上海二手房成交量已恢復至正常水平，市場預計7月將持續向好

被疫情冰封了兩個月之久的上海樓市，步入有序恢復進程之中。

上海鏈家研究院數據顯示，6月份，上海二手房共成交近1.6萬套，相當于疫情前的常規月均成交水平。這一成交量也觸及今年上半年的高點。

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認為，整體來看，市場并未由于2個多月的暫停而出現過熱的情況。考慮到4、5月份會有積壓需求的釋放，修復需要一個過程。此外，從周度成交來看，周成交量處于穩步上升的態勢，市場修復情況較為樂觀。

這一熱度還是超過了市場預期。“當初估計成交量是在1.3萬套-1.4萬套，”上海中原地產資深市場分析師盧文曦向第一財經表示，“最后幾天都在沖業績，量漲得比較厲害。”

6月下旬時，一位正在尋覓合適房源的購房者從中介處得知，其看中的一套位于普陀區的房子已經成交，而成交客戶實則是第一次看房，“看完客戶就說回店里談談”。

“鏈家每周的新增客戶、新增帶看也在穩步增加，同樣佐證了市場積極修復的情況。”楊雨蕾進一步指出，“這些指標雖有增長，但同樣處于疫情前的常規范圍之內，說明客戶入市心態積極，但亦存在觀望的情緒。”

房東的心態則開始向好。鏈家的數據顯示，掛牌價格出現了上漲的態勢，反映出部分房東對市場比較樂觀。有中介人士表示，“之前200萬的房子，向下談10萬很簡單，但現在明顯感覺變難了。”

“掛牌價最終還需市場驗證，所以未必會引導成交價格。從目前的客戶心態來看，并未完全認可這樣的價格，大多對于漲價房源仍持觀望態度。”楊雨蕾分析，由于疫情以及2個多月樓市的暫停，購房者認為后續市場可能存在不確定性，不急于入市的購房者會更傾向于保持謹慎的態度。

滬上某連鎖中介店長也向第一財經表示，近期有約好見面洽談的客戶，受疫情影響出行受阻，“疫情反復也會導致很多客戶一時半會不愿意出手。”

不過，阻礙購房者入市步伐的障礙則在逐漸消退。比如銀行放款速度明顯加快。“現在有的銀行一周時間就可以完成審批；產證出來之后，基本上3個工作日就可以放款，”有中介告訴記者，對房東來說，貸款跟全款差不多了，“之前貸款流程走下來要3-6個月，現在整個流程下來一個月就可以，銀行的額度在放松。”

更重要的，扼住了諸多二手房購房者的“三價就低”政策，出現了松動。

2021年8月，上海在二手市場祭出了“三價就低”新規，各銀行在對二手房進行放貸時，放貸額度將參考合同網簽價、銀行評估價、涉稅評估價，擇最低一項作為貸款申請房價標準。

彼時，許多二手房取“三價就低”給出的價格往往是市場價的5-6折，由此首套房的購房者通常需要準備5-6成首付，甚至更高。

近期有市場消息稱，“三價就低”的最低價可在房屋市場價的8成左右。

某股份制商業銀行內部人士向第一財經表示，“三價就低現在是松了一些，我們這邊不一定能給到市場價的8成，不過別的銀行有可能。”農行負責個貸業務的相關人士也確認，“三價就低”有所放松，貸款額度變高了。

多位中介人士也向第一財經表示，目前確實有所松動，但是否是市場價的8折仍要看具體情況。

“因為也沒有明文規定到底‘三價就低’的結果會給出幾成，現在只能靠成交來判斷水溫。” 上海長寧區中山公園板塊附近的中介向記者介紹，“過去基本都是在市場價的5~7成，所以一般給客戶計算貸款額度時，按6成來算比較穩妥。上周一套38平方米、掛牌價300萬左右的房子，最后按照市場價的8.6成批的貸款額度。”

上述連鎖中介店長向第一財經透露，“目前普陀區的評估價在市場價的8折左右。浦東暫時還沒有網簽數據出來，要等數據出來才知道，每個小區的實際評估價格不一致。”

這對于首付壓力較大的購房者來說是個好消息。“整體來看，目前從購房者和房東的情緒上來說，還是處于比較好的狀態的，買賣意愿都比較強。”該店長認為，7月份數據應該會比6月份更好。

盧文曦表示，6月以來，上海二手房的新增掛牌量已經恢復到正常水平。這些先行指標在恢復，預示短期反彈可以持續，“樂觀估計，下半年有機會看到2萬套/月以上的交易量。”

本文轉自:第一財經