年報稍顯好看，不至于連續虧損，從麗澤SOHO出租率來看，并未出現“業績承壓”的情況。

地產行業研究員王一然對潘石屹的撤退并不意外：“SOHO中國現在所有業務都在租賃上，租賃業務基本是穩賺不賠的買賣，但SOHO中國卻出現近170億元的借貸令外界十分不解。綜合來看受疫情影響租賃業務可能會有所波動，但SOHO均為優質資產不可能出現如此大的債務，潘石屹夫妻突然離職大概率不是業務問題，可能是‘另有原因’。”

有序“大撤退”

潘石屹要“跑路”的傳言由來已久，變賣資產的動作也在持續。

SOHO中國的資產全部位于北京、上海的核心區域，這些優質資產經得住市場波動按說不乏買家，但蹊蹺的是潘石屹多次想出售均未成功。

潘石屹變賣資產早2014年就已經開始，據不完全統計，他已經“有計劃地、有序地”通過出售資產套現約300億元。接二連三的賣賣賣，不僅給他自己貼上了撕不掉的“潘跑跑”標簽，也讓眾多股民和資本市場對SOHO中國逐漸失去耐心，SOHO中國股價除了在有私有化消息放出來的短期內有所拉升，其他時間幾乎都是呈現下跌趨勢。

截至黑石收購SOHO中國失敗，潘石屹已經把能處理的固定資產都給處理了，潘石屹手中只剩下了所謂的“八大金剛”（見上表），分別是望京SOHO、光華路SOHO二期、前門大街SOHO、麗澤SOHO，外灘SOHO，SOHO復興廣場、SOHO天山廣場和古北SOHO。八大金剛都位于北京和上海的核心區域，這也是吸引黑石集團的主要籌碼，這八大金剛像是砸在潘石屹手中，任憑他怎么折騰都很難處理變現。

潘石屹要“跑”的傳聞愈演愈烈，相關部門也加大了對SOHO中國的監管，黑石收購失敗后不久，SOHO中國就因加收電費而被罰，其中北京分公司被罰7901萬元，上海分公司此前也因同樣事由被罰8664萬元，4個月內累計罰款超過1.6億元。

投資人史保剛認為潘石屹辭職是早有預謀，“潘石屹遲遲處理不了國內資產，其實是和監管層面反資本外流的博弈，商業的味道都淡了，他要能處理的話早就已經處理干凈了。現在一是相關部門盯著他，二是房地產行業進入低潮期，能一次性付得起錢的地產公司并不多，大家都勒緊褲腰帶過日子，在現金為王的時代，一下拿出幾百億的現金也不現實，而且大家都知道潘石屹被盯上，沒有人敢做接盤俠，他手中的八大金剛盡管都是優質資產，卻很難找到買家。”

這次潘石屹和潘張欣兩口子雙雙辭任，是SOHO中國賣身黑石無果后，老潘的又一次后撤。

“小潘潘”的人設包裝

潘石屹現在應該是萬通六君子口碑最差、也最受爭議的一個。

1994年，在海南賺了點小錢的潘石屹在飛機上偶遇張欣，故作深沉引起了海歸精英張欣的注意，一個海歸精英、高盛高管，一個有點小錢的“暴發戶”，他們倆從相識到結婚，只用了4天，隨后1995年兩人創立了SOHO中國，并借助中國地產的黃金十年成功晉升為億萬富翁。

早期的潘石屹甚至還刻意低調，給自己定義一個“小潘潘”的人設，他拍電影、做主持、做木工、搞攝影、學編程、著書立說、

霧霾，甚至發潘幣。盡管也有爭議，確實成為當仁不讓的第一代網紅，潘石屹當時擁有粉絲近2000萬，是微博名副其實的大V。要知道當時微博的全部用戶僅有3億。在當年微博發布的中國微博意見領袖排行榜中排名第一，比當年首富宗慶后和阿里創始人馬云都高，更是將李開復、郎咸平等一眾名人遠遠甩在身后。

在微博上，身為企業家的潘石屹是妥妥的網紅，同時是段位極高的網紅，和一些只能紅一時的網紅不同，潘石屹的情商和智商都很高，什么話題有熱度，什么話題能碰，什么話題不能碰，他比很多老江湖都要老道。

依靠如此眾多的粉絲，潘石屹成功將人設形象和娛樂營銷集于一身。以一己之力為SOHO中國節省下大筆的宣傳費用，有數據顯示，當時其他樓盤的推廣成本要3~5%，SOHO只要不到千分之七，他為SOHO代言的好處就是每年能省下高達數千萬元推廣費用。

有業內人士稱潘石屹是地產圈內的“笑面虎”，但潘石屹確實是做生意的一把好手。把自己的人設包裝好之后，潘石屹一舉成為了全民偶像，精明的潘石屹很快明白這種影響力能帶來變現，并為之所用。

