12%的住房空置率意味著什么？

為探索城市住房空置情況，貝殼研究院重點研究了國內28個城市的3萬個小區，8月5日發布《2022年中國主要城市住房空置率調查報告》，首次盤點了主要城市住房空置率水平。調研結果顯示，28個大中城市平均住房空置率為12%，處于相對較高區間。

首先認為，貝殼研究院的這項調查，工作是認真的，抽樣也是相對充足的，單就調查數據來說，還是有一定參考價值的。但是，由于所抽取的樣本，主要集中于一、二線城市，而一、二線城市與三、四線城市相比，住房空置情況要好不少。如此一來，抽樣結果就不能代表房地產市場的整體情況，也沒有全面摸清空置房情況，對決策者的決策會產生不利影響。

事實也是，從貝殼研究院的抽樣情況來看，也證實了這一點。一線城市空置率平均為7%，到了二線城市，空置率平均水平就提高到了12%，三線城市更是達到了16%。四線城市或許不會高太多，但也不會低于三線城市。這也意味著，全國各大城市的住房空置率可能不止是12%，而應當在15%左右。即便這樣，數據也是相對保守的，特別有些空置房，是通過抽樣調查不可能調查得出來的。如果加上這些空置的住房。空置率還有可能提升。

如果空置率達到15%，情況就是比較嚴重的。正常情況下，空置率應當維持在5-10%之間，超過10%，就偏高了，達到15%，就很高了。而三、四線城市的住房空置率，都屬于高水平。造成三、四線城市住房空置率高的原因，首先，住房的變現性差，產生現金流的能力弱。主要在于，三、四線城市流動人口少，流入的新增人口更少，導致購買力難以提升和租房率不高，造成空置房增多。第二，為未來買“保險”的心理，讓很多三、四線城市的居民，把手中的錢全部轉化成了住房，形成家庭有資產、手里無現金的格局。筆者就曾遇到過一個家有幾套房，每月卻要向他人借錢過日子的人，到頭來，沒有一個人愿意借錢給他。第三，城市居民購買能力弱，開發商壓房現象嚴重。即便商品房沒有銷售，只能稱作庫存房，而不能稱作空置房。但是，實際也是空置房，只是壓在開發商手中而已。第四，隱性空置房，亦即不是通過正當渠道獲得的住房，或者用非正當渠道資金購買的住房，既找不到買家，也不敢對外出租，最終形成空置。

值得注意的是，由于三、四線城市住房空置率較高，而很多城市仍在不斷地推出新的開發用地，吸引開發商開發，無形中增加城市的庫存房，形成空置房和庫存房并存現象。一旦數量達到較高水平，對城市的沖擊和影響也是非常大的。特別是開發商，會因為銷售難度越來越大，面臨資金鏈斷裂等方面的問題。為什么開發商普遍出現資金鏈緊張局面，與空置房比重過大，居民沒有能力購買也是密不可分的。

應當說，貝殼研究院的這次調查，是非常及時的，做了一件非常好的事，縱然調查結果可能與實際情況有點差異，但是，能夠拿出首份空置房數據，對于宏觀決策是有比較大的作用的，可以從總量上提出土地調控目標，最大限度地減少三、四線城市的開發用地供應，避免地方繼續盲目擴大開發用地，增加房地產項目，造成資源損失。對城市決策者們來講，更要保持理性，不要再盲目推出開發用地、不要盲目擴大城市范圍、不要過度進行城市建設，城市居民的購買力已經到達一個相對飽和的狀態，特別是居民的資產結構，已經形成固定資產比重過高、負債增長過快、流動資產比重過低、收入來源不夠穩定的狀態，在這樣的情況下，如果仍然不顧一切地鼓勵開發商建房，風險會越來越高，有的開發商會因此倒在過度開發上。

曾有媒體披露，我國目前的空置房約為6000萬套。而從貝殼研究院調查的情況來看，這個數據還是有一定說服力的。因為，早在2018年，住建部專家就公開表示，我國已經達到人均1.1套住房，按此測算，6000萬套空置房是存在的。這么多空置房，如果仍然大拆大建，資源浪費是比較嚴重的，必須控制一些城市繼續擴大商品房面積的行為，把重點轉向消化存量房。只要存量房消化不了，就要堅決禁止繼續開發商品房，避免出現相對過剩現象。

本文轉自:鎮江譚浩俊