2023年起，樓市將迎“貶值潮”？3大趨勢下，適不適合買房清晰了

文：子衿

回顧過去20年樓市的發展，房價漲幅過快自然是大多數人議論的焦點。自1998年房改以來，我國房地產迎來了快速發展期，20多年時間里，一幢幢高樓大廈在各大小城市拔地而起。而房子供不應求的現象，也促使了房價不斷升溫，如今國內房價已經達到較高的水平。

據相關統計數據顯示，2022年上半年，全國平均房價為9586元/平方米，雖然這個價格對比前兩年已經有所下降，但仍然處于高位。除此之外，根據國家統計局數據顯示，2022年6月份，全國70個大中城市中，有48個城市的房價同比下跌，22個城市的房價同比上漲。

其中，哈爾濱、岳陽、常德、北海、南充等8個城市的價格指數均同比下降超過5%，而價格指數同比上漲超過5%的城市僅有北京和杭州兩城。在這樣的背景之下，越來越多的人產生了苦惱，因為他們的工資水平根本追不上房價上漲的速度。

所以對這些人來說，買房變得越來越難，房價也成為了人們

的焦點。最近有不少網友在討論，或許從明年開始，我國的房價將會迎來“貶值潮”，為什么要這樣說呢？經濟學家任澤平曾提出：房地產周期變化，短期看金融，中期看土地，長期看人口的分析框架。

接下來，我們就從金融、土地、人口這3大趨勢來具體分析一下，看看明年起，房價是否會迎來“貶值潮”。首先是金融。2021年全國的金融體系非常的緊繃，三道紅線和兩道紅線的線支架市場迎來了“資金緊張”。

然而，進入到2022年，國內的基準利率已經下調到了4.45%，部分城市的房貸利率更是低至4.25%，如此寬松的金融政策對于購房者來說實屬是友好的狀態，畢竟銀行釋放的資金越多，老百姓享受到的福利同樣也就會越高。

值得一提的是，雖然政策是挺寬松的，但是三道紅線和兩道紅線的標準并沒有放松，房企融資也成為了常態。如今房地產企業更多的都是采取以價換量的局面，降價5%、10%、20%，全國有23座城市已經出臺了“限跌令”。

如果說“三條紅線”導致了房企們利潤下滑，房地產開發商們尚且可以通過“降質減配”的方法彌補，那么農地入市等一系列政策，或將直接沖擊到高房價的根本源泉——地價。要知道，我國的房價之所以能夠一直以來維持快速攀升的狀態，歸根結底還是地價的影響。

自2021年8月份開始，不少城市開始降低土拍預期，將土拍溢價上限從45%下調至15%，但即便如此，土拍市場的持續遇冷仍然難以避免。比如南京，在2022年第一輪集中供地中，共計推出20個地塊，但僅僅過了30分鐘，就有6個地塊流拍。

而且，在11個成交地塊中，有8個地塊是以底價成交，溢價率為0。實際上，類似南京這樣的土拍情況并不在少數，當然沒有利潤的買賣，開發商又怎么會爭先恐后的參與？更何況，很多房企手里是沒錢的，房子賣不出去，生存都難以為繼，更別提繼續拿地了。

再說人口因素，我國的人口問題，正面臨少子化、老齡化、不婚化的三重合力絞殺。少子化：2021年我國凈增人口48萬，出生率為7.52‰，總和生育率1.13，全國各省市中有15省份人口自然負增長。按照這個趨勢，今年我國將人口負增長。

老齡化：七普數據顯示，中國60歲及以上老年人口為2.64億人。聯合國預測數據顯示，到2026年，我國老年人口將超過3億人，2034年將超過4億人，2052年將達到峰值4.9億人。

不婚化：據民政部數據顯示，2013年我國的結婚率為9.9‰，此后逐年下降，2021年結婚率下降到5.4‰，創下17年以來的新低。為什么人口形勢嚴峻，會對房地產造成重大影響？國人買房一般來說主要是三種用途：結婚、生子、養老。

尤其是結婚買房，幾乎占到每年城市商品房銷售的25%。以前不是有人老說，丈母娘才是推動房地產的最大功臣嗎？所以，當年輕人面對高房價，都選擇不結婚、不生子，選擇躺平的時候，對房地產的沖擊，自然不能小覷。

綜上所述，可以看出市場正在“改變”，金融政策已經支持不了老百姓買房了，一方面老百姓面對特殊情況不敢亂用錢，另外一方面反正呈現出下滑的趨勢，誰也不愿意看到自己買房后價格迎來再一次的下滑。

土地市場迎來大改變，目前國內的房地產企業都正在經歷低谷期，又有哪個企業有錢去拍賣土地；國內的城鎮化率已經達到了65%，城鎮化進程非常的緩慢，而且我國的城鎮居民住房擁有率達到了96%，未來需要房產的人口基數大幅度的減少。

至于該不該買房的問題，很明顯，房價平穩、打折促銷的情況下，剛需買房依然可行，但是炒房客就不建議，一套100萬元的房子，即便年增幅達到6%，那依然不夠資金成本，再加上M2等因素導致的4%-7%的貶值，買房投資得不償失。

對此，你怎么看？

本文轉自:商媒體