有媒體曝料稱，當時凡是在SOHO購買超過5000萬元的大客戶可以和他一起吃飯，潘石屹也把自己當成“中國的巴菲特”，連共進午餐都要出錢競拍，據報道稱費用后來高漲到1億元。

潘石屹的錢哪去了

潘石屹夫婦不差錢，長期在中國福布斯富豪榜上有名。

潘石屹身價在2007年已經達到500億元，當年SOHO成功上市，身價隨之倍增。但在2021年的全球富豪榜顯示，潘石屹夫婦的身價已降為210億元。雖說身價縮水，卻依然是高達200多億的超級富豪。

據統計，潘石屹近幾年通過出售資產套現293億元，夫妻二人累計從SOHO中國分紅133億元，合計套現已經高達430多億元。但SOHO中國自2012年開始走下坡路，潘石屹夫婦的“奶牛”幾乎快要斷奶，營收一路下跌由2012年153.05億元，直接暴跌至2021年17.42億元。

不管SOHO中國怎么樣，都不太影響潘石屹夫婦的身價，210億元的身價起碼是保底，可能會更多。潘石屹夫婦如此不差錢為何要打折賤賣手中的優質資產？潘石屹的錢都哪里去了？

和曹德旺不同，潘石屹在慈善事業上是有名的鐵公雞，因為當年疫情爆發空喊了一句武漢加油，被全國網友罵上了天，這些有關潘石屹做慈善的消息少之又少。

潘石屹捐款最高紀錄是汶川大地震時的200萬元，后來幾乎罕見他公益慈善的事跡，BT財經查找中國福布斯慈善榜，在前200位都沒有找到潘石屹和潘張欣的名字，以他以前給自己老家天水捐贈一批書包等文具還大張旗鼓宣傳的風格，恐怕不會出現做好事不留名的情況。

潘石屹的錢大概率是花在買買買上，但讓國人詬病的是，他是在國內賣賣賣，而在國外買買買。尤其是在美國大肆置業，比如2011年，花7億美元買下紐約曼哈頓廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓；2012年，花6億美元買下曼哈頓公園大道廣場49%股權；2013年，花14億美元與巴西財團聯手買下美國通用汽車大廈40%股權。

還有一點就是潘石屹的錢可能捐贈了一部分，但捐贈的對象不是在中國，而是在美國的哈佛和耶魯兩所名校，據外媒報道稱捐贈金額高達6億元，并以此來換取兩個兒子的入學資格，事實就是潘石屹的兩個兒子真被這兩所大學錄取了。

面對潘石屹在國內一毛不拔和國外揮金如土，著名慈善家曹德旺和著名主持人金星分別以不同形式進行批判，曹德旺一針見血地說“存在的都是有道理的，潘石屹跟他的太太，都是鬼精鬼精的。”

以敢說真話見長的金星，直接在節目里質問潘石屹為什么捐贈美國名校而不捐贈給國內高校，潘石屹當時很尷尬，但一直辯稱是為了哈佛的貧困學生，并一再強調“咱們中國孩子的學費為啥還要別人出”，金星當時直接回懟他“這話說的是沒錯，但是咱們中國各個地區還有多少人上不了學呢！您就把中國基礎教育搞好就行了，那您就功德無量了，我給您拜一個。”潘石屹在現場啞口無言，場面極度尷尬。

“以潘石屹和張欣的精明和算計，財富縮水是小概率事件，我倒認為他們身價不斷減少的原因是因為資產的轉移，國內福布斯無法統計到國外的資產，所以資產縮水或許只是假象，有國外媒體報道稱潘石屹的身價已經高達600多億元，是國內統計出來的3倍。”地產行業研究員王一然對潘石屹的身價提出了質疑，她認為潘石屹的實際身價應該比中國福布斯富豪榜統計的要多很多。

現在潘石屹已經把國內能變現的資產變賣一空，給國內留下準備“跑路”的印象，而他在套現和資產轉移的時候，應該早已經安排好張欣和三個兒子的未來生活。

潘石屹功成名就后，絕口不提自己的過去，其實潘石屹和張欣是三婚，長子潘瑞也是和前妻所生，如今潘石屹成為身價幾百億的億萬富豪，卻再也沒有前妻的任何消息，而潘瑞則已經成為一名“通緝犯”，2021年2月因侮辱和詆毀烈士被北京警方依法對他下達刑事拘留令，并開展追逃，從此潘瑞再未在國內出現。

一向吝嗇的潘石屹，這次成功“閃人”，丟下了一句看起來都不那么真誠的話，“以專注于支持藝術和慈善事業。”就這樣，潘石屹告別了他經營27年的SOHO中國。

別了潘石屹，別了SOHO！潘石屹的離去也給SOHO中國留下了一地雞毛，但不管怎么說SOHO中國都迎來了解脫。

#潘石屹辭去SOHO中國董事會主席#

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