科技股、數字貨幣之后，下一個暴雷的可能是地產

分析認為，隨著利率的上升，資產領域發生連鎖反應的可能性也在增加，與杠桿有關的房地產行業的潛在危機是當前尤其需要

的。

今年以來，受各大央行加息的影響，全球股市暴跌，科技股首當其沖。危機也蔓延到了風險資產領域——加密貨幣行業也正在上演一場2008年雷曼式的危機。

彭博專欄作家 John Authers 認為，就比特幣和加密貨幣行業而言，它們的下跌迫使其他資產被拋售，其損失可能大到足以造成系統性影響。我們現在面臨的問題的核心是，未來是否會出現更多的波動。這在很大程度上取決于杠桿。

當杠桿投資減少時，公司及其貸款人可能會破產，償還債務的需要可能會促使其他機構進行大幅拋售。因此，當利率上升時，金融系統將大幅增加的借貸成本貼現到未來，應該會為通脹降溫。但風險在于，這將為杠桿投資制造危機，從而帶來進一步的損失。

John Authers 指出，如果有一個資產領域應該受到嚴格審查，那就是房地產，它的生命之源就是信貸。值得注意的是，彭博的美國辦公寫字樓房地產投資信托基金（REITs）指數現在略低于20年前的水平，幾乎重新回到了2020年疫情最嚴重時期的低點。

目前，美國各類調查都顯示，房價過快上漲（現在美國房價比一年前上漲了20%以上）已經壓垮了人們的負擔能力。房屋銷售已連續數月下滑，預計跌勢將進一步惡化。

美國的抵押貸款需求已降至二十多年來的最低水平。據 Mortgage News Daily統計，自今年年初以來，30年期的房貸利率已經從今年年初的3.29%上升到現在的 6.28%。

過快上漲的房貸利率，帶來的后果是美國人買房可負擔能力的下降，目前已經下降到了2008年金融危機的水平。

美國住宅建筑商信心指數在6月也下降至2020年6月以來的最低水平，也是該指數連續第六個月下降。全國住宅建筑商協會（NAHB）首席經濟學家Robert Dietz表示：

房地產市場既面臨需求側的挑戰，也面臨供給側的挑戰，住宅建筑材料成本同比上漲19%，各種建筑投入成本上升。

在市場的需求方面，2022年上半年抵押貸款利率的上升也讓大量的潛在購房者失去了信心。

這個問題并不只是發生在美國，歐元區和英國也出現了類似的問題。

John Authers 提出，許多辦公類房地產的持有者，比如捐贈基金和大型養老基金，通常是能夠承受巨額虧損而不會引發系統性連鎖反應的實體機構。但寫字樓供應的增加，加上疫情后需求的下降，所有這些都是需要通過大量杠桿融資的，是需要密切

的投資組合——而這就引出了住房問題。

他還認為，目前的狀況與2008年全球金融危機前的情形十分類似，但這次的抵押貸款條件沒有那么寬松，主要商業銀行的風險敞口也沒有那么大。但即使它的系統性影響并不那么重大深刻，但遭受無法承受的杠桿損失的前景仍然令人痛苦。

與此同時在英國，房地產一直是經濟的核心。倫敦作為全球財富的避風港，對國內投資者和國外投資者來說都具有極大的吸引力。根據全英房屋建設協會（Nationwide Building Society）的房價指數，如今倫敦住房的實際價格要高于上一次繁榮的頂峰時期。

John Authers 認為倫敦房地產市場的下行壓力可能非常大。由于購房者逐漸失去了對可變利率抵押貸款的興趣，英國住房受到利率市場的影響比過去要小。但如果這場危機最終真的蔓延到了房地產行業，英國尤其是倫敦的房產將會率先受到打擊。

凱投宏觀（Capital Economics）也指出，倫敦住房的銷售指數現在已經超過了潛在買家的興趣指數。過去的經驗表明，這是房價下跌的一個重要先行指標。

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